สัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ) ต้องมีอะไรบ้าง
ผู้ซื้อตั้งนายหน้าหาบ้าน ห้องชุด หรือที่ดินตามงบ และจ่ายค่านายหน้าเฉพาะเมื่อซื้อได้จากการชี้ช่องของนายหน้า · นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินจองหรือมัดจำแทนผู้ขาย ให้โอนเข้าบัญชีผู้ขายโดยตรงเสมอ
| ใช้เมื่อ | ต้องการให้นายหน้าหาทรัพย์ตามทำเล ขนาด และงบที่กำหนด แล้วต่อรองราคาแทนฝั่งผู้ซื้อ |
|---|---|
| อากรแสตมป์ | สัญญาตั้งนายหน้าที่นายหน้าเพียงชี้ช่องหรือจัดการให้ได้เข้าทำสัญญา ไม่มีอำนาจทำนิติกรรมหรือรับเงินแทน ไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์โดยตัวเอง จึงไม่ต้องปิดอากร ใบเสร็จค่านายหน้าก็ไม่ต้องปิดอากร ถ้าภายหลังผู้ซื้อมอบให้นายหน้าไปทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทน ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยกต่างหากและปิดอากรตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 7 |
| ภาษี | ผู้จ่ายค่านายหน้าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย นายหน้าที่เป็นนิติบุคคลโดยทั่วไปหักร้อยละ 3 ส่วนนายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ให้ตรวจอัตราที่ใช้กับกรมสรรพากร ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก นายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องออกใบกำกับภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีวันโอนแบ่งกันตามสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่สัญญานี้ |
| มาตราที่อ้าง | ป.พ.พ. ม.224, 383, 456, 845, 846, 847, 848, 849; พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.4, 7 |
| ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้ | 249 บาท |
ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร
- ต้องการให้นายหน้าหาทรัพย์ตามทำเล ขนาด และงบที่กำหนด แล้วต่อรองราคาแทนฝั่งผู้ซื้อ
- ต้องการรวบรวมที่ดินหลายแปลงติดกันจากเจ้าของหลายราย
- ต้องการกันไม่ให้นายหน้ารับค่านายหน้าจากผู้ขายโดยไม่บอก
จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง
- นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินจองหรือมัดจำแทนผู้ขาย ให้โอนเข้าบัญชีผู้ขายโดยตรงเสมอ
- การตรวจเอกสารของนายหน้าเป็นการตรวจเบื้องต้น ทรัพย์ราคาสูงควรให้ทนายความของตนตรวจสารบัญจดทะเบียนก่อนวางมัดจำ
- ภาพตกแต่งเสมือนหรือภาพที่แก้ด้วยปัญญาประดิษฐ์ต้องขอดูภาพจริงหรือชมทรัพย์จริงก่อนตัดสินใจ
กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้
- ถ้าเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการหาผู้ซื้อ ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร
- ถ้าตกลงซื้อขายกับเจ้าของแล้วและจะวางมัดจำ ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)
- ถ้าเจ้าของต้องการตั้งนายหน้าหาผู้เช่า ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
อากรแสตมป์
สัญญาตั้งนายหน้าที่นายหน้าเพียงชี้ช่องหรือจัดการให้ได้เข้าทำสัญญา ไม่มีอำนาจทำนิติกรรมหรือรับเงินแทน ไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์โดยตัวเอง จึงไม่ต้องปิดอากร ใบเสร็จค่านายหน้าก็ไม่ต้องปิดอากร ถ้าภายหลังผู้ซื้อมอบให้นายหน้าไปทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทน ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยกต่างหากและปิดอากรตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 7
ค่านายหน้าเกิดเมื่อไร
ผู้ซื้อต้องจ่ายค่านายหน้าเมื่อสัญญาซื้อขายได้ทำกันสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า ถ้าสัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อน เช่น ต้องได้สินเชื่อ ค่านายหน้าจะเกิดเมื่อเงื่อนไขสำเร็จ (ป.พ.พ. มาตรา 845) การพาชมทรัพย์อย่างเดียวยังไม่ทำให้เกิดค่านายหน้า และนายหน้าเรียกค่าใช้จ่ายไม่ได้เว้นแต่ตกลงไว้ ข้อ 4.5 ยืนยันไว้ ค่าบริการค้นหาเบื้องต้นที่ตกลงไว้เป็นข้อตกลงพิเศษ ให้กำหนดจำนวนให้สมส่วนกับงานค้นหาจริง
รายการทรัพย์ที่เสนอคือหลักฐานสำคัญที่สุด ถ้าเกิดข้อพิพาทว่านายหน้าเป็นผู้ชี้ช่องหรือไม่ ศาลดูว่านายหน้าเป็นเหตุให้ได้เข้าทำสัญญาจริงหรือไม่ ให้ทั้งสองฝ่ายเก็บข้อความและอีเมลที่ส่งรายการทรัพย์ไว้
นายหน้ารับเงินจากผู้ขายด้วย
นายหน้าที่ทำการให้อีกฝ่ายด้วยโดยฝ่าฝืนหน้าที่ต่อผู้ตั้ง ไม่มีสิทธิได้ค่านายหน้าหรือค่าใช้จ่าย (มาตรา 847) สัญญานี้ยอมให้รับได้เมื่อเปิดเผยเป็นหนังสือก่อนผู้ซื้อตกลงซื้อ ให้ผู้ซื้อขอดูจำนวนที่นายหน้าได้จากผู้ขายทุกครั้งสัญญานี้ห้ามรับจากผู้ขาย นายหน้าที่รับทั้งสองฝ่ายต้องแก้สัญญาเป็นหนังสือก่อน
อย่าจ่ายเงินผ่านนายหน้า
นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนคู่สัญญาเว้นแต่ได้รับมอบอำนาจ (มาตรา 849) ให้โอนเงินจองและมัดจำเข้าบัญชีเจ้าของที่มีชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น และขอดูเอกสารสิทธิฉบับจริงหรือขอคัดสำเนาที่สำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ การหลอกขายทรัพย์ของผู้อื่นหรือทรัพย์ที่ติดภาระมักเริ่มจากการให้โอนเงินเข้าบัญชีบุคคลที่สาม
ภาพจำลองและการซื้อทางออนไลน์
ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากใช้ภาพตกแต่งเสมือนหรือภาพที่ปรับด้วยปัญญาประดิษฐ์ ข้อ 3 ให้นายหน้าระบุไว้ชัดและห้ามใช้ปกปิดความชำรุด ก่อนวางมัดจำให้ชมทรัพย์จริงหรือให้คนที่ไว้ใจไปดูแทน และถ่ายภาพสภาพทรัพย์เก็บไว้
คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวถือหุ้น
คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เฉพาะกรณีที่กฎหมายยกเว้น และการซื้อห้องชุดมีข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและการนำเงินเข้าจากต่างประเทศ ผู้ซื้อที่เป็นหรืออาจถือว่าเป็นคนต่างด้าวควรตรวจกับสำนักงานที่ดินหรือทนายก่อนเริ่มค้นหา
ภาษี
ผู้จ่ายค่านายหน้าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย นายหน้าที่เป็นนิติบุคคลโดยทั่วไปหักร้อยละ 3 ส่วนนายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ให้ตรวจอัตราที่ใช้กับกรมสรรพากร ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก นายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องออกใบกำกับภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีวันโอนแบ่งกันตามสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่สัญญานี้
ระยะคุ้มครองหลังสัญญาสิ้นสุด
ข้อ 6.3 คุ้มครองเฉพาะทรัพย์ที่อยู่ในรายการทรัพย์ที่เสนอ เพื่อไม่ให้นายหน้าเรียกค่านายหน้าจากทรัพย์ที่ตนไม่ได้เสนอ ระยะที่ยาวเกินไป หรือข้อที่ให้ผู้ซื้อรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะคาดหมาย อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมซึ่งศาลให้มีผลบังคับเพียงเท่าที่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ผู้ที่ผิดนัดชำระเงินต้องเสียดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 224
เอกสารแนบท้ายสัญญา
- รายการทรัพย์ที่เสนอ (ข้อความหรืออีเมลที่นายหน้าส่ง)
- ผลการตรวจสอบเบื้องต้นตามข้อ 2.2
- สำเนาเอกสารสิทธิของทรัพย์ที่ผู้ซื้อสนใจ
- หนังสือเปิดเผยค่านายหน้าจากผู้ขาย ถ้ามี
วันลงนาม
ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน
เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-A82FA4 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ) ต้องติดอากรแสตมป์ไหม
สัญญาตั้งนายหน้าที่นายหน้าเพียงชี้ช่องหรือจัดการให้ได้เข้าทำสัญญา ไม่มีอำนาจทำนิติกรรมหรือรับเงินแทน ไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์โดยตัวเอง จึงไม่ต้องปิดอากร ใบเสร็จค่านายหน้าก็ไม่ต้องปิดอากร ถ้าภายหลังผู้ซื้อมอบให้นายหน้าไปทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแทน ให้ทำหนังสือมอบอำนาจแยกต่างหากและปิดอากรตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 7
สัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ) เสียภาษีอะไรบ้าง
ผู้จ่ายค่านายหน้าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย นายหน้าที่เป็นนิติบุคคลโดยทั่วไปหักร้อยละ 3 ส่วนนายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ให้ตรวจอัตราที่ใช้กับกรมสรรพากร ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก นายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องออกใบกำกับภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีวันโอนแบ่งกันตามสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่สัญญานี้
ใช้สัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ)ตอนไหน
ต้องการให้นายหน้าหาทรัพย์ตามทำเล ขนาด และงบที่กำหนด แล้วต่อรองราคาแทนฝั่งผู้ซื้อ · ต้องการรวบรวมที่ดินหลายแปลงติดกันจากเจ้าของหลายราย · ต้องการกันไม่ให้นายหน้ารับค่านายหน้าจากผู้ขายโดยไม่บอก
ทำสัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ)ต้องระวังอะไร
นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินจองหรือมัดจำแทนผู้ขาย ให้โอนเข้าบัญชีผู้ขายโดยตรงเสมอ · การตรวจเอกสารของนายหน้าเป็นการตรวจเบื้องต้น ทรัพย์ราคาสูงควรให้ทนายความของตนตรวจสารบัญจดทะเบียนก่อนวางมัดจำ · ภาพตกแต่งเสมือนหรือภาพที่แก้ด้วยปัญญาประดิษฐ์ต้องขอดูภาพจริงหรือชมทรัพย์จริงก่อนตัดสินใจ
กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ)
ถ้าเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการหาผู้ซื้อ ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร · ถ้าตกลงซื้อขายกับเจ้าของแล้วและจะวางมัดจำ ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) · ถ้าเจ้าของต้องการตั้งนายหน้าหาผู้เช่า ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
ลงนามสัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ)ต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ
ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
ทำสัญญาตั้งนายหน้าหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (นายหน้าฝั่งผู้ซื้อ)ต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย
รายการทรัพย์ที่เสนอ (ข้อความหรืออีเมลที่นายหน้าส่ง) ผลการตรวจสอบเบื้องต้นตามข้อ 2.2 สำเนาเอกสารสิทธิของทรัพย์ที่ผู้ซื้อสนใจ หนังสือเปิดเผยค่านายหน้าจากผู้ขาย ถ้ามี
กฎหมายที่อ้างถึงในบทความนี้
ถ้อยคำด้านล่างคัดจากตัวบท 10 มาตรา — ใช้อ้างอิงได้ แต่หากต้องใช้ในชั้นศาล ควรตรวจกับราชกิจจานุเบกษาฉบับทางการอีกครั้ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224
หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น
ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป
หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845
บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
ลักษณะ 16 นายหน้า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 846
ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า
ลักษณะ 16 นายหน้า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 847
ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จหรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่
ลักษณะ 16 นายหน้า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 848
ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่งให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง
ลักษณะ 16 นายหน้า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 849
การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา
ลักษณะ 16 นายหน้า
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4
ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น
พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7
ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้
พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540