สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร ต้องมีอะไรบ้าง

• ใช้เมื่อเจ้าของบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดจ้างนายหน้าหาผู้ซื้อ
• ใช้เมื่อต้องการตกลงให้นายหน้าเป็นผู้เดียวในระยะเวลาหนึ่ง
• ใช้เมื่อต้องการกำหนดให้ชัดว่าค่านายหน้าจ่ายวันโอน

• นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนเจ้าของ เว้นแต่มอบอำนาจไว้
• นายหน้าที่รับค่านายหน้าจากทั้งสองฝ่ายต้องเปิดเผยเป็นหนังสือ
• ระยะคุ้มครองหลังสัญญาสิ้นสุดใช้เฉพาะรายชื่อที่นายหน้าส่งเป็นหนังสือ
• ค่านายหน้าแบบส่วนเกินราคาต้องแจ้งราคาซื้อขายจริงต่อสำนักงานที่ดิน ห้ามแยกส่วนเกินไปจ่ายนอกสัญญา

• ถ้าหาผู้เช่า ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
• ถ้าผู้ซื้อวางเงินจองแล้ว ให้ใช้ สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด
• ถ้าตกลงซื้อขายและวางมัดจำ ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)
• ขายที่ดิน — ใช้ สัญญาตั้งนายหน้าขายที่ดิน หรือ สัญญาตัวแทนนายหน้าขายที่ดิน (ถ้าให้นายหน้าทำการแทนด้วย)
• สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ภาษาอังกฤษ — ใช้ Real Estate Agency Agreement — สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ภาษาอังกฤษ

สัญญาแต่งตั้งนายหน้าไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์โดยตัวเอง ในรูปที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างเจ้าของกับนายหน้า จึงไม่ต้องปิดอากร แต่เมื่อข้อ 5 มอบอำนาจให้นายหน้ารับเงินแทนเจ้าของ สัญญานี้มีลักษณะเป็นตราสารตั้งตัวแทนตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 21 ตัวแทนเฉพาะการ 10 บาท เจ้าของในฐานะตัวการเป็นผู้เสียอากร ถ้ามอบให้นายหน้าไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินด้วย ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยกต่างหากและปิดอากรตามลักษณะ 7 เช่นกันถ้าภายหลังเจ้าของมอบอำนาจให้นายหน้ารับเงินหรือไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินแทน ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยกต่างหากและปิดอากรตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 7 ใบเสร็จค่านายหน้าไม่ต้องปิดอากร เพราะลักษณะ 28 ใช้เฉพาะใบรับในการโอนอสังหาริมทรัพย์ ยานพาหนะ และรางวัลสลาก

สัญญานายหน้าไม่มีแบบ ทำด้วยวาจาก็ได้ แต่ข้อพิพาทเรื่องค่านายหน้าส่วนใหญ่มาจากการไม่มีหนังสือ ป.พ.พ. มาตรา 845 ให้นายหน้าได้ค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาได้ทำกันขึ้นเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า มาตรา 846 ถือว่าตกลงกันโดยปริยายว่าต้องจ่ายถ้าพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่ามีค่า และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนให้ถือตามธรรมเนียม ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายเฉพาะที่ให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบอนุญาต

สัญญาซื้อขายที่นายหน้าจัดการต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 ค่านายหน้าจึงผูกกับวันจดทะเบียนโอนตามข้อ 4.2 ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 4.2 ให้นายหน้าได้ส่วนแบ่งจากมัดจำที่เจ้าของริบได้ตามมาตรา 377–378 แทนค่านายหน้าเต็ม

ผู้จ่ายค่านายหน้าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 3 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 3/1 ซึ่งเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(2) ถ้านายหน้าเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หัก นายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มออกใบกำกับภาษีตามมาตรา 78/1 และ 86

ค่านายหน้าเกิดเมื่อสัญญาที่นายหน้าชี้ช่องได้ทำกันขึ้น ไม่ใช่เมื่อพาชม ถ้าสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อน ค่านายหน้าเกิดเมื่อเงื่อนไขสำเร็จตามมาตรา 845 วรรคสอง ข้อ 4.2 จึงกำหนดวันถึงกำหนดชำระให้ชัด นายหน้าไม่ได้ค่าใช้จ่ายที่ออกไปเว้นแต่ตกลงไว้ตามมาตรา 845 วรรคสาม ซึ่งข้อ 4.4 ยืนยันไว้

นายหน้าสองฝ่าย มาตรา 847 ตัดสิทธิค่านายหน้าเมื่อนายหน้าทำการเพื่ออีกฝ่ายโดยขัดต่อหน้าที่ ข้อ 2.3 บังคับให้เปิดเผยเป็นหนังสือ นายหน้าที่เปิดเผยแล้วและเจ้าของยินยอมจึงรับได้ทั้งสองฝ่าย

ระยะคุ้มครองหลังสัญญาสิ้นสุด ข้อ 6.2 จำกัดไว้เฉพาะบุคคลที่อยู่ในรายชื่อที่นายหน้าส่งเป็นหนังสือ เพื่อไม่ให้นายหน้าเรียกค่านายหน้าจากคนที่ตนไม่ได้แนะนำ ระยะคุ้มครองที่ยาวเกินไปหรือไม่จำกัดคนอาจเป็นข้อที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 และค่านายหน้าที่สูงเกินส่วนเมื่อเจ้าของหาคู่สัญญาได้เองในสัญญาแต่ผู้เดียว ศาลลดได้ตามมาตรา 7 ผู้ที่ผิดนัดชำระเงินต้องเสียดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 224

มาตรา 849 วางหลักว่านายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนคู่สัญญา เว้นแต่ได้รับมอบอำนาจ เมื่อข้อ 5 มอบอำนาจให้รับเงินแล้ว นายหน้ามีฐานะเป็นตัวแทนในส่วนนั้น ต้องส่งมอบเงินที่รับไว้แทนเจ้าของตามมาตรา 810 และถ้าเอาไปใช้เพื่อตนต้องเสียดอกเบี้ยนับแต่วันที่ใช้ตามมาตรา 811 การยักยอกเงินนั้นเป็นความผิดอาญาได้สัญญานี้ไม่มอบอำนาจ ผู้สนใจที่จ่ายเงินให้นายหน้าทั้งที่รู้ข้อ 5 ยังไม่ถือว่าได้ชำระแก่เจ้าของ ให้บอกผู้สนใจทุกรายให้โอนเงินเข้าบัญชีเจ้าของโดยตรง

สัญญานี้ให้นายหน้าได้ส่วนที่ขายได้เกินราคาขั้นต่ำ วิธีนี้ทำให้นายหน้าอยากตั้งราคาสูงและอาจไม่บอกข้อเสนอที่ต่ำกว่า ข้อ 2.2 จึงบังคับให้เสนอข้อเสนอทุกข้อ ราคาที่แจ้งต่อสำนักงานที่ดินต้องเป็นราคาซื้อขายจริงทั้งจำนวน การแยกส่วนเกินไปรับนอกสัญญาเพื่อแจ้งราคาต่ำ ทำให้เจ้าของเสี่ยงเรื่องภาษีและอากรที่ขาด และข้อ 4.1 ให้นายหน้ารับภาระภาษีและค่าธรรมเนียมส่วนที่เพิ่มขึ้นเพราะส่วนเกิน

ข้อ 4.6 ให้เจ้าของจ่ายค่าชดเชยเมื่อไม่ยอมขายให้ผู้ซื้อที่ยอมรับราคาและเงื่อนไขครบ ตามกฎหมายนายหน้าได้ค่านายหน้าเมื่อสัญญาได้ทำกันสำเร็จเท่านั้น ข้อนี้จึงเป็นข้อตกลงเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดลงได้ (ป.พ.พ. มาตรา 383) ให้กำหนดจำนวนใกล้เคียงค่าใช้จ่ายและแรงงานที่นายหน้าเสียไปจริง และแจ้งเงื่อนไขการขายเป็นหนังสือให้ครบตั้งแต่ต้นสัญญานี้ไม่มีค่าชดเชยเมื่อเจ้าของเปลี่ยนใจไม่ขาย นายหน้าได้ค่านายหน้าเฉพาะเมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้น

นายหน้ามักส่งประกาศต่อให้เครือข่ายนายหน้ารายอื่น ข้อ 4.5 กันไม่ให้เจ้าของถูกเรียกค่านายหน้าสองทางสำหรับการขายครั้งเดียว ข้อ 7.2 ให้นายหน้าถอดประกาศจากทุกแพลตฟอร์มเมื่อสัญญาสิ้นสุด และบังคับให้ระบุภาพตกแต่งเสมือนหรือภาพที่สร้างด้วยปัญญาประดิษฐ์ว่าเป็นภาพจำลอง เพราะภาพที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจผิดในสาระสำคัญอาจทำให้ผู้ซื้อยกขึ้นเป็นเหตุเลิกสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายได้ ให้ตรวจภาพและคำบรรยายทุกชิ้นก่อนอนุญาตให้เผยแพร่

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจมีหน้าที่รายงานธุรกรรมบางประเภทตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ข้อ 7.4 ให้ทั้งสองฝ่ายรับเงินผ่านธนาคารและแจ้งกันเมื่อพบธุรกรรมผิดปกติ

• สำเนาเอกสารสิทธิ์
• ภาพถ่ายและรายละเอียดทรัพย์ที่เจ้าของอนุญาตให้ใช้โฆษณา
• รายชื่อผู้สนใจที่นายหน้าส่งเมื่อสัญญาสิ้นสุด ตามข้อ 6.2
• หนังสือมอบอำนาจรับเงิน ถ้ามี
• ภาพ วิดีโอ และคำบรรยายที่เจ้าของอนุมัติให้เผยแพร่ รวมทั้งภาพจำลองที่ระบุไว้

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-3F356A · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ