สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) ต้องมีอะไรบ้าง

• ขายคอนโดมือสองระหว่างบุคคล วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง
• ผู้ซื้อกู้ธนาคาร ต้องการเงื่อนไขกู้ไม่ผ่านคืนเงิน
• ผู้ซื้อขอเข้าอยู่หรือตกแต่งห้องก่อนวันโอน
• ห้องยังติดจำนองธนาคาร ต้องไถ่ถอนในวันโอน
• ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นชาวต่างชาติ

• สัญญานี้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. ม.456)
• ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ
• ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้าครอบคลุมราคาทั้งหมด และอาคารต้องยังมีโควตาต่างด้าวเหลือ
• ขอดูใบแจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลางก่อนวางมัดจำ หนี้ค้างทำให้ขอใบปลอดหนี้ไม่ได้และโอนไม่ได้
• รับห้องช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381)
• ห้องเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476)

• ซื้อห้องจากโครงการของผู้ประกอบธุรกิจ — ผู้ประกอบธุรกิจต้องใช้แบบสัญญาของตนตามประกาศ สคบ.
• ยังแค่จองห้อง ยังไม่พร้อมวางมัดจำ ให้ใช้ สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด
• เช่าห้องชุด ไม่ใช่ซื้อ ให้ใช้ สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์)
• ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Condominium Unit Sale and Purchase Agreement — สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ภาษาอังกฤษ

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ จึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ ใบรับเงินมัดจำและเงินงวดวันส่งมอบห้องก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว อากรใบรับ (ร้อยละ 0.5) จะเกิดในวันจดทะเบียนโอน เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

การซื้อขายห้องชุดต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) ผู้ซื้อที่เข้าอยู่ก่อนยังไม่ได้เป็นเจ้าของ จนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 5 จึงห้ามดัดแปลงหรือให้เช่าต่อตามข้อ 3.5 ถ้าผู้ซื้อฝ่าฝืนแล้วผู้ขายบอกกล่าวให้แก้ไขตามข้อ 9.1 ไม่เป็นผล ผู้ขายเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำ (ข้อ 9.2) และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วันพร้อมรับผิดในความเสียหายที่ตนก่อ สัญญานี้ส่งมอบห้องและกุญแจในวันโอน ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าตรวจสภาพห้องก่อนวันโอนอย่างน้อย 3 วันตามข้อ 3.2 — ใช้สิทธินี้ และจดทุกจุดที่ชำรุดลงในบันทึกสภาพห้อง

เอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด (ข้อ 4.3) และหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้าห้องเป็นสินสมรส (ป.พ.พ. ม.1476) ในวันโอนผู้ขายต้องส่งมอบทะเบียนบ้านของห้อง และย้ายชื่อตนเองออกภายใน 30 วัน (ข้อ 5.2)

⚠️ ผู้ซื้อต่างชาติ — กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำกัดสัดส่วนห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ในแต่ละอาคาร และให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ ตรวจสองเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ:

• ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันเป็นหนังสือว่าโควตาต่างด้าวของอาคารยังเหลือ (ข้อ 7.3) — คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร
• โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และขอหนังสือรับรองการนำเงินเข้าจากธนาคารผู้รับเงิน ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด หลักฐานต้องครอบคลุมราคาทั้งหมดรวมมัดจำ (ข้อ 7.2) ถ้าจ่ายมัดจำเป็นเงินบาทในไทยไปแล้ว ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพิ่มให้ครบ
• ข้อกฎหมายเฉพาะเรื่องนี้ (คุณสมบัติคนต่างด้าว อัตราส่วน และรูปแบบหลักฐาน) ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ก่อนวันโอน

ข้อ 8 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุดคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน (กฎกระทรวงออกตามความใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 16(6)) ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ กฎหมายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกเท่ากัน (ป.พ.พ. ม.457) สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นเกิน 1 ปี ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรใบรับ ผู้ขายเป็นนิติบุคคล — โดยทั่วไปถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ก่อนวันโอน

ประมาณการจากราคาประเมินที่กรอกไว้:

• ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ระบุว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องเกิน 1 ปี)- อากรแสตมป์ใบรับ ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอนสอบถามราคาประเมินห้องชุดจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารต้องเตรียมค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (ข้อ 8.3)

ข้อ 2.6 ให้เลิกสัญญาได้ถ้าธนาคารทุกแห่งที่ยื่นไม่อนุมัติ แต่ ต้องบอกเลิกเป็นหนังสือภายใน 30 วันนับแต่รู้ผลของธนาคารแห่งสุดท้าย ถ้าไม่บอกเลิก หรือผู้ซื้อไม่ยื่นกู้ภายใน … วัน ถือว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเอง ควรขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นตั้งแต่ก่อนลงนาม และเก็บหนังสือปฏิเสธสินเชื่อไว้เป็นหลักฐานสัญญานี้ไม่มีเงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน ผู้ซื้อต้องหาเงินส่วนที่เหลือให้ได้ในวันโอน ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่านแล้วจ่ายไม่ได้ ถือว่าผู้ซื้อผิดนัด ผู้ขายริบมัดจำได้ (ข้อ 9.2) ถ้ายังไม่ลงนามและผู้ซื้อต้องกู้ ให้กลับไปติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อในขั้นราคา

• ค่าส่วนกลางแบ่งกันที่ วันส่งมอบห้อง ไม่ใช่วันโอน (ข้อ 4.1) เพราะผู้ซื้อได้ใช้ห้องตั้งแต่วันนั้น ผู้ซื้อจ่ายค่าส่วนกลางตรงให้นิติบุคคล ถ้าผู้ขายต้องจ่ายแทนเพื่อให้ได้ใบปลอดหนี้ ผู้ซื้อคืนให้ในวันโอน — จดวันส่งมอบและเลขมิเตอร์ไว้ในบันทึกสภาพห้อง- ค่าส่วนกลางก่อนวันส่งมอบห้อง (ซึ่งคือวันโอน) เป็นของผู้ขาย หลังจากนั้นเป็นของผู้ซื้อ (ข้อ 4.1)
• ขอให้ผู้ขายยื่นขอหนังสือปลอดหนี้ล่วงหน้าหลายวัน นิติบุคคลบางแห่งใช้เวลาออกหนังสือหลายวันทำการ หนี้ค้างของผู้ขายต้องชำระให้หมดก่อน (ข้อ 4.3)
• เงินกองทุนที่ผู้ขายจ่ายไว้ตั้งแต่ซื้อห้องครั้งแรกเป็นของนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขายเรียกคืนไม่ได้ (ข้อ 4.2) ส่วนเงินที่นิติบุคคลเรียกใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ เป็นภาระของ…

ไถ่ถอนจำนองเดิมในวันโอน

จำนองติดไปกับตัวห้องชุด ผู้รับจำนองบังคับเอาจากห้องได้แม้โอนให้ผู้อื่นแล้ว (ป.พ.พ. ม.702) ผู้ซื้อจึงต้องได้ห้องที่จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองแล้วในวันเดียวกันเท่านั้น จำนองระงับเมื่อหนี้ที่ประกันระงับ (ม.744(1)) และต้องจดทะเบียนการไถ่ถอนจึงยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ (ม.746) ขั้นตอนที่ปลอดภัย:

1. ผู้ขายขอหนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจาก … ส่งให้ผู้ซื้อดูก่อน 7 วัน (ข้อ 6.1)
2. ในวันโอน ผู้ซื้อ (หรือธนาคารของผู้ซื้อ) ออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้รับจำนองตามยอดปิดบัญชี และอีกใบสั่งจ่ายผู้ขายสำหรับส่วนที่เหลือ
3. จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง แล้วจดทะเบียนโอนต่อทันทีในวันเดียวกัน ห้ามจ่ายเงินส่วนไถ่ถอนเป็นเงินสดให้ผู้ขาย

• ส่งมอบห้องช้า ผู้ขายเสียค่าปรับรายวันตามข้อ 3.3 ผู้ซื้อหักจากเงินที่ยังต้องจ่ายได้ ช้าเกิน 30 วันเลิกสัญญาได้ ค่าปรับเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดได้ (ป.พ.พ. ม.383)
• รับห้องที่ส่งมอบช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง (เขียนในบันทึกสภาพห้องหรือส่งอีเมลก็ได้) แม้ข้อ 3.4 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ (ป.พ.พ. ม.381 วรรคสาม)
• ผู้ซื้อผิดนัด (ไม่จ่ายเงิน ไม่ไปโอน หรือผิดข้ออื่นแล้วไม่แก้) ผู้ขายต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือก่อน 15 วัน (ข้อ 9.1 · ม.387) แล้วจึงเลิกสัญญาได้ ริบได้เฉพาะมัดจำ (ม.377–378) เงินงวดวันส่งมอบต้องคืนเมื่อได้ห้องคืน และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วัน (ข้อ 9.2, 9.4)
• ผู้ขายผิดนัด ผู้ซื้อเลือกฟ้องบังคับให้โอน หรือเลิกสัญญาแล้วได้เงินคืนทั้งหมดภายใน 15 วันพร้อมดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเท่ามัดจำ (ข้อ 9.3 · ม.380, 391) ถ้าเสียหายมากกว่านั้นเรียกเพิ่มได้เมื่อพิสูจน์ได้ ผู้ซื้อที่อยู่ในห้องแล้ว ไม่ต้องคืนห้องจนกว่าจะได้เงินคืนครบ (ข้อ 9.4 · ม.369)
• ความเสียหายระหว่างรอโอน — ตามกฎหมาย ทรัพย์เฉพาะสิ่งที่เสียหายโดยไม่ใช่ความผิดของลูกหนี้ตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้ (ป.พ.พ. ม.370) ข้อ 3.6 ตกลงให้ความเสียหายต่อห้อง ตัวอาคาร หรือทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ได้เกิดจากผู้ซื้อเป็นความเสี่ยงของผู้ขายจนถึงวันโอน ถ้าห้องใช้อยู่ไม่ได้และซ่อมไม่ทัน ผู้ซื้อเลื่อนวันโอนหรือเลิกสัญญาได้โดยได้เงินคืนทั้งหมด
• ความชำรุดบกพร่อง — ผู้ขายรับผิดในความชำรุดที่มีอยู่ขณะซื้อขาย แม้ผู้ขายเองจะไม่รู้ (ม.472) แต่ไม่ต้องรับผิดถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วหรือควรรู้ถ้าใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชน หรือความชำรุดเห็นได้ชัดในวันส่งมอบแล้วผู้ซื้อรับไว้โดยไม่ทักท้วง (ม.473) ผู้ซื้อต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่พบความชำรุด (ม.474) — ตรวจห้องให้ละเอียดในวันส่งมอบ จดจุดชำรุดที่เห็นลงบันทึกสภาพห้อง (ข้อ 3.2 · ข้อ 10.1) และเขียนสงวนสิทธิไว้ถ้ารับห้องทั้งที่ยังไม่ได้ซ่อม

ข้อ 11.2 จำกัดการใช้ข้อมูลของอีกฝ่ายไว้เท่าที่จำเป็นต่อการโอน การส่งสำเนาบัตรให้นิติบุคคล ธนาคาร และสำนักงานที่ดินเป็นการใช้ตามสัญญา ซึ่งทำได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมแยก (พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 ม.24(3)) แต่การนำไปใช้เรื่องอื่นต้องมีฐานทางกฎหมายรองรับ ควรเขียนบนสำเนาบัตรว่าใช้เพื่อการโอนห้องชุดนี้เท่านั้น

• สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หน้า–หลัง ที่เป็นปัจจุบัน
• แผนผังแสดงตำแหน่งห้องชุด
• บันทึกสภาพห้องชุดและรูปถ่ายในวันตรวจสภาพ พร้อมเลขมิเตอร์น้ำไฟในวันส่งมอบ
• รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ขายรวม
• ใบแจ้งยอดค่าส่วนกลางล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุด
• หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง
• สำเนาบัตรประชาชน หนังสือเดินทาง หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้า ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง และถ้าทำได้ให้ค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-9A0C6F · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ