# สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้เมื่อซื้อขายที่ดินที่มีบ้าน อาคาร หรือโกดังอยู่แล้ว วางมัดจำก่อนไปโอนที่สำนักงานที่ดิน — ผู้ซื้อตรวจสภาพบ้านพร้อมวิศวกรก่อนโอนได้ ผู้ขายแจ้งความชำรุดที่รู้เป็นหนังสือ ความเสี่ยงภัยเป็นของผู้ขายจนโอน ส่งมอบกุญแจ ทะเบียนบ้าน มิเตอร์ และใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง · เลือกได้: ซื้อบางส่วนของโฉนดปรับราคาตามรังวัด กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ งานที่ผู้ขายต้องซ่อมก่อนโอนพร้อมรับประกัน และไถ่ถอนจำนองวันโอน

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B8%9B%E0%B8%A5%E0%B8%B9%E0%B8%81%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%87

## ตอบสั้น

ผู้ขายขายที่ดินพร้อมบ้านหรืออาคารที่มีอยู่แล้ว ผู้ซื้อวางมัดจำ ตรวจสภาพบ้านก่อน แล้วจ่ายส่วนที่เหลือและรับโอนที่สำนักงานที่ดินในวันที่กำหนด · ที่ดินหรือบ้านเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของผู้ขายลงชื่อยินยอม

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** ซื้อขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หรือโกดังพร้อมที่ดินระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อ
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.370, 377, 378, 383, 386, 387, 391, 456, 472, 473, 474, 1476 · พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม 2540 ม.4 · พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล 2562 ม.24(3) · ถ้อยคำกลาง ก. ค. ง. (docs/lawyer/10-THAI-STANDARD-CLAUSES.md)
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 349 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- ซื้อขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หรือโกดังพร้อมที่ดินระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อ
- ผู้ซื้อต้องการพาวิศวกรตรวจบ้านก่อนโอน และให้ผู้ขายแจ้งความชำรุดที่รู้เป็นหนังสือ
- ซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องรังวัดแบ่งแยกก่อนโอน
- ตกลงให้ผู้ขายซ่อมหลังคา ทาสี หรือแก้จุดชำรุดให้เสร็จก่อนโอน พร้อมรับประกันงาน

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- ที่ดินหรือบ้านเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของผู้ขายลงชื่อยินยอม
- ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ให้เปิดข้อกู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ และยื่นกู้ภายในกำหนด
- ตรวจโฉนดตัวจริงด้านหลังว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรืออายัดหรือไม่ ก่อนวางมัดจำ
- ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตอาจถูกสั่งรื้อภายหลัง ให้ผู้ขายเขียนแจ้งไว้

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ผู้ขายยังต้องสร้างบ้านใหม่ตามแบบให้ก่อนโอน — ใช้ [สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้](/s/th_land_house_sale)
- ซื้อขายที่ดินเปล่า — ใช้ [สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)](/s/th_land_sale_agreement)
- ซื้อขายคอนโด — ใช้ [สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)](/s/th_condo_resale)
- ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ — ต้องใช้แบบสัญญาของโครงการตามกฎหมาย
- ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ [Agreement to Sell and Purchase Land and Factory — สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมโรงงาน ภาษาอังกฤษ](/s/en_land_factory_sale)

## สัญญานี้ใช้กับอะไร

ใช้เมื่อซื้อขาย **ที่ดินที่มีบ้าน อาคาร โกดัง หรือสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว** แล้ววางมัดจำก่อนไปโอนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าผู้ขายยังต้องก่อสร้างบ้านให้ใหม่ตามแบบ ให้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ซึ่งมีงวดตามความคืบหน้างาน ค่าปรับสร้างล่าช้า และการตรวจรับงาน

## มัดจำ

- เงินที่จ่ายวันทำสัญญาตามข้อ 2.2 เป็น **มัดจำ** — ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบได้ · ผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนพร้อมค่าเสียหายตามข้อ 9.2
- มัดจำหรือค่าเสียหายที่ตกลงไว้สูงเกินส่วน ศาลลดลงได้ตามความเป็นธรรม — นิยมมัดจำร้อยละ 5–10 ของราคา
- ผู้ซื้อต้องยื่นกู้ให้ครบภายใน … วันตามข้อ 2.4 และขอหนังสือแจ้งผลจากธนาคารไว้เป็นหลักฐาน ถ้ากู้ไม่ผ่านต้องแจ้งผู้ขายก่อนวันโอนผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ควรเปิดข้อ «กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ» — ฉบับนี้ไม่ได้เปิดไว้ ถ้ากู้ไม่ผ่านแล้วไม่ไปโอน ผู้ขายริบมัดจำได้

## ตรวจสภาพก่อนโอน (ข้อ 4)

- ผู้ขายต้องเขียนความชำรุดที่ตนรู้ **แนบท้ายสัญญาตั้งแต่วันลงนาม** แม้ไม่มีก็เขียนว่าไม่มี — เป็นหลักฐานว่าผู้ขายไม่ได้ปกปิด
- ผู้ซื้อควรจ้างวิศวกรหรือบริษัทตรวจบ้านภายในกำหนดตามข้อ 4.2 ดูโครงสร้าง การทรุดตัว น้ำรั่ว ปลวก และระบบไฟฟ้า-ประปา ถ้าพบปัญหาต้องแจ้งเป็นหนังสือภายในกำหนดเดียวกัน
- ของที่ตรวจเห็นแล้วยอมรับโอนโดยไม่ให้แก้หรือลดราคา ภายหลังเรียกร้องไม่ได้ ส่วนความชำรุดที่ซ่อนอยู่ผู้ขายยังต้องรับผิดตามกฎหมาย — ผู้ซื้อต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่พบความชำรุด
- ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต (เช่น ต่อหลังคาจอดรถชิดเขต ต่อครัวหลังบ้าน) อาจถูกเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้หรือรื้อภายหลัง ให้ถามและเขียนไว้ในเอกสารแนบ

## ค่าโอนและภาษีวันโอน (โดยประมาณ)

- ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ประมาณ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก (ข้อ 6.1 ให้ฝ่ายที่เลือกไว้เป็นผู้ออก)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ประมาณ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — ตัวเลขนี้คิดแบบบุคคลธรรมดาที่ซื้อมา ถ้าได้มาโดยมรดกหรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล วิธีคิดต่างกัน
- ตัวเลขเป็นการประมาณจากข้อมูลที่กรอก ยอดจริงเป็นไปตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน ตรวจราคาประเมินล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์
- ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ · ผู้ขายเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่ถึง 5 ปี) หรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง — ยอดจริงสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
- รัฐมีมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์เป็นครั้งคราว ต้องตรวจกับกรมที่ดิน ณ วันโอน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีที่โอน สัญญาให้ผู้ขายออก (ข้อ 6.2) — ปีถัดไปเป็นของผู้ซื้อ

## ที่ดินหรือบ้านเป็นสินสมรส

ผู้ขายที่สมรสแล้วและได้ที่ดินหรือบ้านมาระหว่างสมรส ต้องให้คู่สมรสยินยอมในการขาย ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ — เปิดช่องคู่สมรสยินยอมและให้คู่สมรสลงชื่อท้ายสัญญา สำนักงานที่ดินก็จะขอหนังสือยินยอมในวันโอนเช่นกัน

### บ้านติดจำนอง
ผู้ขายต้องขอหนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากธนาคารส่งให้ผู้ซื้อก่อนวันโอนอย่างน้อย 7 วัน และนัดธนาคารมาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ผู้ซื้อจ่ายส่วนที่ไถ่ถอนเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองโดยตรง ไม่จ่ายผ่านมือผู้ขาย

### ซื้อบางส่วนของโฉนด
- ต้องรังวัดแบ่งแยกก่อนโอน ใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือนแล้วแต่คิวสำนักงานที่ดิน — ตั้งวันโอนให้เผื่อเวลา (ข้อ 5.1 เลื่อนให้อัตโนมัติถ้ารังวัดยังไม่เสร็จโดยไม่ใช่ความผิดของใคร)
- ราคาที่ปรับตามรังวัดคิดเฉพาะที่ดิน ไม่ปรับราคาบ้าน · ให้ดูว่าแนวแบ่งไม่ตัดผ่านตัวบ้านหรือรั้ว และแปลงที่แบ่งยังมีทางออกสู่ทางสาธารณะ
- แบ่งขายหลายแปลงเพื่อค้าอาจเข้ากฎหมายการจัดสรรที่ดิน ต้องขออนุญาตก่อน — ถ้าไม่แน่ใจสอบถามสำนักงานที่ดินจังหวัด

### งานที่ผู้ขายต้องทำก่อนโอน
เขียนรายการงานให้ชัดว่าทำอะไร ใช้วัสดุอะไร เช่น «เปลี่ยนหลังคาห้องครัวเป็นเมทัลชีทหนา 0.35 มม. พร้อมฉนวน» ผู้ซื้อตรวจงานระหว่างทำได้ (ข้อ 4.5) วันโอนจะเกิดขึ้นเมื่องานเสร็จและตรวจแล้ว และมีรับประกันงาน … เดือนหลังโอนพร้อมสิทธิจ้างคนอื่นแก้แล้วเรียกเงินคืน (ข้อ 8.2) · ถ้าเป็นงานก่อสร้างหรือต่อเติมใหญ่ ควรแยกทำสัญญาจ้างก่อสร้างอีกฉบับ

## ผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดิน

ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือผู้ค้าที่ขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นทางค้าปกติ การขายให้ผู้บริโภคอาจอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่ควบคุมแบบสัญญา และโครงการจัดสรรต้องใช้แบบสัญญาตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน — สัญญานี้ออกแบบสำหรับการซื้อขายระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อทั่วไป ถ้าเป็นกรณีดังกล่าวให้ตรวจกับสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือทนายก่อนใช้

## เอกสารแนบท้าย

- สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลังที่เป็นปัจจุบัน (ตรวจรายการจดทะเบียนด้านหลัง) · สำเนาทะเบียนบ้าน
- หนังสือแจ้งความชำรุดที่ผู้ขายทราบ (ข้อ 4.1) · ภาพถ่ายสภาพบ้านวันทำสัญญา
- แผนผังที่ตั้งส่วนที่ซื้อขายในโฉนดใหญ่ และแผนผังรูปแปลงที่ขาย ลงชื่อกำกับทั้งสองฝ่าย
- รายการงานก่อนโอนพร้อมวัสดุ
- สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคล · สำเนาทะเบียนสมรสของผู้ขาย

## วันลงนามและวันโอน

- ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน · สัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ แต่วันโอนจะมีภาษีและอากรตามข้างต้น
- ก่อนวันโอน ผู้ขายเตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (และหนังสือยินยอมคู่สมรส) · ผู้ซื้อเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแคชเชียร์เช็คตามยอด
- วันโอน ตรวจบ้านรอบสุดท้ายว่าสภาพเหมือนวันตรวจ รับกุญแจทั้งหมด จดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-30C861 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตอนไหน

ซื้อขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว หรือโกดังพร้อมที่ดินระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อ · ผู้ซื้อต้องการพาวิศวกรตรวจบ้านก่อนโอน และให้ผู้ขายแจ้งความชำรุดที่รู้เป็นหนังสือ · ซื้อที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องรังวัดแบ่งแยกก่อนโอน · ตกลงให้ผู้ขายซ่อมหลังคา ทาสี หรือแก้จุดชำรุดให้เสร็จก่อนโอน พร้อมรับประกันงาน

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องระวังอะไร

ที่ดินหรือบ้านเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของผู้ขายลงชื่อยินยอม · ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ให้เปิดข้อกู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ และยื่นกู้ภายในกำหนด · ตรวจโฉนดตัวจริงด้านหลังว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรืออายัดหรือไม่ ก่อนวางมัดจำ · ส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตอาจถูกสั่งรื้อภายหลัง ให้ผู้ขายเขียนแจ้งไว้

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ขายยังต้องสร้างบ้านใหม่ตามแบบให้ก่อนโอน — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ · ซื้อขายที่ดินเปล่า — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) · ซื้อขายคอนโด — ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) · ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ — ต้องใช้แบบสัญญาของโครงการตามกฎหมาย · ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Agreement to Sell and Purchase Land and Factory — สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมโรงงาน ภาษาอังกฤษ

### ลงนามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน · สัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องติดอากรแสตมป์ แต่วันโอนจะมีภาษีและอากรตามข้างต้น ก่อนวันโอน ผู้ขายเตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (และหนังสือยินยอมคู่สมรส) · ผู้ซื้อเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และแคชเชียร์เช็คตามยอด วันโอน ตรวจบ้านรอบสุดท้ายว่าสภาพเหมือนวันตรวจ รับกุญแจทั้งหมด จดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลังที่เป็นปัจจุบัน (ตรวจรายการจดทะเบียนด้านหลัง) · สำเนาทะเบียนบ้าน หนังสือแจ้งความชำรุดที่ผู้ขายทราบ (ข้อ 4.1) · ภาพถ่ายสภาพบ้านวันทำสัญญา แผนผังที่ตั้งส่วนที่ซื้อขายในโฉนดใหญ่ และแผนผังรูปแปลงที่ขาย ลงชื่อกำกับทั้งสองฝ่าย รายการงานก่อนโอนพร้อมวัสดุ สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคล · สำเนาทะเบียนสมรสของผู้ขาย

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 370

ถ้าสัญญาต่างตอบแทนมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการก่อให้เกิดหรือโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง และทรัพย์นั้นสูญหรือเสียหายไปด้วยเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษลูกหนี้มิได้ไซร้ ท่านว่าการสูญหรือเสียหายนั้นตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้

_บริบท: หมวด 2 ผลแห่งสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377

เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น (3) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

_บริบท: ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472

ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 473

ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน (2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน (3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 474

ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล

_บริบท: ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 มาตรา 24

ห้ามมิให้ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลทำการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคล โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล เว้นแต่ (1) เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ที่เกี่ยวกับการจัดทำเอกสารประวัติศาสตร์หรือจดหมายเหตุ เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือที่เกี่ยวกับการศึกษาวิจัยหรือสถิติซึ่งได้จัดให้มีมาตรการปกป้องที่เหมาะสม เพื่อคุ้มครองสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการประกาศกำหนด (2) เพื่อป้องกันหรือระงับอันตรายต่อชีวิต ร่างกาย หรือสุขภาพของบุคคล (3) เป็นการจำเป็นเพื่อการปฏิบัติตามสัญญาซึ่งเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลเป็นคู่สัญญาหรือ เพื่อใช้ในการดำเนินการตามคำขอของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเข้าทำสัญญานั้น (4) เป็นการจำเป็นเพื่อการปฏิบัติหน้าที่ในการดำเนินภารกิจเพื่อประโยชน์สาธารณะของผู้ควบคุม ข้อมูลส่วนบุคคล หรือปฏิบัติหน้าที่ในการใช้อำนาจรัฐที่ได้มอบให้แก่ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล (5) เป็นการจำเป็นเพื่อประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล หรือของบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล เว้นแต่ประโยชน์ดังกล่าวมีความสำคัญ น้อยกว่าสิทธิขั้นพื้นฐานในข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล (6) เป็นการปฏิบัติตามกฎหมายของผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล

_บริบท: พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (เฉพาะส่วนที่ใช้ร่างสัญญา)_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_land_building_sale

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย