สัญญาจ้างก่อสร้างบ้านหรืออาคาร ต้องมีอะไรบ้าง

• ใช้เมื่อสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง ไม่ว่าจะรื้อหลังเดิมแล้วสร้างแทนหรือสร้างบนที่ดินเปล่า
• ใช้เมื่อต้องการสัญญาที่มีข้อความครบตามประกาศ สคบ. รับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย
• ใช้เมื่อต้องการให้ผู้รับเหมาส่งรายงานภาพถ่ายและส่งมอบระบบบ้านอัจฉริยะให้ถูกต้อง

• ผู้ขออนุญาตก่อสร้างคือเจ้าของบ้าน สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตถูกสั่งรื้อได้
• ขอบัญชีวัสดุพร้อมราคาต่อหน่วยก่อนเซ็น เพื่อใช้คิดราคางานเพิ่มลด
• เจ้าของบ้านที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 3%
• ควรจ้างผู้ควบคุมงานฝ่ายเจ้าของแยกจากผู้รับเหมา
• ถ่ายภาพบ้านข้างเคียงก่อนเริ่มงานเผื่อเกิดรอยร้าว

• ถ้าต่อเติมบ้านเดิมที่เพิ่มโครงสร้าง ให้ใช้ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน
• ถ้าปรับปรุงภายในโดยไม่เพิ่มโครงสร้าง ให้ใช้ สัญญาจ้างรีโนเวตบ้านหรือคอนโด
• ถ้าจ้างเฉพาะงานเสาเข็ม ให้ใช้ สัญญาจ้างงานเสาเข็ม
• ถ้าจ้างออกแบบก่อนหาผู้รับเหมา ให้ใช้ สัญญาจ้างออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม
• สัญญาจ้างก่อสร้างอาคารขนาดเล็ก ภาษาอังกฤษ — ใช้ Small Building Works Agreement — สัญญาจ้างก่อสร้างอาคารขนาดเล็ก ภาษาอังกฤษ

สัญญาจ้างก่อสร้างเป็นการจ้างทำของตาม ป.พ.พ. มาตรา 587 เข้าบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 4 อัตรา 1 บาทต่อสินจ้างทุก 1,000 บาทหรือเศษ ผู้รับจ้างเป็นผู้เสียอากรและขีดฆ่า จากค่าจ้าง … คำนวณอากรได้ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114 ถ้าลงนามด้วยลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ให้ชำระอากรด้วยวิธีอิเล็กทรอนิกส์ตามที่กรมสรรพากรกำหนด

ผู้ขออนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 คือเจ้าของอาคาร ไม่ใช่ผู้รับเหมา แม้ผู้รับเหมาจะเป็นคนเดินเรื่องให้ บางงานใช้วิธีแจ้งแทนการขออนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ ได้ เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน วันเริ่ม และวันสิ้นสุดงานต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น พร้อมหนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงานตามมาตรา 29 ถ้าก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือผิดแบบที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานสั่งระงับ ห้ามใช้ และสั่งรื้อถอนได้ตามมาตรา 40–43 และผู้ถูกดำเนินคดีคือเจ้าของ

งานออกแบบและคำนวณโครงสร้างในขนาดที่กฎหมายกำหนดต้องทำโดยวิศวกรผู้มีใบอนุญาตตาม พ.ร.บ.วิศวกร พ.ศ. 2542 มาตรา 45 และงานสถาปัตยกรรมโดยสถาปนิกผู้มีใบอนุญาตตาม พ.ร.บ.สถาปนิก พ.ศ. 2543 มาตรา 45 การทำโดยไม่มีใบอนุญาตมีโทษตามมาตรา 71 ของแต่ละฉบับ เจ้าของบ้านควรมีผู้ควบคุมงานที่เป็นฝ่ายตนเอง ไม่ใช่คนของผู้รับเหมา โดยทำสัญญาควบคุมงานก่อสร้างแยก เกณฑ์ขนาดงานอยู่ในกฎกระทรวง ให้ตรวจกับสำนักงานเขตหรือเทศบาล

สัญญานี้เป็นสัญญาควบคุมตามประกาศ สคบ.

ผู้ว่าจ้างเป็นผู้บริโภคที่จะใช้อาคารอยู่อาศัย และเป็นการสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหลัง สัญญานี้จึงอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 ซึ่งบังคับให้สัญญาต้องมีข้อความสำคัญครบ และห้ามข้อความบางแบบ สัญญานี้วางไว้ครบดังนี้

ประกาศ 2559 บังคับ	อยู่ในสัญญานี้
ราคารวมภาษีมูลค่าเพิ่ม บัญชีวัสดุพร้อมราคา งวดงานได้สัดส่วนกับเนื้องาน (ข้อ 3(2)–(4))	ข้อ 1.1 ข้อ 5.1 ข้อ 5.2
กำหนดวันยื่นขออนุญาต และนับเวลาก่อสร้างจากวันได้รับอนุญาต (ข้อ 3(5)–(6))	ข้อ 3.1 ข้อ 4.1
รับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนอื่น รั้ว และกำแพงไม่น้อยกว่า 1 ปี และจ้างคนอื่นแก้ได้ทั้งระหว่างก่อสร้างและหลังรับมอบ (ข้อ 3(7))	ข้อ 12 ข้อ 14.2
ผู้บริโภคแก้ไข เพิ่ม ลดงานได้โดยไม่ต้องเลิกสัญญา (ข้อ 3(8))	ข้อ 6
เหตุที่ผู้รับจ้างเลิกสัญญาได้ต้องพิมพ์เด่นชัด และให้เวลาแก้ไม่น้อยกว่า 30 วัน (ข้อ 3(10))	ข้อ 14.3 ตัวหนา
ล่าช้า: เลิกสัญญาและเรียกเงินงวดที่ยังไม่ได้ทำคืน · ค่าปรับไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ต่อวัน · ปรับครบร้อยละ 10 เลิกได้ (ข้อ 3(11))	ข้อ 13 ข้อ 14.1
เหตุสุดวิสัยต้องแจ้งภายใน 7 วัน ไม่แจ้งถือว่าสละสิทธิ (ข้อ 3(12))	ข้อ 4.2
ห้าม: เข้าตรวจงานต้องขออนุญาต · โอนงานโดยไม่ขอ · วัสดุที่ผู้บริโภคจ่ายเป็นของผู้รับเหมา · ไม่ตรวจรับถือว่ารับ (ข้อ 4(6)–(9))	ข้อ 9 ข้อ 2.3 ข้อ 11.2

ประกาศยังกำหนดให้สัญญาใช้ตัวอักษรขนาดไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร PDF ที่ระบบสร้างใช้ขนาดตัวอักษรเกินเกณฑ์นี้แล้ว อย่าย่อขนาดตอนพิมพ์### ผู้ว่าจ้างเป็นผู้ประกอบธุรกิจ

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย พ.ศ. 2559 ใช้กับผู้บริโภคที่จะใช้อาคารอยู่อาศัยเท่านั้น ข้อ 11.2 จึงให้ถือว่ารับงานได้เมื่อผู้ว่าจ้างไม่ตรวจหลังถูกทวงถาม และข้อ 13.2 มีเพดานค่าปรับ แต่ยังคงสิทธิเรื่องความชำรุดที่ไม่อาจพบได้ในขณะรับมอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 598

ถ้าสัญญาไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ป.พ.พ. มาตรา 600 ให้ผู้รับจ้างรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏขึ้นภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่งมอบ หรือภายในห้าปีถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน นอกจากเรือนโรงทำด้วยเครื่องไม้ ซึ่งใช้กำหนดหนึ่งปี และถ้าผู้รับจ้างปิดบังความชำรุดไว้ ข้อจำกัดระยะเวลานี้ใช้ไม่ได้ ข้อ 12 ของสัญญานี้กำหนดระยะรับประกันไว้เอง (ถ้าผู้ว่าจ้างเป็นผู้บริโภค ต้องไม่สั้นกว่าประกาศ สคบ. 2559 ข้อ 3(7)) โดยแยกระยะรับประกันโครงสร้างกับส่วนอื่นไว้ และผู้ว่าจ้างจ้างคนอื่นแก้ได้เมื่อผู้รับจ้างไม่แก้ ข้อที่ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่อผู้บริโภคเป็นข้อที่ประกาศ สคบ. 2559 ข้อ 4(1) ห้ามใช้ และในสัญญาอื่นมีผลเพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 8 วรรคสอง ผู้ว่าจ้างต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่ความชำรุดปรากฏขึ้นตามมาตรา 601 จึงควรแจ้งผู้รับจ้างเป็นหนังสือทันทีที่พบ

เจ้าของบ้านที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ใบเสนอราคาที่เขียนว่า "หัก ณ ที่จ่าย 3%" ใช้ไม่ได้กับผู้ว่าจ้างที่เป็นบุคคลธรรมดา ถ้าผู้ว่าจ้างเป็นนิติบุคคล ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าจ้างทำของร้อยละ 3 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 8 แม้แบ่งจ่ายเป็นงวดตามข้อ 12/7 ผู้รับจ้างที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องออกใบกำกับภาษีตามประมวลรัษฎากร มาตรา 78/1 และ 86 ข้อ 5.1 เขียนว่าค่าจ้างรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ให้ตรวจใบเสนอราคาให้ตรงกัน

บ้านสร้างใหม่เกือบทุกหลังมีงานเพิ่ม ข้อ 6 ให้ทุกงานเพิ่มมีหนังสือและราคาก่อนลงมือ คิดจากราคาต่อหน่วยในบัญชีวัสดุ ยืนยันทางอีเมลหรือลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ก็ได้ งานเพิ่มที่ไม่มีหนังสือเรียกเก็บไม่ได้ บัญชีแสดงปริมาณวัสดุพร้อมราคาต่อหน่วยจึงเป็นเอกสารที่มีค่าที่สุดในสัญญานี้ ถ้าผู้รับเหมาให้ได้แต่ราคาเหมารวม ให้ขอราคาต่อหน่วยก่อนเซ็น

งานเสาเข็มและฐานรากทำให้บ้านข้างเคียงร้าวได้บ่อย ข้อ 7.4 ให้ผู้รับจ้างถ่ายภาพสภาพบ้านข้างเคียงก่อนเริ่มงาน ซึ่งเป็นหลักฐานที่ดีที่สุดเมื่อมีข้อพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 428 ผู้ว่าจ้างไม่ต้องรับผิดในละเมิดที่ผู้รับจ้างก่อขึ้นระหว่างทำงาน เว้นแต่ผู้ว่าจ้างผิดในการสั่งหรือการเลือกผู้รับจ้าง การเลือกผู้รับเหมาที่มีผลงาน มีประกันภัย และใช้คนงานถูกกฎหมายจึงเป็นการป้องกันตัวของเจ้าของบ้านเอง ข้อ 7.2 และข้อ 7.3 อ้างกฎหมายความปลอดภัยในการทำงาน กฎหมายแรงงาน และประกันสังคมไว้แบบทั่วไป ถ้ามีข้อสงสัยให้ตรวจรายละเอียดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

รายงานภาพถ่ายตามข้อ 8 และภาพงานก่อนปิดตามข้อ 8.2 คือหลักฐานว่าเหล็กเสริม ท่อ และกันซึมที่มองไม่เห็นแล้วทำถูกต้อง ให้ดาวน์โหลดเก็บไว้เองทุกงวด ถ้าใช้โดรนถ่ายภาพ ผู้บังคับต้องขึ้นทะเบียนตามที่หน่วยงานที่กำกับกำหนด ให้ตรวจก่อนอนุญาต

บ้านที่มีกล้อง ประตูดิจิทัล และระบบควบคุมผ่านแอป ต้องรับมอบบัญชีผู้ดูแลในชื่อตัวเองและเปลี่ยนรหัสผ่านทันทีตามข้อ 11.4 ถ้าช่างยังเข้าระบบได้หลังส่งมอบ เท่ากับมีคนนอกถือกุญแจบ้านและดูภาพในบ้านได้ ภาพจากกล้องที่เห็นถนนหรือบ้านข้างเคียงเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ให้ติดป้ายแจ้งและตั้งเวลาเก็บภาพไม่นานเกินจำเป็นถ้ามีอุปกรณ์ที่ต้องตั้งรหัสผ่าน เช่น ประตูดิจิทัลหรือเราเตอร์ ให้เปลี่ยนรหัสผ่านทันทีในวันรับมอบบ้าน

ค่าปรับรายวันต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของค่าจ้างต่อวัน เมื่อปรับครบร้อยละ 10 ผู้บริโภคบอกเลิกได้ และข้อ 13.2 เขียนไว้ว่าตัวเลขนี้เป็นสิทธิบอกเลิก ไม่ใช่เพดานความรับผิด ของผู้รับจ้างในสัญญาระหว่างผู้ประกอบธุรกิจ ค่าปรับรวมมีเพดานตามข้อ 13.2 และถ้าค่าปรับสูงเกินส่วน ศาลลดลงได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 เงินประกันผลงานตามข้อ 5.3 เป็นหลักประกันการแก้ไขข้อบกพร่อง ต้องคืนตามกำหนด ผู้ว่าจ้างที่ไม่จ่ายค่างวดที่ถึงกำหนดและไม่มีข้อโต้แย้งต้องเสียดอกเบี้ยผิดนัดตามมาตรา 224

รับงาน/ของล่าช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง (ส่งอีเมลหรือเขียนในใบรับก็ได้) แม้สัญญาจะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ

ข้อ 14.5 ห้ามผู้รับจ้างรื้องาน ยึดวัสดุ กุญแจ หรือแบบไว้เพื่อบังคับเก็บเงินที่พิพาท การรื้อหรือทำลายงานที่ติดกับที่ดินของผู้ว่าจ้างแล้วอาจเป็นความผิดอาญาฐานทำให้เสียทรัพย์ แยกจากความรับผิดทางสัญญา ผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาได้เสมอตาม ป.พ.พ. มาตรา 605 โดยจ่ายค่างานที่ทำแล้วและค่าเสียหายที่ผู้รับจ้างพิสูจน์ได้ ซึ่งข้อ 14.4 วางไว้แล้ว การริบเงินที่ผู้บริโภคจ่ายมาทั้งหมดเป็นข้อที่ประกาศ สคบ. ห้ามไว้

• แบบก่อสร้างและรายการประกอบแบบที่ใช้ขออนุญาต ลงนามผู้ออกแบบ
• บัญชีแสดงปริมาณวัสดุพร้อมราคาต่อหน่วย รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
• รายการวัสดุ ยี่ห้อ รุ่น และเกรด
• ตารางงวดงานและแผนงานก่อสร้าง
• สำเนาใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้ง และหนังสือยินยอมของผู้ควบคุมงาน
• สำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงาน
• สำเนากรมธรรม์ประกันภัย ถ้ามี
• ภาพถ่ายสภาพบ้านข้างเคียงก่อนเริ่มงาน

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับแบบ บัญชีวัสดุ และรายการวัสดุทุกหน้า แจ้งผู้รับจ้างเป็นหนังสือถึงชื่อผู้ควบคุมงานฝ่ายเจ้าของก่อนเริ่มงาน

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-0008C0 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ