สัญญาให้ใช้พื้นที่ในห้าง ตลาด หรือโกดัง (ผู้ค้า / บูธ / มุมร้าน) ต้องมีอะไรบ้าง

• ปล่อยเช่าพื้นที่ในอาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า หรือโกดัง
• ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี เก็บค่าเช่ารายเดือน เงินประกัน 2–3 เดือน
• ต้องการข้อเรื่องต่อเติม ส่งคืนพื้นที่ และการเลิกสัญญาที่บังคับได้จริง

• ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1/1,000 ของค่าเช่า+เงินกินเปล่าตลอดสัญญา
• ผู้เช่าที่เป็นบริษัทต้องหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5%
• เกิน 3 ปี (รวมช่วงต่อที่เกิน 3 ปี) ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี — สัญญานี้ผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง
• ล็อกประตูไล่ผู้เช่าเองเสี่ยงคดีอาญา — แบบนี้ใช้ค่าเช่า 2 เท่าและฟ้องขับไล่แทน
• ผู้ให้เช่าที่เช่ามาอีกทอดต้องมีสิทธิให้เช่าช่วง

• ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย — ใช้สัญญาเช่าบ้าน/คอนโด (มีประกาศ สคบ. คุม)
• ให้เช่าที่ดินเปล่า — ใช้สัญญาเช่าที่ดิน
• ให้ใช้พื้นที่ฟรีเพื่อความร่วมมือ — ใช้ MOA
• ผู้เช่าเช่าห้องในอาคารทั่วไป — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร · เช่าห้องในอาคารสำนักงาน — ใช้ สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร
• ร้านขายอาหารในโรงอาหารของบริษัท โรงงาน หรือโรงเรียนที่จัดเป็นสวัสดิการ (คุมราคา สุขาภิบาลอาหาร) — ใช้ สัญญาเช่าร้านค้าขายอาหาร (โรงอาหารในสถานประกอบการ) · ร้านอาหารที่เก็บเป็นส่วนแบ่งยอดขาย — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย
• ให้สมาชิกหลายรายใช้ที่นั่งหรือโต๊ะในพื้นที่ทำงานร่วมแบบรายเดือน — ใช้ สัญญาใช้พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Space)

«สัญญาให้ใช้พื้นที่» ที่เก็บค่าตอบแทนรายเดือนคือสัญญาเช่าทรัพย์ตาม ป.พ.พ. ม.537 ไม่ว่าจะเรียกเงินว่าค่าบำรุง ค่าบริการ หรือค่าใช้พื้นที่ — กฎหมายเช่าและอากรแสตมป์ของสัญญาเช่าใช้บังคับทั้งหมด · เงินกินเปล่าตามข้อ 4.3 ไม่ทำให้เป็น «สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา» ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา การเช่าเกิน 3 ปีจึงยังต้องจดทะเบียน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าใช้พื้นที่ตลอดอายุสัญญา ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 · ผู้ให้ใช้พื้นที่ (ผู้ให้เช่า) เป็นผู้เสียอากร ผู้ใช้พื้นที่ (ผู้เช่า) เป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23)

• ระบบคำนวณจากค่าใช้พื้นที่ (ข้อ 3.1) × จำนวนเดือน — ถ้ามีเงินกินเปล่า (ข้อ 4.3) หรือค่าบริการส่วนกลางที่เป็นค่าเช่าแฝง ต้องรวมเข้าฐานคำนวณด้วยตามบัญชีอัตรา (ค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน)
• ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการติดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))
• สัญญาที่ต้องจดทะเบียน (เกิน 3 ปี): ไม่ติดแสตมป์ ให้ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข))
• ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ต้องชำระผ่าน e-Stamp (อ.ส.9) ภายใน 15 วัน
• ไม่ติดอากร ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบ (ประมวลรัษฎากร ม.118) และอาจโดนเงินเพิ่ม 2–6 เท่า (ม.113, 114)

• เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ม.538) — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่าถ้ามี) + ค่าคำขอ 5 บาท · ข้อ 2 ผูกให้คู่สัญญาไปจดภายใน 30 วันนับแต่ลงนาม ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง อากรผู้ให้ใช้พื้นที่เสีย — ใช้กับสัญญาต่ออายุที่ช่วงต่อเกิน 3 ปีด้วย
• คำมั่นให้ใช้พื้นที่ต่อ (ข้อ 2): ผู้ใช้พื้นที่ต้องส่งหนังสือขอต่อก่อนสัญญาหมด ไม่น้อยกว่า 60 วัน (ส่งแบบมีหลักฐานวันที่รับ) และต้องไม่มีค่าค้างหรือการผิดสัญญาที่ยังไม่แก้ในวันที่ส่ง · ได้สิทธิแล้วต้องไปเซ็นฉบับใหม่ก่อนวันสิ้นสุด ถ้าไม่ไปโดยไม่มีเหตุ ถือว่าสละ · สัญญาฉบับใหม่ต้องติดอากรใหม่ตามค่าเช่าช่วงต่อ
• ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง กลายเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) บอกเลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งช่วงชำระค่าเช่าแต่ไม่เกิน 2 เดือน (ม.566) และต้องเสียอากรใหม่ภายใน 30 วัน
• ผู้ให้เช่าขายอาคารระหว่างสัญญา ผู้ซื้อรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าไปด้วย (ม.569)

• สัญญาใช้พื้นที่บางแบบกำหนดค่าปรับ 2% ต่อวัน และริบเงินประกันทั้งหมดเมื่อผิดสัญญาข้อใดก็ได้ — แม่แบบนี้ใช้ค่าปรับต่อเดือน (ค่าเริ่มต้น 1.25% = 15% ต่อปี) และริบได้หลังบอกกล่าวให้แก้ไขก่อน เพราะเบี้ยปรับสูงเกินส่วนศาลลดได้อยู่ดี (ม.383) และดอกเบี้ยผิดนัดตามกฎหมายคือ 5% ต่อปี (ม.224)
• ข้อ 19 กำหนดให้คืนเงินประกันภายในกี่วันและต้องแจ้งรายการที่หัก — เพื่อไม่ให้การคืนเงินประกันค้างไม่มีกำหนด
• รับค่าตอบแทนที่ชำระล่าช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง (ส่งอีเมลหรือเขียนในใบเสร็จก็ได้) — ค่าปรับตามข้อ 3 เป็นเบี้ยปรับ ถ้ารับเงินไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจถูกโต้แย้งว่าสละสิทธิเรียกค่าปรับ (ม.381)
• ถ้าผู้ให้ใช้พื้นที่ให้เช่าพื้นที่ เพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป จะอยู่ใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย — ห้ามเรียกเงินประกันเกินกว่าที่ประกาศกำหนด ห้ามริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุ ห้ามคิดค่าไฟ/ค่าน้ำเกินอัตราของผู้ให้บริการ · แม่แบบนี้ออกแบบสำหรับ พื้นที่พาณิชย์/สำนักงาน ถ้าจะใช้กับที่พักอาศัยให้ใช้แม่แบบสัญญาเช่าบ้าน/คอนโดแทน

• ข้อ 9 ผู้ให้ใช้พื้นที่ไม่รับผิดในอัคคีภัย/โจรกรรมที่ไม่ใช่ความผิดของตน — ข้อยกเว้นความรับผิดทุกกรณี «แม้จากสาเหตุอื่นใด» อ้างไม่ได้ในความเสียหายต่อชีวิตร่างกายจากความประมาทของตน (พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.8) จึงจำกัดไว้เฉพาะที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ให้ใช้พื้นที่
• ข้อ 10 แยกซ่อมเล็กน้อย (ผู้ใช้พื้นที่) กับซ่อมใหญ่/โครงสร้าง (ผู้ให้ใช้พื้นที่) ตามหลัก ม.547 และ ม.550–551
• ข้อ 11 เลือกได้ว่าสิ่งติดตั้งจะตกเป็นของผู้ให้ใช้พื้นที่หรือผู้ใช้พื้นที่รื้อออกได้
• ข้อ 14 ระเบียบใหม่ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันและไม่เพิ่มภาระเกินสมควร
• ข้อ 16 เข้าตรวจในเวลาทำการโดยแจ้งล่วงหน้า
• ข้อ 18 (ถ้าเปิด) ผู้ให้ใช้พื้นที่เลิกสัญญาเพื่อใช้เองได้ แต่ต้องคืนเงินประกันและค่าตอบแทนล่วงหน้า — ข้อตกลงให้เลิกสัญญาฝ่ายเดียวโดยอีกฝ่ายไม่ผิดสัญญาบังคับได้เท่าที่เป็นธรรม (ม.4 วรรคสาม (3)) การกำหนดเงื่อนไขคืนเงินช่วยให้ข้อนี้บังคับได้
• ข้อ 21 ไม่ให้สิทธิล็อกประตู งัดกุญแจ หรือยึดทรัพย์สินที่เหลือ — การเข้าครอบครองเองโดยไม่ผ่านศาลเสี่ยงความผิดอาญาฐานบุกรุก/ทำให้เสียทรัพย์ แม่แบบนี้เปลี่ยนเป็นค่าตอบแทนสองเท่ารายวันระหว่างอยู่เกินกำหนด + ดำเนินการตามกฎหมาย และให้ทรัพย์สินที่ทิ้งไว้เกิน 30 วันหลังแจ้งเป็นหนังสือถือว่าสละกรรมสิทธิ์

• ข้อ 10 วรรคสาม ผู้ให้ใช้พื้นที่ต้องจัดไฟ/น้ำให้เพียงพอ ดูแลลิฟต์ ไฟส่องสว่าง ห้องน้ำส่วนกลาง ยามส่วนกลาง และที่จอดรถ (ถ้าอาคารมี) · บริการขัดข้องให้แจ้งเป็นหนังสือ/อีเมลพร้อมรูป จะได้มีวันเริ่มนับ 7 วันสำหรับลดค่าส่วนกลาง
• ผู้ให้ใช้พื้นที่ห้ามตัดไฟ/น้ำเพื่อบีบให้จ่ายค่าเช่า (ข้อ 10) — ค้างชำระให้ใช้ข้อ 3 และข้อ 20 (บอกกล่าวแล้วเลิกสัญญา) และฟ้องตามกฎหมาย การตัดน้ำไฟเองเสี่ยงถูกฟ้องละเมิดและคดีอาญา
• ข้อ 22 ถูกเวนคืน ไฟไหม้ น้ำท่วม หรือราชการสั่งปิดโดยไม่มีใครผิด: ไม่ต้องจ่ายค่าใช้พื้นที่ช่วงที่ใช้ไม่ได้ · พังทั้งหมด สัญญาระงับทันที (ม.567) · ใช้ไม่ได้เกิน 60 วัน เลิกได้ทั้งสองฝ่าย · ผู้ให้ใช้พื้นที่คืนค่าตอบแทนล่วงหน้า และเงินกินเปล่าตามส่วนภายใน 30 วัน และคืนเงินประกันตามข้อ 19 — ถ่ายรูปความเสียหายและเก็บหนังสือราชการไว้เป็นหลักฐาน
• ผู้ใช้พื้นที่ควรทำประกันอัคคีภัยทรัพย์สินและสต็อกสินค้าของตนเอง เพราะข้อ 22 ไม่ได้ให้เรียกค่าเสียหายจากผู้ให้ใช้พื้นที่เมื่อไม่มีใครผิด

• ผู้ใช้พื้นที่ที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ · ค่าบริการส่วนกลางหัก 3%
• ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT แต่ค่าบริการ (ส่วนกลาง สาธารณูปโภคที่บวกกำไร) มี VAT ถ้าผู้ให้ใช้พื้นที่จดทะเบียน — แยกใบเสร็จให้ชัด
• ผู้ให้ใช้พื้นที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราการใช้ประโยชน์อื่น (พาณิชย์) สำหรับส่วนที่ให้เช่า

• แบบแปลนแผนผังพื้นที่บริการ (ข้อ 1 อ้างถึง — ต้องแนบ) · ระเบียบการใช้อาคาร (ข้อ 14 ระบุว่าส่งมอบวันทำสัญญา)
• นิติบุคคล: หนังสือรับรอง (ไม่เกิน 6 เดือน) + หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี · ติดอากร 10/30 บาท) · บุคคลธรรมดา: สำเนาบัตรประชาชน
• ผู้ให้ใช้พื้นที่ควรแนบสำเนาโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ หรือสัญญาเช่าหลักถ้าตนเองก็เป็นผู้เช่ามาอีกทอด (ต้องมีสิทธิให้เช่าช่วงตาม ม.544)
• รูปถ่ายสภาพพื้นที่และบัญชีทรัพย์สินในวันส่งมอบ ลงชื่อทั้งสองฝ่าย

• 2 ฉบับ ข้อความตรงกัน · ประทับตรา (ถ้ามี) · พยาน 2 คน · ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้าและบนแบบแปลน
• ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม · ออกใบเสร็จรับเงินตามข้อ 4

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-E01CA6 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ