# สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้ซื้อขายคอนโดมือสองระหว่างเจ้าของห้องกับผู้ซื้อ ส่งมอบห้องวันโอนหรือให้เข้าอยู่ก่อนก็ได้ มีค่าปรับส่งมอบช้า ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง การไถ่ถอนจำนองเดิม เงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน และเงื่อนไขผู้ซื้อต่างชาติ

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%8A%E0%B8%B8%E0%B8%94-%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%AD%E0%B8%87

## ตอบสั้น

เจ้าของห้องชุดตกลงขายคอนโดมือสองให้ผู้ซื้อ ส่งมอบห้องให้เข้าอยู่ก่อน แล้วจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินภายหลัง · สัญญานี้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. ม.456)

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** ขายคอนโดมือสองระหว่างบุคคล วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง
- **อากรแสตมป์:** สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ จึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ ใบรับเงินมัดจำและเงินงวดวันส่งมอบห้องก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว อากรใบรับ (ร้อยละ 0.5) จะเกิดในวันจดทะเบียนโอน เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน
- **ภาษี:** ข้อ 8 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุดคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน (กฎกระทรวงออกตามความใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 16(6)) ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ กฎหมายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกเท่ากัน (ป.พ.พ. ม.457) สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นเกิน 1 ปี ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรใบรับ ผู้ขายเป็นนิติบุคคล — โดยทั่วไปถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ก่อนวันโอน ประมาณการจากราคาประเมินที่กรอกไว้: ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ระบุว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องเกิน 1 ปี)- อากรแสตมป์ใบรับ ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอนสอบถามราคาประเมินห้องชุดจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารต้องเตรียมค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (ข้อ 8.3)
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** การซื้อขายห้องชุดต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) ผู้ซื้อที่เข้าอยู่ก่อนยังไม่ได้เป็นเจ้าของ จนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 5 จึงห้ามดัดแปลงหรือให้เช่าต่อตามข้อ 3.5 ถ้าผู้ซื้อฝ่าฝืนแล้วผู้ขายบอกกล่าวให้แก้ไขตามข้อ 9.1 ไม่เป็นผล ผู้ขายเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำ (ข้อ 9.2) และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วันพร้อมรับผิดในความเสียหายที่ตนก่อ สัญญานี้ส่งมอบห้องและกุญแจในวันโอน ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าตรวจสภาพห้องก่อนวันโอนอย่างน้อย 3 วันตามข้อ 3.2 — ใช้สิทธินี้ และจดทุกจุดที่ชำรุดลงในบันทึกสภาพห้อง เอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด (ข้อ 4.3) และหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้าห้องเป็นสินสมรส (ป.พ.พ. ม.1476) ในวันโอนผู้ขายต้องส่งมอบทะเบียนบ้านของห้อง และย้ายชื่อตนเองออกภายใน 30 วัน (ข้อ 5.2) ⚠️ ผู้ซื้อต่างชาติ — กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำกัดสัดส่วนห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ในแต่ละอาคาร และให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ ตรวจสองเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ: ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันเป็นหนังสือว่าโควตาต่างด้าวของอาคารยังเหลือ (ข้อ 7.3) — คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และขอหนังสือรับรองการนำเงินเข้าจากธนาคารผู้รับเงิน ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด หลักฐานต้องครอบคลุมราคาทั้งหมดรวมมัดจำ (ข้อ 7.2) ถ้าจ่ายมัดจำเป็นเงินบาทในไทยไปแล้ว ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพิ่มให้ครบ ข้อกฎหมายเฉพาะเรื่องนี้ (คุณสมบัติคนต่างด้าว อัตราส่วน และรูปแบบหลักฐาน) ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ก่อนวันโอน
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.224, 370, 377, 378, 380, 381, 383, 387, 391, 456, 457, 472, 474, 702, 744, 746, 1476; บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 28(ข); กฎกระทรวงออกตามความใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 16(6) (ค่าจดทะเบียนห้องชุด ใน land-fees.md); พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.4, 7; พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 ม.24(3)
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 349 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- ขายคอนโดมือสองระหว่างบุคคล วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง
- ผู้ซื้อกู้ธนาคาร ต้องการเงื่อนไขกู้ไม่ผ่านคืนเงิน
- ผู้ซื้อขอเข้าอยู่หรือตกแต่งห้องก่อนวันโอน
- ห้องยังติดจำนองธนาคาร ต้องไถ่ถอนในวันโอน
- ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นชาวต่างชาติ

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- สัญญานี้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. ม.456)
- ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ
- ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้าครอบคลุมราคาทั้งหมด และอาคารต้องยังมีโควตาต่างด้าวเหลือ
- ขอดูใบแจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลางก่อนวางมัดจำ หนี้ค้างทำให้ขอใบปลอดหนี้ไม่ได้และโอนไม่ได้
- รับห้องช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381)
- ห้องเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476)

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ซื้อห้องจากโครงการของผู้ประกอบธุรกิจ — ผู้ประกอบธุรกิจต้องใช้แบบสัญญาของตนตามประกาศ สคบ.
- ยังแค่จองห้อง ยังไม่พร้อมวางมัดจำ ให้ใช้ [สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด](/s/th_home_booking)
- เช่าห้องชุด ไม่ใช่ซื้อ ให้ใช้ [สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์)](/s/th_rent_house)
- ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ [Condominium Unit Sale and Purchase Agreement — สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ภาษาอังกฤษ](/s/en_condo_sale)

## อากรแสตมป์

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ **จึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้** ใบรับเงินมัดจำและเงินงวดวันส่งมอบห้องก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว อากรใบรับ (ร้อยละ 0.5) จะเกิดในวันจดทะเบียนโอน เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

## การจดทะเบียน / แบบที่กฎหมายกำหนด

การซื้อขายห้องชุดต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) **ผู้ซื้อที่เข้าอยู่ก่อนยังไม่ได้เป็นเจ้าของ** จนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 5 จึงห้ามดัดแปลงหรือให้เช่าต่อตามข้อ 3.5 ถ้าผู้ซื้อฝ่าฝืนแล้วผู้ขายบอกกล่าวให้แก้ไขตามข้อ 9.1 ไม่เป็นผล ผู้ขายเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำ (ข้อ 9.2) และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วันพร้อมรับผิดในความเสียหายที่ตนก่อ สัญญานี้ส่งมอบห้องและกุญแจในวันโอน ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าตรวจสภาพห้องก่อนวันโอนอย่างน้อย 3 วันตามข้อ 3.2 — ใช้สิทธินี้ และจดทุกจุดที่ชำรุดลงในบันทึกสภาพห้อง

เอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา **หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด** (ข้อ 4.3) และหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้าห้องเป็นสินสมรส (ป.พ.พ. ม.1476) ในวันโอนผู้ขายต้องส่งมอบทะเบียนบ้านของห้อง และย้ายชื่อตนเองออกภายใน 30 วัน (ข้อ 5.2)

**⚠️ ผู้ซื้อต่างชาติ** — กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำกัดสัดส่วนห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ในแต่ละอาคาร และให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ ตรวจสองเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ:

- ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันเป็นหนังสือว่าโควตาต่างด้าวของอาคารยังเหลือ (ข้อ 7.3) — คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร
- โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และขอหนังสือรับรองการนำเงินเข้าจากธนาคารผู้รับเงิน ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด **หลักฐานต้องครอบคลุมราคาทั้งหมดรวมมัดจำ** (ข้อ 7.2) ถ้าจ่ายมัดจำเป็นเงินบาทในไทยไปแล้ว ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพิ่มให้ครบ
- ข้อกฎหมายเฉพาะเรื่องนี้ (คุณสมบัติคนต่างด้าว อัตราส่วน และรูปแบบหลักฐาน) ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ก่อนวันโอน

## ภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน

ข้อ 8 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุดคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน (กฎกระทรวงออกตามความใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 16(6)) ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ กฎหมายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกเท่ากัน (ป.พ.พ. ม.457) สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นเกิน 1 ปี ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรใบรับ **ผู้ขายเป็นนิติบุคคล** — โดยทั่วไปถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ก่อนวันโอน

ประมาณการจากราคาประเมินที่กรอกไว้:

- ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ระบุว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องเกิน 1 ปี)- อากรแสตมป์ใบรับ ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

**ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น** เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอนสอบถามราคาประเมินห้องชุดจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารต้องเตรียมค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (ข้อ 8.3)

## สินเชื่อของผู้ซื้อ

ข้อ 2.6 ให้เลิกสัญญาได้ถ้าธนาคารทุกแห่งที่ยื่นไม่อนุมัติ แต่ **ต้องบอกเลิกเป็นหนังสือภายใน 30 วันนับแต่รู้ผลของธนาคารแห่งสุดท้าย** ถ้าไม่บอกเลิก หรือผู้ซื้อไม่ยื่นกู้ภายใน … วัน ถือว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเอง ควรขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นตั้งแต่ก่อนลงนาม และเก็บหนังสือปฏิเสธสินเชื่อไว้เป็นหลักฐาน**สัญญานี้ไม่มีเงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน** ผู้ซื้อต้องหาเงินส่วนที่เหลือให้ได้ในวันโอน ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่านแล้วจ่ายไม่ได้ ถือว่าผู้ซื้อผิดนัด ผู้ขายริบมัดจำได้ (ข้อ 9.2) ถ้ายังไม่ลงนามและผู้ซื้อต้องกู้ ให้กลับไปติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อในขั้นราคา

## ค่าส่วนกลางและใบปลอดหนี้

- ค่าส่วนกลางแบ่งกันที่ **วันส่งมอบห้อง** ไม่ใช่วันโอน (ข้อ 4.1) เพราะผู้ซื้อได้ใช้ห้องตั้งแต่วันนั้น ผู้ซื้อจ่ายค่าส่วนกลางตรงให้นิติบุคคล ถ้าผู้ขายต้องจ่ายแทนเพื่อให้ได้ใบปลอดหนี้ ผู้ซื้อคืนให้ในวันโอน — จดวันส่งมอบและเลขมิเตอร์ไว้ในบันทึกสภาพห้อง- ค่าส่วนกลางก่อนวันส่งมอบห้อง (ซึ่งคือวันโอน) เป็นของผู้ขาย หลังจากนั้นเป็นของผู้ซื้อ (ข้อ 4.1)
- ขอให้ผู้ขายยื่นขอหนังสือปลอดหนี้ล่วงหน้าหลายวัน นิติบุคคลบางแห่งใช้เวลาออกหนังสือหลายวันทำการ หนี้ค้างของผู้ขายต้องชำระให้หมดก่อน (ข้อ 4.3)
- เงินกองทุนที่ผู้ขายจ่ายไว้ตั้งแต่ซื้อห้องครั้งแรกเป็นของนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขายเรียกคืนไม่ได้ (ข้อ 4.2) ส่วนเงินที่นิติบุคคลเรียกใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ เป็นภาระของ…

### ไถ่ถอนจำนองเดิมในวันโอน

จำนองติดไปกับตัวห้องชุด ผู้รับจำนองบังคับเอาจากห้องได้แม้โอนให้ผู้อื่นแล้ว (ป.พ.พ. ม.702) ผู้ซื้อจึงต้องได้ห้องที่**จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองแล้ว**ในวันเดียวกันเท่านั้น จำนองระงับเมื่อหนี้ที่ประกันระงับ (ม.744(1)) และต้องจดทะเบียนการไถ่ถอนจึงยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ (ม.746) ขั้นตอนที่ปลอดภัย:

1. ผู้ขายขอหนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจาก … ส่งให้ผู้ซื้อดูก่อน 7 วัน (ข้อ 6.1)
2. ในวันโอน ผู้ซื้อ (หรือธนาคารของผู้ซื้อ) ออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้รับจำนองตามยอดปิดบัญชี และอีกใบสั่งจ่ายผู้ขายสำหรับส่วนที่เหลือ
3. จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง แล้วจดทะเบียนโอนต่อทันทีในวันเดียวกัน ห้ามจ่ายเงินส่วนไถ่ถอนเป็นเงินสดให้ผู้ขาย

## ค่าปรับและการผิดนัด

- **ส่งมอบห้องช้า** ผู้ขายเสียค่าปรับรายวันตามข้อ 3.3 ผู้ซื้อหักจากเงินที่ยังต้องจ่ายได้ ช้าเกิน 30 วันเลิกสัญญาได้ ค่าปรับเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดได้ (ป.พ.พ. ม.383)
- **รับห้องที่ส่งมอบช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง** (เขียนในบันทึกสภาพห้องหรือส่งอีเมลก็ได้) แม้ข้อ 3.4 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ (ป.พ.พ. ม.381 วรรคสาม)
- **ผู้ซื้อผิดนัด** (ไม่จ่ายเงิน ไม่ไปโอน หรือผิดข้ออื่นแล้วไม่แก้) ผู้ขายต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือก่อน 15 วัน (ข้อ 9.1 · ม.387) แล้วจึงเลิกสัญญาได้ ริบได้**เฉพาะมัดจำ** (ม.377–378) เงินงวดวันส่งมอบต้องคืนเมื่อได้ห้องคืน และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วัน (ข้อ 9.2, 9.4)
- **ผู้ขายผิดนัด** ผู้ซื้อเลือกฟ้องบังคับให้โอน หรือเลิกสัญญาแล้วได้เงินคืนทั้งหมดภายใน 15 วันพร้อมดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเท่ามัดจำ (ข้อ 9.3 · ม.380, 391) ถ้าเสียหายมากกว่านั้นเรียกเพิ่มได้เมื่อพิสูจน์ได้ ผู้ซื้อที่อยู่ในห้องแล้ว **ไม่ต้องคืนห้องจนกว่าจะได้เงินคืนครบ** (ข้อ 9.4 · ม.369)
- **ความเสียหายระหว่างรอโอน** — ตามกฎหมาย ทรัพย์เฉพาะสิ่งที่เสียหายโดยไม่ใช่ความผิดของลูกหนี้ตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้ (ป.พ.พ. ม.370) ข้อ 3.6 ตกลงให้ความเสียหายต่อห้อง ตัวอาคาร หรือทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ได้เกิดจากผู้ซื้อเป็นความเสี่ยงของผู้ขายจนถึงวันโอน ถ้าห้องใช้อยู่ไม่ได้และซ่อมไม่ทัน ผู้ซื้อเลื่อนวันโอนหรือเลิกสัญญาได้โดยได้เงินคืนทั้งหมด
- **ความชำรุดบกพร่อง** — ผู้ขายรับผิดในความชำรุดที่มีอยู่ขณะซื้อขาย **แม้ผู้ขายเองจะไม่รู้** (ม.472) แต่ไม่ต้องรับผิดถ้าผู้ซื้อรู้อยู่แล้วหรือควรรู้ถ้าใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชน หรือความชำรุดเห็นได้ชัดในวันส่งมอบแล้วผู้ซื้อรับไว้โดยไม่ทักท้วง (ม.473) ผู้ซื้อต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่พบความชำรุด (ม.474) — ตรวจห้องให้ละเอียดในวันส่งมอบ จดจุดชำรุดที่เห็นลงบันทึกสภาพห้อง (ข้อ 3.2 · ข้อ 10.1) และเขียนสงวนสิทธิไว้ถ้ารับห้องทั้งที่ยังไม่ได้ซ่อม

## ข้อมูลส่วนบุคคล

ข้อ 11.2 จำกัดการใช้ข้อมูลของอีกฝ่ายไว้เท่าที่จำเป็นต่อการโอน การส่งสำเนาบัตรให้นิติบุคคล ธนาคาร และสำนักงานที่ดินเป็นการใช้ตามสัญญา ซึ่งทำได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมแยก (พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 ม.24(3)) แต่การนำไปใช้เรื่องอื่นต้องมีฐานทางกฎหมายรองรับ ควรเขียนบนสำเนาบัตรว่าใช้เพื่อการโอนห้องชุดนี้เท่านั้น

## เอกสารแนบท้ายสัญญา

- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หน้า–หลัง ที่เป็นปัจจุบัน
- แผนผังแสดงตำแหน่งห้องชุด
- บันทึกสภาพห้องชุดและรูปถ่ายในวันตรวจสภาพ พร้อมเลขมิเตอร์น้ำไฟในวันส่งมอบ
- รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ขายรวม
- ใบแจ้งยอดค่าส่วนกลางล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง
- สำเนาบัตรประชาชน หนังสือเดินทาง หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

## วันลงนาม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้า ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง และถ้าทำได้ให้ค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-9A0C6F · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ จึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ ใบรับเงินมัดจำและเงินงวดวันส่งมอบห้องก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว อากรใบรับ (ร้อยละ 0.5) จะเกิดในวันจดทะเบียนโอน เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

### สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) เสียภาษีอะไรบ้าง

ข้อ 8 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุดคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน (กฎกระทรวงออกตามความใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อ 16(6)) ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ กฎหมายให้ผู้ซื้อผู้ขายออกเท่ากัน (ป.พ.พ. ม.457) สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นเกิน 1 ปี ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรใบรับ ผู้ขายเป็นนิติบุคคล — โดยทั่วไปถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ก่อนวันโอน ประมาณการจากราคาประเมินที่กรอกไว้: ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ระบุว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องเกิน 1 ปี)- อากรแสตมป์ใบรับ ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอนสอบถามราคาประเมินห้องชุดจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารต้องเตรียมค่าจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (ข้อ 8.3)

### ใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)ตอนไหน

ขายคอนโดมือสองระหว่างบุคคล วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง · ผู้ซื้อกู้ธนาคาร ต้องการเงื่อนไขกู้ไม่ผ่านคืนเงิน · ผู้ซื้อขอเข้าอยู่หรือตกแต่งห้องก่อนวันโอน · ห้องยังติดจำนองธนาคาร ต้องไถ่ถอนในวันโอน · ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นชาวต่างชาติ

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)ต้องระวังอะไร

สัญญานี้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. ม.456) · ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ · ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้าครอบคลุมราคาทั้งหมด และอาคารต้องยังมีโควตาต่างด้าวเหลือ · ขอดูใบแจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลางก่อนวางมัดจำ หนี้ค้างทำให้ขอใบปลอดหนี้ไม่ได้และโอนไม่ได้ · รับห้องช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381) · ห้องเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476)

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)

ซื้อห้องจากโครงการของผู้ประกอบธุรกิจ — ผู้ประกอบธุรกิจต้องใช้แบบสัญญาของตนตามประกาศ สคบ. · ยังแค่จองห้อง ยังไม่พร้อมวางมัดจำ ให้ใช้ สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด · เช่าห้องชุด ไม่ใช่ซื้อ ให้ใช้ สัญญาเช่าบ้าน (บ้านเดี่ยว / ทาวน์เฮาส์) · ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Condominium Unit Sale and Purchase Agreement — สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ภาษาอังกฤษ

### สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง) ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

การซื้อขายห้องชุดต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) ผู้ซื้อที่เข้าอยู่ก่อนยังไม่ได้เป็นเจ้าของ จนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 5 จึงห้ามดัดแปลงหรือให้เช่าต่อตามข้อ 3.5 ถ้าผู้ซื้อฝ่าฝืนแล้วผู้ขายบอกกล่าวให้แก้ไขตามข้อ 9.1 ไม่เป็นผล ผู้ขายเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำ (ข้อ 9.2) และผู้ซื้อต้องคืนห้องภายใน 7 วันพร้อมรับผิดในความเสียหายที่ตนก่อ สัญญานี้ส่งมอบห้องและกุญแจในวันโอน ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าตรวจสภาพห้องก่อนวันโอนอย่างน้อย 3 วันตามข้อ 3.2 — ใช้สิทธินี้ และจดทุกจุดที่ชำรุดลงในบันทึกสภาพห้อง เอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องใช้: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด (ข้อ 4.3) และหนังสือยินยอมของคู่สมรสถ้าห้องเป็นสินสมรส (ป.พ.พ. ม.1476) ในวันโอนผู้ขายต้องส่งมอบทะเบียนบ้านของห้อง และย้ายชื่อตนเองออกภายใน 30 วัน (ข้อ 5.2) ⚠️ ผู้ซื้อต่างชาติ — กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำกัดสัดส่วนห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ในแต่ละอาคาร และให้คนต่างด้าวแสดงหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อ ตรวจสองเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ: ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดยืนยันเป็นหนังสือว่าโควตาต่างด้าวของอาคารยังเหลือ (ข้อ 7.3) — คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และขอหนังสือรับรองการนำเงินเข้าจากธนาคารผู้รับเงิน ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด หลักฐานต้องครอบคลุมราคาทั้งหมดรวมมัดจำ (ข้อ 7.2) ถ้าจ่ายมัดจำเป็นเงินบาทในไทยไปแล้ว ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพิ่มให้ครบ ข้อกฎหมายเฉพาะเรื่องนี้ (คุณสมบัติคนต่างด้าว อัตราส่วน และรูปแบบหลักฐาน) ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ก่อนวันโอน

### ลงนามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)ต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้า ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง และถ้าทำได้ให้ค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (มือสอง)ต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หน้า–หลัง ที่เป็นปัจจุบัน แผนผังแสดงตำแหน่งห้องชุด บันทึกสภาพห้องชุดและรูปถ่ายในวันตรวจสภาพ พร้อมเลขมิเตอร์น้ำไฟในวันส่งมอบ รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ขายรวม ใบแจ้งยอดค่าส่วนกลางล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุด หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง สำเนาบัตรประชาชน หนังสือเดินทาง หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 370

ถ้าสัญญาต่างตอบแทนมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการก่อให้เกิดหรือโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง และทรัพย์นั้นสูญหรือเสียหายไปด้วยเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษลูกหนี้มิได้ไซร้ ท่านว่าการสูญหรือเสียหายนั้นตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้

_บริบท: หมวด 2 ผลแห่งสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377

เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น (3) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380

ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นแทนการชำระหนี้ก็ได้ แต่ถ้าเจ้าหนี้แสดงต่อลูกหนี้ว่าจะเรียกเอาเบี้ยปรับฉะนั้นแล้ว ก็เป็นอันขาดสิทธิเรียกร้องชำระหนี้อีกต่อไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381

ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เช่นว่าไม่ชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้เป็นต้น นอกจากเรียกให้ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นอีกด้วยก็ได้

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

_บริบท: ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457

ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย

_บริบท: ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472

ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 474

ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702

อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744

อันจำนองย่อมระงับสิ้นไป (1) เมื่อหนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุประการอื่นใดมิใช่เหตุอายุความ (2) เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือเป็นสำคัญ (3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น (4) เมื่อถอนจำนอง (5) เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนอง หรือเมื่อมีการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 729/1 (6) เมื่อเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองนั้นหลุด

_บริบท: หมวด 6 ความระงับสิ้นไปแห่งสัญญาจำนอง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 746

การชำระหนี้ไม่ว่าครั้งใด ๆ สิ้นเชิงหรือแต่บางส่วนก็ดี การระงับหนี้อย่างใด ๆ ก็ดี การตกลงกันแก้ไขเปลี่ยนแปลงจำนองหรือหนี้อันจำนองเป็นประกันนั้นเป็นประการใดก็ดี ท่านว่าต้องนำความไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในเมื่อมีคำขอร้องของผู้มีส่วนได้เสีย มิฉะนั้นท่านห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก

_บริบท: หมวด 6 ความระงับสิ้นไปแห่งสัญญาจำนอง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล

_บริบท: ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7

ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 มาตรา 24

ห้ามมิให้ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคลทำการเก็บรวบรวมข้อมูลส่วนบุคคล โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล เว้นแต่ (1) เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ที่เกี่ยวกับการจัดทำเอกสารประวัติศาสตร์หรือจดหมายเหตุ เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือที่เกี่ยวกับการศึกษาวิจัยหรือสถิติซึ่งได้จัดให้มีมาตรการปกป้องที่เหมาะสม เพื่อคุ้มครองสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการประกาศกำหนด (2) เพื่อป้องกันหรือระงับอันตรายต่อชีวิต ร่างกาย หรือสุขภาพของบุคคล (3) เป็นการจำเป็นเพื่อการปฏิบัติตามสัญญาซึ่งเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลเป็นคู่สัญญาหรือ เพื่อใช้ในการดำเนินการตามคำขอของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเข้าทำสัญญานั้น (4) เป็นการจำเป็นเพื่อการปฏิบัติหน้าที่ในการดำเนินภารกิจเพื่อประโยชน์สาธารณะของผู้ควบคุม ข้อมูลส่วนบุคคล หรือปฏิบัติหน้าที่ในการใช้อำนาจรัฐที่ได้มอบให้แก่ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล (5) เป็นการจำเป็นเพื่อประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายของผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล หรือของบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล เว้นแต่ประโยชน์ดังกล่าวมีความสำคัญ น้อยกว่าสิทธิขั้นพื้นฐานในข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของข้อมูลส่วนบุคคล (6) เป็นการปฏิบัติตามกฎหมายของผู้ควบคุมข้อมูลส่วนบุคคล

_บริบท: พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (เฉพาะส่วนที่ใช้ร่างสัญญา)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369

ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด

_บริบท: หมวด 2 ผลแห่งสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 473

ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน (2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน (3) ถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_condo_resale

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย