สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องมีอะไรบ้าง

• ซื้อขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หรือโกดังพร้อมที่ดินระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อ
• ผู้ซื้อต้องการพาวิศวกรตรวจบ้านก่อนโอน และให้ผู้ขายแจ้งความชำรุดที่รู้เป็นหนังสือ
• ซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องรังวัดแบ่งแยกก่อนโอน
• ตกลงให้ผู้ขายซ่อมหลังคา ทาสี หรือแก้จุดชำรุดให้เสร็จก่อนโอน พร้อมรับประกันงาน

• ที่ดินหรือบ้านเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของผู้ขายลงชื่อยินยอม
• ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ให้เปิดข้อกู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ และยื่นกู้ภายในกำหนด
• ตรวจโฉนดตัวจริงด้านหลังว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรืออายัดหรือไม่ ก่อนวางมัดจำ
• ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตอาจถูกสั่งรื้อภายหลัง ให้ผู้ขายเขียนแจ้งไว้

• ผู้ขายยังต้องสร้างบ้านใหม่ตามแบบให้ก่อนโอน — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้
• ซื้อขายที่ดินเปล่า — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)
• ซื้อขายคอนโด — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)
• ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ — ต้องใช้แบบสัญญาของโครงการตามกฎหมาย
• ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Agreement to Sell and Purchase Land and Factory — สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมโรงงาน ภาษาอังกฤษ

ใช้เมื่อซื้อขาย ที่ดินที่มีบ้าน อาคาร โกดัง หรือสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว แล้ววางมัดจำก่อนไปโอนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าผู้ขายยังต้องก่อสร้างบ้านให้ใหม่ตามแบบ ให้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ซึ่งมีงวดตามความคืบหน้างาน ค่าปรับสร้างล่าช้า และการตรวจรับงาน

• เงินที่จ่ายวันทำสัญญาตามข้อ 2.2 เป็น มัดจำ — ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบได้ · ผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนพร้อมค่าเสียหายตามข้อ 9.2
• มัดจำหรือค่าเสียหายที่ตกลงไว้สูงเกินส่วน ศาลลดลงได้ตามความเป็นธรรม — นิยมมัดจำร้อยละ 5–10 ของราคา
• ผู้ซื้อต้องยื่นกู้ให้ครบภายใน … วันตามข้อ 2.4 และขอหนังสือแจ้งผลจากธนาคารไว้เป็นหลักฐาน ถ้ากู้ไม่ผ่านต้องแจ้งผู้ขายก่อนวันโอนผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ควรเปิดข้อ «กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ» — ฉบับนี้ไม่ได้เปิดไว้ ถ้ากู้ไม่ผ่านแล้วไม่ไปโอน ผู้ขายริบมัดจำได้

• ผู้ขายต้องเขียนความชำรุดที่ตนรู้ แนบท้ายสัญญาตั้งแต่วันลงนาม แม้ไม่มีก็เขียนว่าไม่มี — เป็นหลักฐานว่าผู้ขายไม่ได้ปกปิด
• ผู้ซื้อควรจ้างวิศวกรหรือบริษัทตรวจบ้านภายในกำหนดตามข้อ 4.2 ดูโครงสร้าง การทรุดตัว น้ำรั่ว ปลวก และระบบไฟฟ้า-ประปา ถ้าพบปัญหาต้องแจ้งเป็นหนังสือภายในกำหนดเดียวกัน
• ของที่ตรวจเห็นแล้วยอมรับโอนโดยไม่ให้แก้หรือลดราคา ภายหลังเรียกร้องไม่ได้ ส่วนความชำรุดที่ซ่อนอยู่ผู้ขายยังต้องรับผิดตามกฎหมาย — ผู้ซื้อต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่พบความชำรุด
• ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต (เช่น ต่อหลังคาจอดรถชิดเขต ต่อครัวหลังบ้าน) อาจถูกเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้หรือรื้อภายหลัง ให้ถามและเขียนไว้ในเอกสารแนบ

• ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ประมาณ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก (ข้อ 6.1 ให้ฝ่ายที่เลือกไว้เป็นผู้ออก)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ประมาณ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — ตัวเลขนี้คิดแบบบุคคลธรรมดาที่ซื้อมา ถ้าได้มาโดยมรดกหรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล วิธีคิดต่างกัน
• ตัวเลขเป็นการประมาณจากข้อมูลที่กรอก ยอดจริงเป็นไปตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน ตรวจราคาประเมินล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์
• ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ · ผู้ขายเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่ถึง 5 ปี) หรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง — ยอดจริงสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
• รัฐมีมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์เป็นครั้งคราว ต้องตรวจกับกรมที่ดิน ณ วันโอน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีที่โอน สัญญาให้ผู้ขายออก (ข้อ 6.2) — ปีถัดไปเป็นของผู้ซื้อ

ผู้ขายที่สมรสแล้วและได้ที่ดินหรือบ้านมาระหว่างสมรส ต้องให้คู่สมรสยินยอมในการขาย ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ — เปิดช่องคู่สมรสยินยอมและให้คู่สมรสลงชื่อท้ายสัญญา สำนักงานที่ดินก็จะขอหนังสือยินยอมในวันโอนเช่นกัน

บ้านติดจำนอง

ผู้ขายต้องขอหนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากธนาคารส่งให้ผู้ซื้อก่อนวันโอนอย่างน้อย 7 วัน และนัดธนาคารมาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ผู้ซื้อจ่ายส่วนที่ไถ่ถอนเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองโดยตรง ไม่จ่ายผ่านมือผู้ขาย

ซื้อบางส่วนของโฉนด

• ต้องรังวัดแบ่งแยกก่อนโอน ใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือนแล้วแต่คิวสำนักงานที่ดิน — ตั้งวันโอนให้เผื่อเวลา (ข้อ 5.1 เลื่อนให้อัตโนมัติถ้ารังวัดยังไม่เสร็จโดยไม่ใช่ความผิดของใคร)
• ราคาที่ปรับตามรังวัดคิดเฉพาะที่ดิน ไม่ปรับราคาบ้าน · ให้ดูว่าแนวแบ่งไม่ตัดผ่านตัวบ้านหรือรั้ว และแปลงที่แบ่งยังมีทางออกสู่ทางสาธารณะ
• แบ่งขายหลายแปลงเพื่อค้าอาจเข้ากฎหมายการจัดสรรที่ดิน ต้องขออนุญาตก่อน — ถ้าไม่แน่ใจสอบถามสำนักงานที่ดินจังหวัด

งานที่ผู้ขายต้องทำก่อนโอน

เขียนรายการงานให้ชัดว่าทำอะไร ใช้วัสดุอะไร เช่น «เปลี่ยนหลังคาห้องครัวเป็นเมทัลชีทหนา 0.35 มม. พร้อมฉนวน» ผู้ซื้อตรวจงานระหว่างทำได้ (ข้อ 4.5) วันโอนจะเกิดขึ้นเมื่องานเสร็จและตรวจแล้ว และมีรับประกันงาน … เดือนหลังโอนพร้อมสิทธิจ้างคนอื่นแก้แล้วเรียกเงินคืน (ข้อ 8.2) · ถ้าเป็นงานก่อสร้างหรือต่อเติมใหญ่ ควรแยกทำสัญญาจ้างก่อสร้างอีกฉบับ

ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือผู้ค้าที่ขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นทางค้าปกติ การขายให้ผู้บริโภคอาจอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่ควบคุมแบบสัญญา และโครงการจัดสรรต้องใช้แบบสัญญาตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน — สัญญานี้ออกแบบสำหรับการซื้อขายระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อทั่วไป ถ้าเป็นกรณีดังกล่าวให้ตรวจกับสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือทนายก่อนใช้

• สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลังที่เป็นปัจจุบัน (ตรวจรายการจดทะเบียนด้านหลัง) · สำเนาทะเบียนบ้าน
• หนังสือแจ้งความชำรุดที่ผู้ขายทราบ (ข้อ 4.1) · ภาพถ่ายสภาพบ้านวันทำสัญญา
• แผนผังที่ตั้งส่วนที่ซื้อขายในโฉนดใหญ่ และแผนผังรูปแปลงที่ขาย ลงชื่อกำกับทั้งสองฝ่าย
• รายการงานก่อนโอนพร้อมวัสดุ
• สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคล · สำเนาทะเบียนสมรสของผู้ขาย

• ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน · สัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ แต่วันโอนจะมีภาษีและอากรตามข้างต้น
• ก่อนวันโอน ผู้ขายเตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (และหนังสือยินยอมคู่สมรส) · ผู้ซื้อเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแคชเชียร์เช็คตามยอด
• วันโอน ตรวจบ้านรอบสุดท้ายว่าสภาพเหมือนวันตรวจ รับกุญแจทั้งหมด จดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-30C861 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ