What should a Commercial Sublease Agreement include under Thai law?
The Commercial Sublease Agreement on this site is an English-language document drafted for use under Thai law. Its 19 clauses cover Definitions and Interpretation; Head Lessor's Consent; Sublease and Term; Relationship with the Head Lease; Rent and Payment; Utilities and Outgoings; Security Deposit; Handover and Condition; Use, Alterations and Repairs; and 10 more. The notes below explain Before anyone pays or moves in.
| Clauses in the template | 19 |
|---|---|
| Stamp duty | A sublease of a building or land is a lease for stamp duty purposes (Instrument 1). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the total Rent. On the figures you entered, the duty on the original is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. Because the sublease is registered, the duty is paid in money at the Land Office on the day of registration.Because the total Rent is 1,000,000 THB or more, the duty must be paid in money at the Revenue Department within 15 days after signing. By law the Sublessor, as lessor, pays the duty unless the Parties agree otherwise (Clause 14.2). A sublease of more than 3 years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond 3 years (section 538). The Land Office may require the Head Lease to be registered for at least the same period; ask it which documents it needs from the Head Lessor before the appointment.- A sublease of 3 years or less does not need registration. It must still be in writing and signed. |
| Tax | A company Subtenant normally withholds 5% of the Rent and gives the Sublessor a withholding tax certificate (Clause 5.3), and 3% of the service charge, which is subject to VAT if the Sublessor is VAT-registered. The Sublessor declares the Rent it receives as income; the rent it pays to the Head Lessor is its expense. |
| Form or registration | A sublease of a building or land is a lease for stamp duty purposes (Instrument 1). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the total Rent. On the figures you entered, the duty on the original is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. Because the sublease is registered, the duty is paid in money at the Land Office on the day of registration.Because the total Rent is 1,000,000 THB or more, the duty must be paid in money at the Revenue Department within 15 days after signing. By law the Sublessor, as lessor, pays the duty unless the Parties agree otherwise (Clause 14.2). A sublease of more than 3 years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond 3 years (section 538). The Land Office may require the Head Lease to be registered for at least the same period; ask it which documents it needs from the Head Lessor before the appointment.- A sublease of 3 years or less does not need registration. It must still be in writing and signed. |
| Language of the form | English |
| Price of the form on this site | 790 THB |
What the template covers
- Definitions and Interpretation
- Head Lessor's Consent
- Sublease and Term
- Relationship with the Head Lease
- Rent and Payment
- Utilities and Outgoings
- Security Deposit
- Handover and Condition
- Use, Alterations and Repairs
- Personal Data and Security Systems
- Liability and Indemnities
- Termination
- Return of the Sublet Premises
- Registration, Stamp Duty and Costs
- Confidentiality
- Force Majeure
- Notices
- Governing Law and Disputes
- General
Before anyone pays or moves in
- Get the Head Lessor's written consent first. Without it, the Head Lessor may terminate the Head Lease, and the Subtenant loses the premises together with the Sublessor (Civil and Commercial Code section 544). This Agreement does not take effect until the consent is delivered (Clause 2.2); do not hand over keys or pay more than the Deposit before then.Make sure the Head Lessor signs the consent at the end of this Agreement, through a person authorised to sign for it.Keep the Head Lessor's consent letter with this Agreement and check that it names the Subtenant and the Sublet Premises.
- The Subtenant should read the Head Lease itself, not a summary. The sublease cannot last longer than the Head Lease, and the Subtenant must follow the Head Lease rules on use and alterations (Clauses 3.1 and 4.2).
- Check that the Head Lease is still valid: its end date, whether it is registered, and whether the Sublessor is behind with the rent. Clause 4.4(d) lets the Subtenant ask for proof of payment at any time.
The Subtenant's direct liability to the Head Lessor
- Under Thai law a lawful subtenant is directly liable to the head lessor, and rent paid to the sublessor in advance is not a defence against the head lessor (section 545). This is why Clause 4.3 prohibits paying more than one month's Rent in advance.
- If the Head Lessor chases the Sublessor for unpaid rent, the Subtenant may pay the Head Lessor directly and deduct the payment from the next Rent (Clause 4.5). Keep the Head Lessor's receipt and send a copy to the Sublessor.
Stamp duty and registration
- A sublease of a building or land is a lease for stamp duty purposes (Instrument 1). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the total Rent. On the figures you entered, the duty on the original is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. Because the sublease is registered, the duty is paid in money at the Land Office on the day of registration.Because the total Rent is 1,000,000 THB or more, the duty must be paid in money at the Revenue Department within 15 days after signing.
- By law the Sublessor, as lessor, pays the duty unless the Parties agree otherwise (Clause 14.2).
- A sublease of more than 3 years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond 3 years (section 538). The Land Office may require the Head Lease to be registered for at least the same period; ask it which documents it needs from the Head Lessor before the appointment.- A sublease of 3 years or less does not need registration. It must still be in writing and signed.
Tax
- A company Subtenant normally withholds 5% of the Rent and gives the Sublessor a withholding tax certificate (Clause 5.3), and 3% of the service charge, which is subject to VAT if the Sublessor is VAT-registered. The Sublessor declares the Rent it receives as income; the rent it pays to the Head Lessor is its expense.
During and at the end of the sublease
- Forward any letter from the Head Lessor to the other Party at once. Clause 4.4(c) gives the Sublessor 3 Business Days.
- If the Rent is late, the Sublessor must first give a written demand allowing at least 15 days before terminating (Clause 12.1(a)). The Sublessor must not lock the Subtenant out or cut the utilities (Clause 12.3).
- When the sublease ends, the Subtenant must remove alterations that the Head Lease requires to be removed (Clause 13.1). The Sublessor returns the Deposit within … days with a written statement of any deduction (Clause 7.3).
Signing and evidence
- Keep the signed Agreement, the copy of the Head Lease, the consent, the condition record with photographs, receipts and withholding tax certificates.
- A Thai court works in Thai. A Party that relies on this Agreement in court must file a certified Thai translation.
Author and sources
Compiled from the notes that accompany the English contract templates on this site, published by Phuwara Krobtaku (ภูวรา ครอบตะคุ), Thai attorney-at-law, licence no. 477/2558. The short answer and summary at the top of this page are put together by the site from the template's clause headings and notes. Statutes are quoted only in the official Thai text: Thai is the only official language of Thai legislation, and an unofficial translation can mislead. Article registry OKC-F641A1. If you reuse this content, please credit the author and link to the original.
Frequently asked questions
Does a Commercial Sublease Agreement need stamp duty in Thailand?
A sublease of a building or land is a lease for stamp duty purposes (Instrument 1). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the total Rent. On the figures you entered, the duty on the original is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. Because the sublease is registered, the duty is paid in money at the Land Office on the day of registration.Because the total Rent is 1,000,000 THB or more, the duty must be paid in money at the Revenue Department within 15 days after signing. By law the Sublessor, as lessor, pays the duty unless the Parties agree otherwise (Clause 14.2). A sublease of more than 3 years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond 3 years (section 538). The Land Office may require the Head Lease to be registered for at least the same period; ask it which documents it needs from the Head Lessor before the appointment.- A sublease of 3 years or less does not need registration. It must still be in writing and signed.
What tax applies to a Commercial Sublease Agreement in Thailand?
A company Subtenant normally withholds 5% of the Rent and gives the Sublessor a withholding tax certificate (Clause 5.3), and 3% of the service charge, which is subject to VAT if the Sublessor is VAT-registered. The Sublessor declares the Rent it receives as income; the rent it pays to the Head Lessor is its expense.
Does a Commercial Sublease Agreement have to be registered or made in a particular form?
A sublease of a building or land is a lease for stamp duty purposes (Instrument 1). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the total Rent. On the figures you entered, the duty on the original is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. Because the sublease is registered, the duty is paid in money at the Land Office on the day of registration.Because the total Rent is 1,000,000 THB or more, the duty must be paid in money at the Revenue Department within 15 days after signing. By law the Sublessor, as lessor, pays the duty unless the Parties agree otherwise (Clause 14.2). A sublease of more than 3 years must be registered at the Land Office to be enforceable beyond 3 years (section 538). The Land Office may require the Head Lease to be registered for at least the same period; ask it which documents it needs from the Head Lessor before the appointment.- A sublease of 3 years or less does not need registration. It must still be in writing and signed.
How should a Commercial Sublease Agreement be signed?
Keep the signed Agreement, the copy of the Head Lease, the consent, the condition record with photographs, receipts and withholding tax certificates. A Thai court works in Thai. A Party that relies on this Agreement in court must file a certified Thai translation.
What clauses does a Commercial Sublease Agreement on this site include?
Definitions and Interpretation; Head Lessor's Consent; Sublease and Term; Relationship with the Head Lease; Rent and Payment; Utilities and Outgoings; Security Deposit; Handover and Condition; Use, Alterations and Repairs; Personal Data and Security Systems; Liability and Indemnities; Termination; Return of the Sublet Premises; Registration, Stamp Duty and Costs; Confidentiality; Force Majeure; Notices; Governing Law and Disputes; General
Thai law cited (official Thai text)
The 14 sections below are quoted from the official Thai text, the only official language of Thai legislation. No translation is given, because an unofficial translation can mislead; check the Royal Gazette before relying on them in court.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544
ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545
ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่
หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 546
ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว
หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553
ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554
ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 555
ผู้เช่าจำต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่าเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 562
ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570
ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224/1
ถ้าลูกหนี้มีหน้าที่ผ่อนชำระหนี้เงินเป็นงวด และลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ในงวดใด เจ้าหนี้อาจเรียกดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดได้เฉพาะจากต้นเงินของงวดที่ลูกหนี้ผิดนัดนั้น
ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 373
ความตกลงทำไว้ล่วงหน้าเป็นข้อความยกเว้นมิให้ลูกหนี้ต้องรับผิดเพื่อกลฉ้อฉล หรือความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของตนนั้น ท่านว่าเป็นโมฆะ
หมวด 2 ผลแห่งสัญญา
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป
หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ
พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 มาตรา 25
ห้ามมิให้ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลทำการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคลจาก แหล่งอื่นที่ไม่ใช่จากเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลโดยตรง เว้นแต่ (1) ได้แจ้งถึงการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคลจากแหล่งอื่นให้แก่เจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลทราบ โดยไม่ชักช้า แต่ต้องไม่เกินสามสิบวันนับแต่วันที่เก็บรวบรวมและได้รับความยินยอมจากเจ้าของข้อมูล ส่วนบุคคล (2) เป็นการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคลที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องขอความยินยอมตามมาตรา 24 หรือมาตรา 26 ให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับการแจ้งวัตถุประสงค์ใหม่ตามมาตรา 21 และการแจ้งรายละเอียด ตามมาตรา 23 มาใช้บังคับกับการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคลที่ต้องได้รับความยินยอมตามวรรคหนึ่ง โดยอนุโลม เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้ (1) เจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลทราบวัตถุประสงค์ใหม่หรือรายละเอียดนั้นอยู่แล้ว (2) ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลพิสูจน์ได้ว่าการแจ้งวัตถุประสงค์ใหม่หรือรายละเอียดดังกล่าว ไม่สามารถทำได้หรือจะเป็นอุปสรรคต่อการใช้หรือเปิดเผยข้อมูลส่วนบุคคล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อให้ บรรลุวัตถุประสงค์เกี่ยวกับการศึกษาวิจัยทางวิทยาศาสตร์ ประวัติศาสตร์ หรือสถิติ ในกรณีนี้ผู้ควบคุม ข้อมูลส่วนบุคคลต้องจัดให้มีมาตรการที่เหมาะสมเพื่อคุ้มครองสิทธิ เสรีภาพ และประโยชน์ของเจ้าของ ข้อมูลส่วนบุคคล (3) การใช้หรือการเปิดเผยข้อมูลส่วนบุคคลต้องกระทำโดยเร่งด่วนตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งได้จัดให้มีมาตรการที่เหมาะสมเพื่อคุ้มครองประโยชน์ของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล (4) เมื่อผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลเป็นผู้ซึ่งล่วงรู้หรือได้มาซึ่งข้อมูลส่วนบุคคลจากหน้าที่ หรือจากการประกอบอาชีพหรือวิชาชีพและต้องรักษาวัตถุประสงค์ใหม่หรือรายละเอียดบางประการ ตามมาตรา 23 ไว้เป็นความลับตามที่กฎหมายกำหนด การแจ้งรายละเอียดตามวรรคสอง ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลต้องแจ้งให้เจ้าของข้อมูล ส่วนบุคคลทราบภายในสามสิบวันนับแต่วันที่เก็บรวบรวมตามมาตรานี้ เว้นแต่กรณีที่นำข้อมูลส่วนบุคคล ไปใช้เพื่อการติดต่อกับเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลต้องแจ้งในการติดต่อครั้งแรก และกรณีที่จะนำข้อมูล ส่วนบุคคลไปเปิดเผย ต้องแจ้งก่อนที่จะนำข้อมูลส่วนบุคคลไปเปิดเผยเป็นครั้งแรก
พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (เฉพาะส่วนที่ใช้ร่างสัญญา)