สัญญาเช่าห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ต้องมีอะไรบ้าง

• ปล่อยเช่าคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ต้องการระบุรายการของที่ต้องคืนไว้ในสัญญา
• บริษัทเช่าคอนโดให้พนักงานอยู่ หรือเช่ายาวเกิน 3 ปี
• มีห้องให้เช่าหลายห้อง (3 หน่วยขึ้นไป) ต้องการสัญญาที่มีข้อคุ้มครองตามประกาศ สคบ. 2568
• ต้องการตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายค่าส่วนกลาง และห้ามปล่อยเช่ารายวัน

• มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ต้องติ๊กผู้ประกอบธุรกิจ และเทียบกับแบบสัญญาท้ายประกาศ สคบ. 2568
• ค่าส่วนกลางเป็นหนี้ของเจ้าของห้องต่อนิติบุคคล แม้ตกลงให้ผู้เช่าจ่าย
• ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์จากค่าเช่าตลอดสัญญา
• มอบสำเนาข้อบังคับอาคารชุดให้ผู้เช่าในวันลงนาม และถ่ายรูปห้องทุกมุม

• เช่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 3 ปี — ใช้สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์)
• ให้เช่ารายวันหรือผ่านแพลตฟอร์มที่พัก — ไม่ใช่สัญญาเช่าห้องชุด และเสี่ยงผิดกฎหมายโรงแรม
• ซื้อขายห้องชุด — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)
• เช่าห้องในอาคารสำนักงานเพื่อทำธุรกิจ — ใช้ สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร
• เช่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ — ใช้ สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์)
• ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ House and Condo Lease Agreement — สัญญาเช่าบ้าน ภาษาอังกฤษ (บ้านและคอนโด)

สัญญาเช่าห้องชุดต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น · คู่ฉบับติดอีก (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)

• ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ภายใน 15 วันนับแต่วันทำสัญญา
• ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ชำระอากรแบบ e-Stamp ภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม
• ไม่ติดอากร ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม

ผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป

• การให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยแก่บุคคลธรรมดาอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — ประกาศบังคับให้ใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญตามแบบสัญญาท้ายประกาศ (แบบ ก เช่าไม่เกิน 3 ปี · แบบ ข เช่าเกิน 3 ปี) แบบฟอร์มนี้เขียนข้อคุ้มครองตามประกาศไว้แล้ว แต่ไม่ใช่แบบมาตรฐานท้ายประกาศ ผู้ประกอบธุรกิจควรเทียบกับแบบท้ายประกาศหรือสอบถาม สคบ. ก่อนใช้
• ข้อที่สัญญานี้ปรับให้ตามประกาศ: เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน (ข้อ 4.2) · ห้ามริบเงินโดยผู้เช่าไม่ผิด และปิดทางเลือกริบเมื่อเลิกก่อนกำหนด · ห้ามขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา (ข้อ 3) · ค่าไฟ-น้ำไม่เกินอัตราผู้ให้บริการ (ข้อ 5.2) · เข้าห้องต้องนัดก่อน (ข้อ 8) · ผู้เช่าไม่รับผิดความเสื่อมตามปกติและเหตุสุดวิสัย (ข้อ 6.2) · ห้ามปิดกั้นหรือขนของก่อนเลิกสัญญาโดยชอบ (ข้อ 12.4) · ห้ามเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ผิดสาระสำคัญ (ข้อ 12.2) · ส่งมอบสัญญาหนึ่งฉบับทันที (ข้อ 15.3)
• ห้ามเรียก «ค่าต่อสัญญา» จากผู้เช่ารายเดิม และตัวอักษรในสัญญาต้องมีขนาดตามประกาศ — ไฟล์ PDF ของเว็บใช้ตัวอักษรขนาดอ่านง่าย แต่ถ้าย่อพิมพ์ ให้ตรวจขนาดตัวอักษรอีกครั้ง

เจ้าของห้องเดียวหรือสองห้อง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (นับรวมทุกอาคาร) — ถ้าผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าถึง 3 หน่วย ให้ติ๊ก «ผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วย» เพื่อให้ระบบเติมข้อคุ้มครองตามประกาศ

เช่าห้องชุดเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี — ข้อ 2.3 ให้ผู้ให้เช่าไปจดภายใน 30 วันและออกค่าใช้จ่ายเอง (ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา บวกอากรที่ชำระเป็นตัวเงินที่สำนักงานที่ดิน) · กรณีผู้ประกอบธุรกิจ เช่าเกิน 3 ปีเป็น «สัญญาเช่าระยะยาว» ตามแบบ ข ท้ายประกาศ

• ค่าส่วนกลางเป็นหนี้ของเจ้าของห้องต่อนิติบุคคลอาคารชุด แม้สัญญาให้ผู้เช่าจ่าย ถ้าผู้เช่าไม่จ่าย นิติบุคคลยังเรียกจากเจ้าของได้ — ถ้าให้ผู้เช่าจ่าย ให้ขอดูใบเสร็จทุกงวด
• มอบสำเนาข้อบังคับและระเบียบอาคารให้ผู้เช่าในวันลงนาม (ข้อ 10.1) ผู้เช่าจะผูกพันเฉพาะที่ได้รับหรือได้รับทราบแล้ว
• แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดว่ามีผู้เช่าเข้าอยู่ และขอคีย์การ์ดหรือสติกเกอร์รถตามระเบียบของอาคาร
• ข้อบังคับหลายอาคารห้ามให้เช่ารายวันและห้ามใช้ห้องทำการค้า — ข้อ 2.2 ห้ามไว้แล้ว การปล่อยเช่ารายวันยังเสี่ยงผิดกฎหมายโรงแรมด้วย

เจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าต้องแจ้งที่พักของคนต่างด้าวต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายในกำหนดของกฎหมาย (แบบ ตม.30) — สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือ ตม. ในพื้นที่ · กรอกเลขหนังสือเดินทางในช่องเลขบัตร

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของห้องชุดเป็นของผู้ให้เช่า (ข้อ 5.3) — ห้องที่ให้เช่าอยู่อาศัยยังเสียในประเภทที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้สิทธิยกเว้นของบ้านหลังหลัก
• ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคล (เช่าให้พนักงานอยู่) ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5
• ผู้ให้เช่านำค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้ประจำปี

• ขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ตัวจริง ชื่อต้องตรงกับผู้ให้เช่า ไม่ตรงต้องมีหนังสือมอบอำนาจ
• ถ่ายรูปห้อง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ทุกชิ้นในวันส่งมอบ ลงชื่อในบันทึกสภาพทั้งสองฝ่าย
• จดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำในวันส่งมอบและวันคืน

• สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า · สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้เช่า
• บันทึกสภาพห้องพร้อมภาพถ่าย (ข้อ 1.4) · สำเนาข้อบังคับและระเบียบอาคารชุด (ข้อ 10.1)

ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-D11191 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ