สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์) ต้องมีอะไรบ้าง

• ให้เช่าบ้าน/คอนโดของตัวเองแก่คนทั่วไปเพื่ออยู่อาศัย
• เช่าไม่เกิน 3 ปี (เกินกว่านั้นต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน)
• ต้องการข้อเงินประกัน ค่าส่วนกลาง การซ่อม และการเลิกสัญญาก่อนกำหนดที่ชัดเจน

• ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทตลอดสัญญา — ไม่ติด ใช้ฟ้องไม่ได้
• ผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของตามโฉนด ต้องมีหนังสือมอบอำนาจแนบ
• ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเป็นธุรกิจควบคุมสัญญาของ สคบ. (ประกาศฯ พ.ศ. 2568 ข้อ 4) — ต้องใช้แบบสัญญา ก/ข ท้ายประกาศ เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน ห้ามริบเมื่อผู้เช่าไม่ผิด ห้ามคิดค่าน้ำค่าไฟเกินที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บ
• ถ่ายรูปสภาพห้องวันส่งมอบ ไม่งั้นเถียงกันตอนคืนเงินประกัน

• เช่าเพื่อทำร้านค้าหรือสำนักงาน — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร หรือ สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร
• เช่าซื้อ (ผ่อนแล้วได้เป็นเจ้าของ) — คนละสัญญา
• ให้ญาติอยู่ฟรี — ไม่ใช่สัญญาเช่า
• เช่าห้องชุด (คอนโด) — ใช้ สัญญาเช่าห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ซึ่งมีข้อบังคับนิติบุคคล ค่าส่วนกลาง คีย์การ์ด และรายการเฟอร์นิเจอร์ครบ
• ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ — ใช้ House and Condo Lease Agreement — สัญญาเช่าบ้าน ภาษาอังกฤษ (บ้านและคอนโด)

• เลขบัตรประชาชน — ถ้าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของเอง (เช่น ญาติหรือนายหน้า) ต้องมีหนังสือมอบอำนาจแนบท้าย ไม่งั้นผู้เช่าเสี่ยงเจอเจ้าของตัวจริงมาไล่
• ผู้ให้เช่ามีอาคาร/ห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป — ติ๊กแล้วเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ พ.ศ. 2568 — ระบบจะเพิ่มข้อคุ้มครองผู้เช่าให้ และปิดตัวเลือกริบเงินประกัน · กรณีนี้กฎหมายบังคับให้ใช้แบบสัญญา ก (เช่าไม่เกิน 3 ปี) หรือ ข ท้ายประกาศ แบบฟอร์มนี้ใช้เป็นร่างเจรจาได้ แต่ไม่แทนแบบมาตรฐาน
• ที่ตั้ง / เลขที่ห้อง — คอนโดให้ระบุชื่ออาคาร ชั้น และเลขห้องให้ครบ · ถ้าให้ที่จอดรถด้วย เขียนหมายเลขช่องจอดต่อท้ายได้
• ชื่ออาคารชุด / เลขทะเบียนอาคารชุด — ดูได้จากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) · ช่วยให้ตัวห้องในสัญญาตรงกับเอกสารสิทธิ์ ไม่กรอกก็ได้
• รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ให้เช่าด้วย — ไม่กรอกก็ได้ · ถ้ากรอก สัญญาจะระบุรายการนี้และให้ผู้เช่าคืนให้ครบในสภาพที่ใช้งานได้ (เสื่อมตามการใช้งานปกติไม่ต้องรับผิด)
• ระยะเวลาเช่า (เดือน) — เกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — แบบฟอร์มนี้จึงจำกัดไว้ไม่เกิน 36 เดือน
• จ่ายค่าเช่าภายในวันที่ของทุกเดือน — เลือกไม่เกินวันที่ 28 เพื่อไม่ให้เดือนกุมภาพันธ์มีปัญหา
• เงินประกัน (กี่เดือนของค่าเช่า) — ถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีห้อง/บ้านให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ พ.ศ. 2568 ห้ามเรียกเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือนของค่าเช่า (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) และห้ามริบเงินประกันโดยผู้เช่าไม่ได้ผิด
• คืนเงินประกันภายใน (วัน) หลังย้ายออก — ถ้าไม่เขียนไว้ ผู้เช่ามักถูกดึงเงินประกันนานหลายเดือน · กำหนดวันให้ชัดทั้งสองฝ่ายสบายใจ
• ใครจ่ายค่าส่วนกลาง — ค่าส่วนกลางเป็นหนี้ของเจ้าของห้องต่อนิติบุคคล · ถ้าตกลงให้ผู้เช่าจ่ายต้องเขียนไว้
• ผู้เช่าซ่อมเองได้ครั้งละไม่เกิน (บาท) — ซ่อมเล็กน้อย (หลอดไฟ ก๊อกน้ำ) ผู้เช่าจ่ายเอง · เกินจำนวนนี้หรือเป็นโครงสร้าง/เครื่องใช้ที่เสื่อมตามอายุ ผู้ให้เช่ารับผิดชอบ (ป.พ.พ. ม.547, 550, 553)
• ถ้าผู้เช่าเลิกก่อนครบกำหนด — เลือก "ริบ" จะคุ้มครองผู้ให้เช่า แต่ศาลอาจลดเบี้ยปรับลงได้ถ้าสูงเกินส่วน (ป.พ.พ. ม.383)

ดูตัวอย่างไฟล์ PDF — สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์)

สัญญาฉบับนี้ต้องเสียอากรแสตมป์ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1

• ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น (ประมวลรัษฎากร ม.107)
• ติดแสตมป์อากรบนสัญญาและขีดฆ่าในวันลงนาม · คู่ฉบับที่ลงชื่อเหมือนกันติดอีก (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะแห่งตราสาร 23)
• ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการติดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37)
• ถ้าลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ต้องชำระอากรแบบ e-Stamp (แบบ อ.ส.9) ภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม
• ไม่ติดอากรหรือติดไม่ครบ ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบ (ม.118) และอาจต้องเสียเงินเพิ่มอากร 2–6 เท่า (ม.113, 114)

เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) · ค่าจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และชำระอากรเป็นตัวเงินที่สำนักงานที่ดิน

ผู้ให้เช่าที่มีห้อง/บ้านให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ต้องใช้แบบสัญญาตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — เช่น เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน ห้ามคิดค่าไฟ/ค่าน้ำเกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ ห้ามเรียกค่าต่อสัญญา

• สำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย ลงลายมือชื่อรับรองสำเนา
• สำเนาโฉนด / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (หรือหนังสือมอบอำนาจ ถ้าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของ — ใบมอบอำนาจติดอากร 10 หรือ 30 บาท)
• รายการทรัพย์สินและรูปถ่ายสภาพห้องในวันส่งมอบ
• สำเนาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ให้ผู้เช่าเก็บไว้ในวันทำสัญญา — สัญญาข้อ 7 ผูกผู้เช่าไว้กับข้อบังคับนี้

• พิมพ์ 2 ฉบับ ให้คู่สัญญาเก็บฝ่ายละฉบับ
• ลงลายมือชื่อทุกหน้า และมีพยานลงชื่อ 2 คน

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-A97B84 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ