สัญญาตั้งนายหน้าขายที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง

• ใช้เมื่อจะขายที่ดินเปล่าที่มีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. และให้นายหน้าช่วยหาผู้ซื้อ
• ใช้เมื่อยังอยากตั้งนายหน้าหลายรายหรือขายเองได้ด้วย
• ใช้เมื่อต้องการกำหนดว่าค่าบำเหน็จจ่ายวันโอนเท่านั้น

• นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินจองหรือมัดจำแทน ให้ผู้ซื้อโอนเข้าบัญชีเจ้าของที่ดินโดยตรง
• ค่าบำเหน็จแบบส่วนเกินราคา ต้องแจ้งราคาซื้อขายจริงทั้งจำนวนที่สำนักงานที่ดิน
• ภาพที่ลากเส้นแนวเขตเป็นแนวโดยประมาณ ถ้าผู้ซื้อต้องการเนื้อที่แน่นอนให้รังวัดสอบเขต
• ตรวจผังเมืองและทางเข้าออกก่อนประกาศ ข้อมูลผิดทำให้การซื้อขายล้มได้

• ถ้าขายบ้านหรือห้องชุด ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร
• ถ้าจะให้นายหน้าเป็นตัวแทนผูกขาดและทำการแทนได้ ให้ใช้ สัญญาตัวแทนนายหน้าขายที่ดิน
• ถ้าตกลงราคากับผู้ซื้อแล้ว ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)
• ขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร — ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร · ให้นายหน้าทำการแทนและใช้นายหน้าช่วงได้ — ใช้ สัญญาตัวแทนนายหน้าขายที่ดิน

สัญญาตั้งนายหน้าที่ไม่มอบอำนาจให้ทำการแทนไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ จึงไม่ต้องปิดอากร ถ้าภายหลังเจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้นายหน้าไปยื่นเรื่องหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทน ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยก (แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน) และปิดอากรตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 7 ใบเสร็จค่าบำเหน็จไม่ต้องปิดอากร

ป.พ.พ. มาตรา 845 ให้นายหน้าได้ค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาได้ทำกันขึ้นเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า สัญญานี้ตกลงให้ถึงกำหนดชำระในวันจดทะเบียนโอนตามข้อ 3.3 เพราะการซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขายและเจ้าของที่ดินริบมัดจำตามมาตรา 377–378 นายหน้าได้ส่วนแบ่งตามข้อ 3.4 แทน ค่าใช้จ่ายของนายหน้าไม่ได้คืนเพราะไม่ได้ตกลงไว้ (มาตรา 845 วรรคสาม)

ข้อ 4.1 ให้เจ้าของที่ดินปฏิเสธผู้ซื้อได้โดยไม่ต้องจ่ายอะไร ตรงกับหลักว่านายหน้าได้ค่าบำเหน็จเฉพาะเมื่อสัญญาเกิดขึ้น และข้อ 4.2 ไม่ผูกขาด เจ้าของตั้งนายหน้าหลายรายได้ ถ้าผู้ซื้อคนเดียวถูกแนะนำจากหลายราย ข้อ 3.5 ให้ค่าบำเหน็จแก่รายที่เป็นเหตุโดยตรงให้เกิดการซื้อขาย ให้เก็บหลักฐานวันที่นายหน้าแต่ละรายส่งชื่อผู้ซื้อหรือพาดูที่ดินไว้

นายหน้าสองฝ่าย มาตรา 847 ตัดสิทธิค่าบำเหน็จเมื่อนายหน้าทำการเพื่อผู้ซื้อโดยขัดต่อหน้าที่ต่อเจ้าของที่ดิน ข้อ 2.4 จึงให้แจ้งเป็นหนังสือก่อน · มาตรา 849 ให้นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทน ข้อ 2.5 ยืนยันไว้ ให้บอกผู้ซื้อทุกรายโอนเงินเข้าบัญชีเจ้าของที่ดินโดยตรง

ค่าบำเหน็จแบบส่วนเกินราคา

สัญญานี้ให้นายหน้าได้ส่วนที่ขายได้เกิน … ราคาที่แจ้งต่อสำนักงานที่ดินต้องเป็นราคาซื้อขายจริงทั้งจำนวน ถ้าแยกส่วนเกินไปรับนอกสัญญาเพื่อแจ้งราคาต่ำ เจ้าของที่ดินในฐานะผู้ขายเสี่ยงภาษีและอากรที่ขาด ข้อ 3.1 ให้นายหน้ารับภาระภาษี อากร และค่าธรรมเนียมส่วนที่เพิ่มเพราะส่วนเกิน ให้คำนวณร่วมกันก่อนวันโอนและจดไว้ในบันทึกว่าแต่ละฝ่ายจ่ายเท่าไร วิธีนี้ทำให้นายหน้าอยากตั้งราคาสูง ข้อ 2.4 จึงบังคับให้เสนอข้อเสนอทุกราย

• ตรวจรูปแปลงและตำแหน่งจากระบบค้นหารูปแปลงที่ดินของกรมที่ดิน และขอตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินว่ามีจำนองหรือการอายัดหรือไม่
• ตรวจผังเมืองรวมของพื้นที่จากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ผู้ซื้อที่จะสร้างโรงงานหรือโครงการมักถามเรื่องนี้ก่อน
• ที่ดินที่ใช้ทางผ่านที่ดินคนอื่นโดยยังไม่จดภาระจำยอม ให้บอกผู้ซื้อตามจริง ทางที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเหตุให้การซื้อขายล้มบ่อย
• น.ส.3 และ น.ส.3 ก. โอนได้แต่มีขั้นตอนประกาศบางกรณีและรังวัดแตกต่างจากโฉนด ให้สอบถามสำนักงานที่ดินที่ดินตั้งอยู่ก่อนนัดวันโอน · ที่ดิน ส.ป.ก. หรือ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ซื้อขายกันได้ตามปกติ อย่าใช้สัญญานี้

ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ เป็นเรื่องระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ซื้อ ข้อ 1.3 ให้นายหน้าเสนอเงื่อนไขตามที่เจ้าของที่ดินประกาศไว้ จำนวนจริงคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง ให้ขอประเมินจากสำนักงานที่ดินก่อนตกลงราคาสุดท้าย

ค่าบำเหน็จเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(2) ผู้จ่ายที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 3 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 3/1 เจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก นายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มออกใบกำกับภาษีตามมาตรา 78/1 และ 86 ผู้ที่จ่ายค่าบำเหน็จช้าต้องเสียดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 224

ข้อ 5.1 คุ้มครองนายหน้าเฉพาะผู้สนใจในรายชื่อที่ส่งเป็นหนังสือภายในเจ็ดวันหลังสัญญาสิ้นสุด ระยะที่ยาวเกินไปอาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 · ข้อ 6.1 บังคับให้ระบุว่าเส้นแนวเขตบนภาพโดรนเป็นแนวโดยประมาณ และภาพจำลองหรือภาพจากปัญญาประดิษฐ์ต้องระบุว่าเป็นภาพจำลอง เพราะภาพที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจผิดเรื่องเนื้อที่หรือทางเข้าออกอาจเป็นเหตุให้ผู้ซื้อเลิกสัญญาหรือเรียกค่าเสียหาย · นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจมีหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ข้อ 6.4 ให้รับเงินผ่านธนาคารที่ตรวจสอบได้

• เอกสารหมายเลข 1 สำเนา…ด้านหน้าและด้านหลัง
• สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา
• รายชื่อผู้สนใจที่นายหน้าส่งเมื่อสัญญาสิ้นสุด ตามข้อ 5.1
• ภาพและคำบรรยายที่เจ้าของที่ดินอนุมัติให้เผยแพร่

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้าและบนสำเนาโฉนดที่แนบ

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5C141C · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ