สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร ต้องมีอะไรบ้าง

• เช่าห้องในอาคารสำนักงานเพื่อตั้งสำนักงานใหญ่หรือสาขา และใช้ที่อยู่จดทะเบียนบริษัทหรือ VAT
• ต้องการกำหนดที่จอดรถฟรีกี่คัน ช่วงตกแต่งฟรีค่าเช่า และขั้นตอนอนุมัติแบบตกแต่ง
• อาคารแยกค่าตอบแทนเป็นค่าเช่า ค่าบริการ และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ — ผูกทุกฉบับให้จบพร้อมกัน
• ต้องการคำมั่นต่ออายุที่มีกำหนดแจ้ง เพดานขึ้นค่าเช่า และวันตัดสินชัดเจน

• ผู้เช่านิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5%
• ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์จากค่าเช่าตลอดสัญญา
• เช่ายาวกว่า 3 ปีในคราวเดียวต้องจดทะเบียน — ใช้ 3 ปีพร้อมคำมั่นต่ออายุแทนได้แต่มีความเสี่ยงถ้าอาคารถูกขาย
• แยกค่าบริการเพื่อลดภาษีเกินความจริงเสี่ยงถูกประเมินย้อนหลัง

• ต้องการสัญญาบริการส่วนกลาง แอร์ ลิฟต์ แยกจากสัญญาเช่า — ใช้ สัญญาให้บริการสำหรับผู้เช่าสำนักงาน คู่กัน
• เช่าพื้นที่ร้านค้าหรือพื้นที่ทั่วไปในอาคารที่ค่าเช่ารวมบริการแล้ว — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร
• เช่าทั้งหลังหรือทั้งคูหา — ใช้ สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)
• เช่าที่นั่งหรือโต๊ะในโคเวิร์กกิ้งสเปซรายเดือน — ใช้ สัญญาใช้พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Space)
• เช่าอาคารทั้งหลัง — ใช้ สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) · เช่าพื้นที่ทำร้านหรือคลินิกในอาคาร — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร
• สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ — ใช้ Commercial Lease Agreement — สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ

สัญญาเช่าสำนักงานต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับติดอีก (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)

• ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ภายใน 15 วันนับแต่วันทำสัญญา
• ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ชำระอากรแบบ e-Stamp ภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม
• ค่าบริการตามสัญญาบริการที่ทำคู่กันเป็นคนละตราสาร ให้ตรวจอากรของสัญญานั้นแยก

สัญญาเช่าสำนักงานมักกำหนดอายุ 3 ปีพอดีพร้อมคำมั่นให้ต่ออีก 3 ปี เพื่อให้แต่ละช่วงไม่เกิน 3 ปีจึงไม่ต้องจดทะเบียน — แบบนี้ใช้กันทั่วไป แต่ผู้เช่าควรรู้ว่าถ้าอาคารถูกขาย ผู้ซื้ออาจไม่ผูกพันตามคำมั่นต่อสัญญา · ถ้าตกลงเช่ายาวกว่า 3 ปีในคราวเดียว ข้อ 2.3 ผูกให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วัน (ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา ผู้ให้เช่าออก)

การต่ออายุ (ข้อ 5)

ผู้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดอย่างน้อย … เดือน และต้องตกลงค่าเช่าใหม่ให้เสร็จอย่างน้อย 90 วันก่อนสิ้นสัญญา ถ้าไม่ทันสัญญาจบตามกำหนด — ผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าได้ไม่เกินร้อยละ … และถ้าเสนอไม่เกินเพดานแล้วผู้เช่าไม่รับ สัญญาจบ ใส่วันเตือนในปฏิทินตั้งแต่วันลงนาม

สัญญาบริการและสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ที่ทำคู่กัน (ข้อ 15)

• อาคารสำนักงานมักแยกค่าตอบแทนเป็นค่าเช่า ค่าบริการ และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ — ข้อ 15 ผูกสัญญาทั้งชุดให้จบพร้อมกัน และให้การผิดสัญญาร้ายแรงข้ามฉบับใช้ได้ ทั้งสองฝ่าย (ต้นแบบผูกเฉพาะฝั่งผู้เช่า และไม่ให้สัญญาบริการจบตามสัญญาเช่า)
• การแยกสัดส่วนค่าเช่าให้ต่ำกว่าความจริงเพื่อลดอากร ค่าจดทะเบียน หรือภาษี เสี่ยงถูกประเมินภาษีย้อนหลัง ให้แยกตามต้นทุนบริการจริง และตรวจกับผู้ทำบัญชี
• ค่าบริการและค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์อาจต้องมีภาษีมูลค่าเพิ่มและหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราต่างจากค่าเช่า — ดูคำแนะนำในสัญญาแต่ละฉบับ

• ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 และออกหนังสือรับรองให้ผู้ให้เช่า · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีภาษีมูลค่าเพิ่ม
• ใช้ที่อยู่สำนักงานจดทะเบียนบริษัทหรือภาษีมูลค่าเพิ่ม ขอหนังสือยินยอมและสำเนาทะเบียนบ้านของอาคารจากผู้ให้เช่าตามข้อ 1.2 · สัญญาสิ้นสุดแล้วต้องย้ายที่ตั้งภายใน 30 วัน

• ผู้ให้เช่างดจ่ายไฟฟ้า น้ำ โทรศัพท์ได้ทันทีเมื่อค้างชำระ — การตัดสาธารณูปโภคเพื่อบีบให้จ่ายหรือให้ออก เสี่ยงเป็นการละเมิดและความผิดอาญา จึงเปลี่ยนเป็นการบอกกล่าว 15 วันแล้วเลิกสัญญา (ข้อ 7.3, 16.1)
• ริบเงินประกันทั้งหมดทันทีเมื่อผิดข้อใด และของตกแต่งตกเป็นของผู้ให้เช่าฟรีซึ่งขัดกับข้อที่ให้ผู้เช่ารื้อคืนสภาพ — ฉบับนี้ให้รื้อคืนสภาพเป็นหลัก ส่วนที่จะคงไว้ต้องตกลงเป็นหนังสือ (ข้อ 9.3)
• เลิกสัญญาเมื่อผู้เช่าล้มละลาย เขียนให้ใช้เท่าที่กฎหมายล้มละลายอนุญาต และไม่ใช้กับการฟื้นฟูกิจการ (ข้อ 16.3)

• ขอผังห้องที่ระบุขนาดไฟฟ้าที่จ่ายให้ห้อง ตำแหน่งท่อ และจุดเดินสายสื่อสาร
• ถ้าจะตกแต่งหรือติดแอร์เพิ่ม ยื่นแบบให้อาคารอนุมัติก่อนจ้างผู้รับเหมา (ข้อ 9.1) · ช่วงตกแต่งฟรีค่าเช่า … วันตามข้อ 2.2 ยังต้องจ่ายค่าไฟ-น้ำ
• น้ำหนักบรรทุกพื้นไม่เกิน … กก./ตร.ม. — ตู้เซฟ ตู้เอกสารเหล็กแบบเลื่อน หรือเซิร์ฟเวอร์แร็กหนัก ให้วิศวกรอาคารตรวจก่อน

• ผังห้องสถานที่เช่า · ระเบียบอาคาร · บันทึกสภาพพร้อมภาพถ่ายวันส่งมอบ
• สำเนาเอกสารสิทธิ์ของอาคารหรือหลักฐานสิทธินำออกให้เช่า · หนังสือรับรองนิติบุคคลและบัตรประชาชนผู้ลงนาม

ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม · ลงนามสัญญาที่เกี่ยวข้องในวันเดียวกัน

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5C4B58 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ