สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องมีอะไรบ้าง

• ให้เช่าบ้านพร้อมที่ดินแปลงใหญ่ โกดังพร้อมลาน หรือสำนักงานพร้อมที่จอดรถบนโฉนดเดียวกัน
• มีเงินกินเปล่าหรือค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่าแยกจากค่าเช่า
• เช่ายาวเกิน 3 ปีและต้องการผูกให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนภายใน 30 วัน
• ต้องการคำมั่นให้เช่าต่อพร้อมเพดานขึ้นค่าเช่าเป็นร้อยละ

• เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี
• ทรัพย์เป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสของผู้ให้เช่ายินยอม
• ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์จากค่าเช่าตลอดสัญญา รวมเงินกินเปล่าด้วย
• ทำบันทึกสภาพพร้อมภาพถ่ายวันส่งมอบ ไม่งั้นเถียงกันเรื่องหักเงินประกันตอนคืน

• ให้เช่าที่ดินเปล่าให้ผู้เช่าไปปลูกสร้างเอง — ใช้ สัญญาเช่าที่ดิน
• เช่าเฉพาะตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ — ใช้ สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)
• เช่าห้องหรือพื้นที่บางส่วนในอาคาร — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร
• เช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี — ใช้สัญญาเช่าบ้าน
• เช่าที่ดินเปล่า — ใช้ สัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับติดอีก (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)

• ค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่า (เงินกินเปล่า) ตามข้อ 3 ต้องนำมารวมเป็นฐานอากรด้วย — เพิ่มอีก 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของ …
• ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ภายใน 15 วันนับแต่วันทำสัญญา
• ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ต้องชำระอากรแบบ e-Stamp ภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม
• ไม่ติดอากร ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบพร้อมเงินเพิ่ม

• เช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน ฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี — สัญญานี้ให้ ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนภายใน 30 วันหลังผู้เช่าจ่ายเงินก้อนครบ และผู้ให้เช่าออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ถ้าตกลงแบ่งค่าใช้จ่าย ให้แก้เป็นหนังสือแนบท้าย
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า รวมเงินกินเปล่า และสัญญาที่จดทะเบียนชำระอากรเป็นตัวเงินที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน — เตรียมเงินรวมประมาณร้อยละ 1.1 ยอดจริงสอบถามสำนักงานที่ดิน
• ผู้ให้เช่าไม่ไปจด ผู้เช่าบอกกล่าว 15 วัน แล้วฟ้องบังคับหรือเลิกสัญญาได้ (ข้อ 2.2)

ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสเกิน 3 ปี ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส — ถ้าผู้ให้เช่าสมรสแล้ว เปิดช่องคู่สมรสยินยอมไว้เสมอ

ค่าตอบแทนการทำสัญญาเช่า (เงินกินเปล่า)

• ข้อ 3 แยกเงินก้อนนี้ออกจากค่าเช่าและเงินประกันให้ชัด และให้คืนตามส่วนเมื่อการเช่าจบก่อนกำหนดโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
• ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา การเช่าที่ผู้เช่าจ่ายเงินกินเปล่าหรือลงทุนให้ผู้ให้เช่าเป็นพิเศษ อาจถือเป็น «สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา» ผลเรื่องการบังคับกันระหว่างคู่สัญญา ทายาท และผู้รับโอนที่ดินต่างจากการเช่าทั่วไป — ผู้เช่าที่จ่ายเงินก้อนใหญ่ควรจดทะเบียนการเช่าไว้เสมอ และปรึกษาทนายถ้าผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์
• ผู้ให้เช่านำเงินกินเปล่าไปเฉลี่ยเป็นรายได้ตามจำนวนปีที่เช่าได้ ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร — ตรวจกับสรรพากรหรือผู้ทำบัญชี

คำมั่นจะให้เช่าต่อ (ข้อ 6)

• ผู้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า … วัน ช้ากว่านั้นผู้ให้เช่าไม่ผูกพัน
• ค่าเช่าช่วงต่อขึ้นได้ไม่เกินร้อยละ … ของค่าเช่าเดือนสุดท้าย · ถ้ารวมกันเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนสัญญาฉบับใหม่ด้วย
• ผู้ซื้อทรัพย์ที่เช่าในภายหลังอาจไม่ผูกพันตามคำมั่นนี้ ผู้เช่าที่ต้องการความแน่นอนควรจดทะเบียนการเช่าให้ครอบคลุมระยะยาวตั้งแต่แรก

ผู้เช่าดูแลทั่วไปและซ่อมเล็ก ผู้ให้เช่าซ่อมใหญ่ (โครงสร้าง หลังคา ระบบหลัก รั้ว) · ฝ่ายที่ไม่ซ่อมภายใน … วันหลังได้รับหนังสือ อีกฝ่ายซ่อมแทนแล้วเรียกเงินคืนได้ ผู้เช่าหักจากค่าเช่าได้ (ข้อ 8.2) · ถ่ายรูปความชำรุดและเก็บใบเสร็จไว้ทุกครั้ง

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ให้เช่าออก (ข้อ 7) · ที่ดินที่ให้เช่าทำการค้าเสียอัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัย ผู้ให้เช่าควรคิดรวมในค่าเช่า
• ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ผู้ให้เช่า
• ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดานำค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้ประจำปี

เงินประกันใช้แทนค่าเช่าเดือนสุดท้ายไม่ได้ · ริบได้เฉพาะเมื่อผู้เช่าเลือกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามข้อ 12.3 ส่วนกรณีอื่นสัญญานี้ไม่ให้ริบหักได้เฉพาะหนี้ค้างและค่าเสียหายจริงพร้อมหลักฐาน — ข้อที่ให้ริบทั้งหมดทันทีเมื่อผิดข้อใดข้อหนึ่ง ศาลลดได้และเสี่ยงเป็นข้อสัญญาไม่เป็นธรรม สัญญานี้จึงไม่ใช้

ข้อ 13.2 ให้เรียกค่าใช้ประโยชน์รายวันได้ แต่ผู้ให้เช่า ห้ามเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำไฟ หรือขนของออกเอง ต้องฟ้องขับไล่ — การกระทำเองเสี่ยงความผิดอาญาและถูกเรียกค่าเสียหาย

• สำเนาโฉนดหน้า-หลัง · สำเนาทะเบียนบ้านของสิ่งปลูกสร้าง
• บันทึกสภาพที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมภาพถ่ายวันส่งมอบ (ข้อ 1.2) และรายการอุปกรณ์ที่ให้ใช้
• สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคล · สำเนาทะเบียนสมรสของผู้ให้เช่า

ทำ 2 ฉบับ พยาน 2 คน ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม · เช่าเกิน 3 ปี นัดวันไปสำนักงานที่ดินภายใน 30 วันตามข้อ 2.2

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-AFC45D · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ