สัญญาตัวแทนนายหน้าขายที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง

• ใช้เมื่อขายที่ดินหลายแปลงหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และให้นายหน้าดูแลตั้งแต่ประกาศถึงนัดโอน
• ใช้เมื่อนายหน้าจะกระจายงานให้นายหน้าช่วงในเครือข่าย
• ใช้เมื่อผู้ซื้อผ่อนเป็นงวดก่อนโอน และต้องการกำหนดค่าบำเหน็จตามงวด

• ตัวแทนนายหน้าลงนามจะซื้อจะขายหรือโอนแทนไม่ได้ ถ้าต้องการให้ทำ ต้องมอบอำนาจเฉพาะเป็นหนังสือแยก
• ค่าบำเหน็จแบบส่วนเกินราคา ต้องแจ้งราคาซื้อขายจริงทั้งจำนวนที่สำนักงานที่ดิน
• เปิดผูกขาดหรือค่าชดเชยเมื่อไม่ยอมขาย ค่าชดเชยเป็นเบี้ยปรับ ศาลลดได้ถ้าสูงเกินส่วน
• ถ้ามอบให้รับเงินแทน เงินเป็นของเจ้าของที่ดินทันที ตรวจยอดเข้าบัญชีทุกครั้ง

• ถ้าต้องการนายหน้าหาผู้ซื้ออย่างเดียว ไม่ผูกขาด ให้ใช้ สัญญาตั้งนายหน้าขายที่ดิน
• ถ้าขายบ้านหรือห้องชุดหนึ่งหน่วย ให้ใช้ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายบ้าน ห้องชุด หรืออาคาร
• ถ้าตั้งตัวแทนดูแลทรัพย์สินทั่วไปโดยไม่ขาย ให้ใช้ สัญญาตั้งตัวแทน (มอบหมายให้ทำการแทน มีค่าตอบแทน)
• นายหน้าชี้ช่องอย่างเดียว ไม่ทำการแทน — ใช้ สัญญาตั้งนายหน้าขายที่ดิน

สัญญานี้ตั้งตัวแทนนายหน้าเป็นตัวแทนทำการแทนในเรื่องขายที่ดินที่ระบุ จึงเป็นตราสารตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 21 ตัวแทน มอบอำนาจเฉพาะการ 10 บาท ผู้ให้สัญญาในฐานะตัวการเป็นผู้เสียอากร ถ้าลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบ e-Stamp ของกรมสรรพากร หนังสือมอบอำนาจเฉพาะที่ทำแยกเพื่อให้ลงนามหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (แบบ ท.ด.21) เป็นตราสารลักษณะ 7 ใบมอบอำนาจ ครั้งเดียว 10 บาท หลายครั้ง 30 บาท ถ้าไม่ปิดอากรครบ ตราสารใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม

ส่วนที่ตัวแทนนายหน้าทำการในนามผู้ให้สัญญา (ข้อ 3.1) อยู่ใต้กฎหมายตัวแทน ป.พ.พ. มาตรา 797 เป็นต้นไป ส่วนการชี้ช่องหาผู้ซื้อและค่าบำเหน็จอยู่ใต้กฎหมายนายหน้า มาตรา 845 เป็นต้นไป สัญญาที่ผสมสองลักษณะนี้ศาลบังคับตามลักษณะของแต่ละส่วน ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา

• การขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมอบอำนาจเฉพาะ (มาตรา 801) และการตั้งตัวแทนเพื่อกิจการที่ต้องทำเป็นหนังสือต้องทำเป็นหนังสือด้วย (มาตรา 798) ข้อ 3.2 จึงไม่ให้ตัวแทนนายหน้าลงนามจะซื้อจะขายหรือโอนแทน ถ้าจะให้ไปโอนแทนในวันนัด ให้ทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินแยกเป็นรายครั้ง ระบุแปลง ราคา และผู้ซื้อ
• ตัวแทนต้องไม่ทำนิติกรรมในนามตัวการกับตนเองเว้นแต่ตัวการยินยอม (มาตรา 805) ต้องทำการด้วยความระมัดระวัง (มาตรา 807) และต้องส่งมอบเงินที่รับไว้แทนทั้งหมด ถ้านำไปใช้เพื่อตนต้องเสียดอกเบี้ย (มาตรา 810–811)
• นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนเว้นแต่ได้รับมอบ (มาตรา 849) ข้อ 5.1 มอบอำนาจให้รับ…แทนแล้ว ให้ตรวจยอดเข้าบัญชีเทียบกับหลักฐานที่ตัวแทนนายหน้าส่งทุกครั้งข้อ 5.1 ไม่มอบอำนาจรับเงิน ให้บอกผู้ซื้อทุกรายโอนเข้าบัญชีผู้ให้สัญญาโดยตรง
• ผู้ให้สัญญาถอนตัวแทนได้ตามกฎหมาย แต่สิทธิในค่าบำเหน็จที่เกิดแล้วและระยะคุ้มครองตามข้อ 7.3 ยังอยู่ เมื่อสัญญาสิ้นสุดให้แจ้งผู้ซื้อที่ตัวแทนนายหน้าเคยติดต่อด้วยว่าอำนาจสิ้นสุดแล้ว และเรียกเอกสารคืนตามข้อ 7.5

ค่าบำเหน็จเกิดเมื่อสัญญาที่ตัวแทนนายหน้าชี้ช่องได้ทำกันขึ้น (มาตรา 845) สัญญานี้ตกลงให้ถึงกำหนดในวันโอนหรือตามงวดที่ผู้ซื้อผ่อน (ข้อ 4.2–4.3) นายหน้าช่วงเรียกค่าบำเหน็จจากผู้ให้สัญญาโดยตรงไม่ได้ ผู้ให้สัญญาจ่ายตามหนังสือแจ้งของตัวแทนนายหน้าเท่านั้น เก็บหนังสือแจ้งทุกฉบับไว้เป็นหลักฐานว่าชำระแล้ว · ตัวแทนนายหน้าที่ทำการเพื่อผู้ซื้อโดยขัดต่อหน้าที่ไม่มีสิทธิได้ค่าบำเหน็จ (มาตรา 847)

ค่าบำเหน็จแบบส่วนเกินราคา ตัวแทนนายหน้าได้ส่วนที่ขายเกิน … วิธีนี้ทำให้ตัวแทนนายหน้าอยากได้ราคาสูงแต่ก็เสี่ยงที่จะไม่เสนอราคาจริง ข้อ 3.3 บังคับให้แจ้งราคาที่ผู้ซื้อเสนอจริงทุกราย และข้อ 4.4 ให้แจ้งราคาเต็มต่อสำนักงานที่ดิน ถ้าแยกส่วนเกินไปรับนอกสัญญาเพื่อแจ้งราคาต่ำ ผู้ขายเสี่ยงภาษีและอากรที่ขาด ให้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมส่วนเกินที่ตัวแทนนายหน้าต้องรับภาระร่วมกันก่อนวันโอนค่าบำเหน็จร้อยละ … รวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ตัวแทนนายหน้าที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องออกใบกำกับภาษีโดยแยกภาษีออกจากยอดนี้

ข้อ 6.2 ให้ผู้ให้สัญญาจ่าย … เมื่อไม่ยอมขายให้ผู้ซื้อที่ยอมรับราคาและเงื่อนไขครบ ตามกฎหมายนายหน้าได้ค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาได้ทำกันสำเร็จเท่านั้น ข้อนี้จึงเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดลงได้ (ป.พ.พ. มาตรา 383) แจ้งราคาและเงื่อนไขการขายเป็นหนังสือให้ครบตั้งแต่ต้น เพราะข้อนี้ใช้เฉพาะผู้ซื้อที่ยอมรับเงื่อนไขที่แจ้งไว้เป็นหนังสือสัญญานี้ไม่มีค่าชดเชยเมื่อผู้ให้สัญญาเปลี่ยนใจไม่ขาย ข้อที่ให้จ่ายเงินชดเชยเมื่อเปลี่ยนใจไม่ขายปิดไว้ เพราะหนักเกินสำหรับเจ้าของที่ดินทั่วไป

ข้อ 7.2 ผูกขาดระหว่างอายุสัญญา ขายผ่านนายหน้ารายอื่นต้องจ่ายค่าบำเหน็จเต็ม ขายเองต้องจ่าย … ซึ่งเป็นเบี้ยปรับศาลลดได้เช่นกัน อย่าตั้งนายหน้ารายอื่นซ้อนระหว่างนี้ ถ้าจะให้นายหน้ารายอื่นช่วย ให้ขอความยินยอมเป็นหนังสือจากตัวแทนนายหน้าเพื่อให้เป็นนายหน้าช่วงสัญญานี้ไม่ผูกขาด ผู้ให้สัญญาตั้งนายหน้ารายอื่นหรือขายเองได้ ถ้าผู้ซื้อคนเดียวถูกแนะนำจากหลายราย ค่าบำเหน็จเป็นของรายที่เป็นเหตุโดยตรงให้เกิดการซื้อขาย ให้เก็บหลักฐานวันที่แต่ละรายส่งชื่อผู้ซื้อ

ระยะคุ้มครองตามข้อ 7.3 ใช้เฉพาะบุคคลในรายชื่อที่ส่งเป็นหนังสือ ระยะที่ยาวเกินไปอาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 ผู้ที่จ่ายเงินตามสัญญานี้ช้าเสียดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 (ข้อ 9.1) แทนการกำหนดค่าปรับตายตัว

ค่าบำเหน็จเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(2) ผู้จ่ายที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 3 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 3/1 ผู้ให้สัญญาที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยทั่วไปไม่มีหน้าที่หัก ผู้รับเงินที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มออกใบกำกับภาษีตามมาตรา 78/1 และ 86 ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้ของผู้ขาย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ในวันโอน คำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง ให้ขอประเมินจากสำนักงานที่ดินก่อนตกลงราคาสุดท้าย

ข้อ 8.1 ให้ระบุว่าเส้นแนวเขตบนภาพโดรนเป็นแนวโดยประมาณ และภาพจำลองหรือภาพจากปัญญาประดิษฐ์ต้องระบุว่าเป็นภาพจำลอง ตัวแทนนายหน้าต้องคุมนายหน้าช่วงให้ใช้ภาพที่อนุมัติเท่านั้น เพราะประกาศที่นายหน้าช่วงลงเองมักค้างอยู่หลังขายได้ ข้อ 8.2 ห้ามลงเลขโฉนดในประกาศสาธารณะ เพื่อกันการนำข้อมูลไปปลอมเอกสาร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจมีหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ข้อ 8.3 ให้รับเงินผ่านธนาคารที่ตรวจสอบได้

• เอกสารหมายเลข 1 สำเนาหนังสือแสดงสิทธิทุกแปลงด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมรายการสิ่งปลูกสร้าง
• สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา
• หนังสือแจ้งให้จ่ายค่าบำเหน็จแก่นายหน้าช่วง ตามข้อ 4.2 (ถ้ามี)
• รายชื่อผู้สนใจที่ส่งเมื่อสัญญาสิ้นสุด ตามข้อ 7.3

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ปิดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้าและบนสำเนาโฉนดที่แนบ

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-1DDD28 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ