สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ต้องมีอะไรบ้าง

• เจ้าของที่ดินรายย่อยสร้างบ้านขายเองทีละหลังหรือไม่กี่หลัง
• ผู้ซื้อเลือกแบบบ้านแล้วให้เจ้าของที่ดินสร้างให้ก่อนโอน
• แบ่งขายที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมบ้านที่จะสร้างบนส่วนนั้น
• ต้องการจ่ายเงินเป็นงวดตามงานที่เสร็จจริง ไม่ใช่จ่ายล่วงหน้าก้อนใหญ่

• ผู้ขายที่แบ่งที่ดินขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (รวมแปลงที่แบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี) เป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตก่อน (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ม.4, 21)
• เงินงวดก่อนโอนไม่มีหลักประกัน ค้นสารบบที่ดินก่อนจ่ายทุกงวด และอย่าจ่ายเกินงานที่เห็นเสร็จจริง
• ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ
• รับบ้านล่าช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381)
• ที่ดินเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476)
• แม่แบบรองรับผู้ขายที่มีชื่อในโฉนดคนเดียว ถ้าโฉนดมีหลายชื่อ ทุกคนต้องเป็นผู้ขาย ควรปรึกษาทนาย

• ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากผู้จัดสรรที่ดิน — ต้องใช้แบบสัญญาที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
• ซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีการสร้างบ้าน ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)
• สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองโดยจ้างผู้รับเหมา ให้ใช้ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ โดยทั่วไปจึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ และใบรับเงินมัดจำหรือเงินงวดระหว่างก่อสร้างก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว ในวันโอน ถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ดูหัวข้อภาษีข้างล่าง) ก็ไม่ต้องเสียอากรใบรับอีก

ถ้าจะอ้างว่าส่วนก่อสร้างบ้านเป็นการจ้างทำของ เพื่อให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดของสิ่งปลูกสร้าง 5 ปีตาม ป.พ.พ. ม.600 (ดูหัวข้อรับประกันหลังโอน) ส่วนนั้นอาจถูกถือเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งต้องปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะ 4 อัตรา 1 บาทต่อค่าก่อสร้างทุก 1,000 บาท ตราสารที่ต้องปิดอากรแต่ไม่ได้ปิด ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ป.รัษฎากร ม.118) — ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ว่าต้องปิดหรือไม่และชำระอย่างไร

การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 6

⚠️ ผู้ขายที่ทำเป็นธุรกิจหรือแบ่งแปลงขายหลายแปลง ต้องตรวจก่อนใช้แม่แบบนี้

• การจัดสรรที่ดิน — การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย รวมทั้งกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันครบ 10 แปลง เป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.4 ต้องได้รับอนุญาตก่อน (ม.21) และสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้จัดสรรกับผู้ซื้อ ต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ส่วนที่ไม่ตรงแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ (ม.34) และผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับ (ม.63) — ในกรณีนั้นให้ใช้แบบของคณะกรรมการ ไม่ใช่แม่แบบนี้
• ผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านกับผู้บริโภค — ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดินและธุรกิจรับสร้างบ้านอาจอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ซึ่งกำหนดข้อที่ต้องมีและข้อที่ห้ามไว้ ให้ตรวจประกาศฉบับที่ใช้อยู่ ณ วันทำสัญญาก่อน สำหรับการรับจ้างสร้างบ้านใหม่ทั้งหลังให้ผู้บริโภค ประกาศ พ.ศ. 2559 บังคับให้งวดเงินได้สัดส่วนกับงาน รับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี และให้ผู้บริโภคแก้ เพิ่ม ลดงานได้ (ข้อ 3(4), 3(7), 3(8)) แม่แบบนี้รับหลักเหล่านั้นไว้แล้วในข้อ 2.4 ข้อ 3.4 และข้อ 9 แต่ไม่ได้ทำขึ้นเพื่อแทนแบบสัญญาที่ประกาศใดกำหนด
• ผู้ขายรายย่อยที่สร้างบ้านขายเองหลังเดียวหรือไม่กี่หลัง ใช้แม่แบบนี้ได้ตามปกติ
• แบ่งขายบางส่วนของโฉนด — ยื่นรังวัดแบ่งแยกให้เร็วที่สุด ถ้าสำนักงานที่ดินแบ่งให้ไม่ได้หรือไม่เสร็จก่อนวันโอนช้าสุด ข้อ 1.5 ให้ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยไม่มีเบี้ยปรับ

ข้อ 7 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน

⚠️ บ้านที่ผู้ขายสร้างขึ้นเพื่อขาย มักต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ผู้ขายถือครองที่ดินมานาน — ตามหลักของกรมสรรพากร การขายอาคารที่ปลูกสร้างขึ้นเพื่อขายถือเป็นการขายในทางการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยไม่ขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ ผู้ขายควรนับภาษีนี้เข้าในราคาตั้งแต่ก่อนลงนาม และสอบถามสรรพากรพื้นที่ให้แน่ชัดก่อนวันโอน

ประมาณการจากราคาประเมินที่ดินที่กรอกไว้ (ยังไม่รวมมูลค่าบ้าน):

• ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เมื่อบ้านสร้างเสร็จ เจ้าหน้าที่จะประเมินสิ่งปลูกสร้างรวมเข้าไปด้วย ยอดจริงจึงสูงกว่านี้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอนสอบถามราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน

ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนอาจไม่ใช่ภาษีทั้งหมด — เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าทำในทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจต้องนำไปรวมยื่นแบบภาษีเงินได้ปลายปี โดยนำภาษีที่ถูกหักไว้มาเครดิตได้ ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ผู้ขายนิติบุคคลต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติ ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนนำมาเครดิตได้ ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้มีชื่อในโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม ข้อ 7.4 จึงให้ผู้ขายรับภาระของปีที่โอน

จนกว่าจะจดทะเบียนโอน ที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขาย เงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปแล้วเป็นเพียงสิทธิเรียกให้ผู้ขายโอนหรือคืนเงิน ถ้าระหว่างสร้างผู้ขายถูกเจ้าหนี้ยึดที่ดิน ถูกฟ้องล้มละลาย หรือเสียชีวิต ผู้ซื้ออาจได้เงินคืนช้าหรือไม่ครบ

• ก่อนจ่ายทุกงวด ให้ค้นสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ว่าไม่มีการยึด อายัด หรือจำนองเพิ่ม ข้อ 8.1 ห้ามผู้ขายก่อภาระเพิ่ม และข้อ 8.6 ให้ผู้ซื้อชะลอเงินงวดหรือเลิกสัญญาได้ถ้าที่ดินถูกยึด อายัด หรือบังคับจำนอง
• อย่าจ่ายเงินสะสมเกินมูลค่างานที่เห็นเสร็จจริงบนที่ดิน ถ่ายรูปงานทุกงวดเก็บไว้คู่กับใบรับเงิน
• ผู้ซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายบางกรณีขอให้สำนักงานที่ดินอายัดที่ดินไว้ชั่วคราวได้ ให้สอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าทำได้หรือไม่
• ที่ดินติดจำนองกับ … — จำนองติดไปกับที่ดิน ผู้รับจำนองบังคับเอาจากที่ดินได้แม้โอนให้ผู้อื่นแล้ว (ป.พ.พ. ม.702) ก่อนจ่ายเงินงวดให้ขอดูหลักฐานว่าผู้ขายผ่อนหนี้จำนองงวดล่าสุดแล้ว (ข้อ 8.2) ในวันโอนให้ออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้รับจำนองตามยอดปิดบัญชี และอีกใบสั่งจ่ายผู้ขายสำหรับส่วนที่เหลือ จดทะเบียนไถ่ถอนแล้วจดทะเบียนโอนต่อทันทีในวันเดียวกัน ห้ามจ่ายเงินส่วนไถ่ถอนเป็นเงินสดให้ผู้ขาย

• จ่ายงวดเมื่องานเสร็จจริงเท่านั้น — ข้อ 2.4 ให้ผู้ซื้อตรวจงานก่อนจ่ายและชะลองวดที่งานไม่ตรงแบบได้ แต่ต้องตรวจภายใน 7 วันนับแต่ได้รับหนังสือแจ้ง ถ้าไม่ตรวจหรือไม่แจ้งข้อบกพร่องเป็นหนังสือภายในกำหนด ถือว่าตรวจแล้ว
• ค่าปรับสร้างล่าช้า ตามข้อ 5.2 เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดได้ (ป.พ.พ. ม.383) ค่าปรับหยุดนับเมื่อผลตรวจร่วมตามข้อ 6.1 ยืนยันว่าบ้านเสร็จจริง แค่แจ้งว่าเสร็จไม่พอ และผู้ซื้อหักค่าปรับจากเงินงวดสุดท้ายได้
• ผู้ขายไม่นัดโอนหรือไม่ไปโอน เสียค่าปรับรายวันอัตราเดียวกันตามข้อ 6.5
• รับบ้านหรือไปโอนหลังพ้นกำหนด ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง (ส่งอีเมลหรือเขียนในบันทึกตรวจรับก็ได้) แม้ข้อ 5.3 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ (ป.พ.พ. ม.381 วรรคสาม)
• ผู้ขายขอขยายเวลา ต้องแจ้งเหตุพร้อมหลักฐานภายใน 15 วัน (ข้อ 5.4) ถ้าเหตุสุดวิสัยลากยาวเกิน 180 วัน ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินโดยไม่มีเบี้ยปรับ
• ความเสี่ยงภัยก่อนโอน — ตามกฎหมาย ทรัพย์เฉพาะสิ่งที่เสียหายโดยไม่ใช่ความผิดของลูกหนี้ตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้ (ป.พ.พ. ม.370) ข้อ 3.3 ตกลงให้ผู้ขายรับความเสี่ยงจนถึงวันโอนแทน ผู้ขายจึงควรทำประกันภัยงานก่อสร้าง
• ถ้าผู้ซื้อค้างเงินงวด ผู้ขายคิดดอกเบี้ยได้เฉพาะงวดที่ค้าง (ป.พ.พ. ม.224, 224/1) และหยุดงานได้ตามข้อ 10.2
• สินเชื่อ — ขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นตั้งแต่ก่อนลงนาม ถ้ากู้ไม่ผ่าน ต้องบอกเลิกเป็นหนังสือภายใน 30 วันนับแต่รู้ผลของธนาคารแห่งสุดท้าย (ข้อ 2.7) ถ้าไม่บอกเลิก ถือว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเอง

• ผู้ซื้อผิดนัด ผู้ขายต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือก่อน 15 วันตามข้อ 10.1 (ป.พ.พ. ม.387) แล้วจึงเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำได้ (ม.377–378) ส่วนเงินงวดอื่นต้องคืนภายใน 30 วัน หักได้เฉพาะค่างานที่ผู้ซื้อสั่งเพิ่มซึ่งยังไม่ได้จ่าย และค่าเสียหายที่ผู้ขายพิสูจน์ได้พร้อมหลักฐาน (ข้อ 11.1)
• ผู้ขายสร้างไม่เสร็จหรือไม่โอน ผู้ซื้อเลือกฟ้องบังคับให้โอนพร้อมค่าปรับ หรือเลิกสัญญาแล้วได้เงินคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเท่ามัดจำ (ข้อ 11.3 · ม.380, 391) เรียกค่าเสียหายที่เกินกว่านั้นได้ถ้าพิสูจน์ได้
• เมื่อเลิกสัญญา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนให้บวกดอกเบี้ยนับแต่วันที่รับไว้ (ม.391)
• ผู้ซื้อจะขายสิทธิตามสัญญานี้ต่อให้คนอื่นก่อนโอน (ขายดาวน์) ไม่ได้ ถ้าผู้ขายไม่ยินยอมเป็นหนังสือ (ข้อ 13.5)

ข้อ 9 รับประกันโครงสร้าง … ปี และส่วนอื่น … ปี นับแต่วันโอน ผู้ขายไม่แก้ภายในกำหนด ผู้ซื้อจ้างคนอื่นแก้แล้วเรียกเงินคืนได้ตามข้อ 9.3 — เก็บใบเสนอราคา ใบเสร็จ และรูปก่อนและหลังซ่อมไว้ทุกครั้ง นอกจากสัญญา กฎหมายยังให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ในขณะซื้อขาย (ป.พ.พ. ม.472) โดยต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่พบความชำรุด (ม.474) และถ้าถือว่าส่วนก่อสร้างเป็นจ้างทำของ ความชำรุดของสิ่งปลูกสร้างที่ปรากฏภายใน 5 ปีผู้รับจ้างต้องรับผิด (ม.600) แจ้งความชำรุดเป็นหนังสือทันทีที่พบ

ผู้ขายต้องขออนุญาตหรือแจ้งการก่อสร้างตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ม.21 หรือ ม.39 ทวิ) ก่อนลงมือ ข้อ 3.1 ให้ส่งสำเนาให้ผู้ซื้อ บ้านที่สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือผิดแบบ เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งระงับ ห้ามใช้ หรือให้รื้อถอนได้ (ม.40–43) ซึ่งกระทบการขอเลขที่บ้านและการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ

• สำเนาโฉนดที่ดิน (หน้า–หลัง) ที่เป็นปัจจุบัน — ภาระจำยอมหรือสิทธิอื่นที่ปรากฏในสำเนานี้ถือว่าผู้ซื้อรับทราบแล้วตามข้อ 8.1
• แผนผังที่ดินแสดงตำแหน่งบ้าน และตำแหน่งส่วนที่แบ่งขาย
• แบบแปลนและรายการประกอบแบบทุกแผ่น
• รายการวัสดุอุปกรณ์ (ยี่ห้อ รุ่น ขนาด)
• หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง (ส่งก่อนวันโอนอย่างน้อย 7 วัน)
• สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้ารวมทั้งแบบแปลนและรายการวัสดุ ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจโฉนดตัวจริงและค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5E0781 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ