# สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้เมื่อเจ้าของที่ดินจะสร้างบ้านตามแบบให้เสร็จก่อนแล้วจึงโอนที่ดินพร้อมบ้าน ผ่อนเงินเป็นงวดตามความคืบหน้างาน ผู้ซื้อตรวจงานได้ระหว่างสร้าง มีค่าปรับสร้างล่าช้าและรับประกันหลังโอน

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%A1%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9C%E0%B8%B9%E0%B9%89%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89

## ตอบสั้น

เจ้าของที่ดินตกลงสร้างบ้านตามแบบให้เสร็จแล้วโอนที่ดินพร้อมบ้านให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อผ่อนจ่ายเป็นงวดตามความคืบหน้างาน · ผู้ขายที่แบ่งที่ดินขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (รวมแปลงที่แบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี) เป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตก่อน (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ม.4, 21)

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** เจ้าของที่ดินรายย่อยสร้างบ้านขายเองทีละหลังหรือไม่กี่หลัง
- **อากรแสตมป์:** สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ โดยทั่วไปจึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ และใบรับเงินมัดจำหรือเงินงวดระหว่างก่อสร้างก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว ในวันโอน ถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ดูหัวข้อภาษีข้างล่าง) ก็ไม่ต้องเสียอากรใบรับอีก ถ้าจะอ้างว่าส่วนก่อสร้างบ้านเป็นการจ้างทำของ เพื่อให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดของสิ่งปลูกสร้าง 5 ปีตาม ป.พ.พ. ม.600 (ดูหัวข้อรับประกันหลังโอน) ส่วนนั้นอาจถูกถือเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งต้องปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะ 4 อัตรา 1 บาทต่อค่าก่อสร้างทุก 1,000 บาท ตราสารที่ต้องปิดอากรแต่ไม่ได้ปิด ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ป.รัษฎากร ม.118) — ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ว่าต้องปิดหรือไม่และชำระอย่างไร
- **ภาษี:** ข้อ 7 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน ⚠️ บ้านที่ผู้ขายสร้างขึ้นเพื่อขาย มักต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ผู้ขายถือครองที่ดินมานาน — ตามหลักของกรมสรรพากร การขายอาคารที่ปลูกสร้างขึ้นเพื่อขายถือเป็นการขายในทางการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยไม่ขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ ผู้ขายควรนับภาษีนี้เข้าในราคาตั้งแต่ก่อนลงนาม และสอบถามสรรพากรพื้นที่ให้แน่ชัดก่อนวันโอน ประมาณการจากราคาประเมินที่ดินที่กรอกไว้ (ยังไม่รวมมูลค่าบ้าน): ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เมื่อบ้านสร้างเสร็จ เจ้าหน้าที่จะประเมินสิ่งปลูกสร้างรวมเข้าไปด้วย ยอดจริงจึงสูงกว่านี้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอนสอบถามราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนอาจไม่ใช่ภาษีทั้งหมด — เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าทำในทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจต้องนำไปรวมยื่นแบบภาษีเงินได้ปลายปี โดยนำภาษีที่ถูกหักไว้มาเครดิตได้ ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ผู้ขายนิติบุคคลต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติ ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนนำมาเครดิตได้ ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้มีชื่อในโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม ข้อ 7.4 จึงให้ผู้ขายรับภาระของปีที่โอน
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 6 ⚠️ ผู้ขายที่ทำเป็นธุรกิจหรือแบ่งแปลงขายหลายแปลง ต้องตรวจก่อนใช้แม่แบบนี้ การจัดสรรที่ดิน — การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย รวมทั้งกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันครบ 10 แปลง เป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.4 ต้องได้รับอนุญาตก่อน (ม.21) และสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้จัดสรรกับผู้ซื้อ ต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ส่วนที่ไม่ตรงแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ (ม.34) และผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับ (ม.63) — ในกรณีนั้นให้ใช้แบบของคณะกรรมการ ไม่ใช่แม่แบบนี้ ผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านกับผู้บริโภค — ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดินและธุรกิจรับสร้างบ้านอาจอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ซึ่งกำหนดข้อที่ต้องมีและข้อที่ห้ามไว้ ให้ตรวจประกาศฉบับที่ใช้อยู่ ณ วันทำสัญญาก่อน สำหรับการรับจ้างสร้างบ้านใหม่ทั้งหลังให้ผู้บริโภค ประกาศ พ.ศ. 2559 บังคับให้งวดเงินได้สัดส่วนกับงาน รับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี และให้ผู้บริโภคแก้ เพิ่ม ลดงานได้ (ข้อ 3(4), 3(7), 3(8)) แม่แบบนี้รับหลักเหล่านั้นไว้แล้วในข้อ 2.4 ข้อ 3.4 และข้อ 9 แต่ไม่ได้ทำขึ้นเพื่อแทนแบบสัญญาที่ประกาศใดกำหนด ผู้ขายรายย่อยที่สร้างบ้านขายเองหลังเดียวหรือไม่กี่หลัง ใช้แม่แบบนี้ได้ตามปกติ แบ่งขายบางส่วนของโฉนด — ยื่นรังวัดแบ่งแยกให้เร็วที่สุด ถ้าสำนักงานที่ดินแบ่งให้ไม่ได้หรือไม่เสร็จก่อนวันโอนช้าสุด ข้อ 1.5 ให้ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยไม่มีเบี้ยปรับ
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.224, 224/1, 370, 377, 378, 380, 381, 383, 386, 387, 391, 456, 457, 472, 474, 600, 1476; พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.4, 21, 34, 63; ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 ข้อ 3(4), 3(7), 3(8) (ใช้เป็นเกณฑ์เทียบ); บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 28(ข); พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.4, 7
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 490 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- เจ้าของที่ดินรายย่อยสร้างบ้านขายเองทีละหลังหรือไม่กี่หลัง
- ผู้ซื้อเลือกแบบบ้านแล้วให้เจ้าของที่ดินสร้างให้ก่อนโอน
- แบ่งขายที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมบ้านที่จะสร้างบนส่วนนั้น
- ต้องการจ่ายเงินเป็นงวดตามงานที่เสร็จจริง ไม่ใช่จ่ายล่วงหน้าก้อนใหญ่

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- ผู้ขายที่แบ่งที่ดินขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (รวมแปลงที่แบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี) เป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตก่อน (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ม.4, 21)
- เงินงวดก่อนโอนไม่มีหลักประกัน ค้นสารบบที่ดินก่อนจ่ายทุกงวด และอย่าจ่ายเกินงานที่เห็นเสร็จจริง
- ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ
- รับบ้านล่าช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381)
- ที่ดินเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476)
- แม่แบบรองรับผู้ขายที่มีชื่อในโฉนดคนเดียว ถ้าโฉนดมีหลายชื่อ ทุกคนต้องเป็นผู้ขาย ควรปรึกษาทนาย

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากผู้จัดสรรที่ดิน — ต้องใช้แบบสัญญาที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
- ซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีการสร้างบ้าน ให้ใช้ [สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)](/s/th_land_sale_agreement)
- สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองโดยจ้างผู้รับเหมา ให้ใช้ [สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน](/s/th_home_extension)

## อากรแสตมป์

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ **โดยทั่วไปจึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้** และใบรับเงินมัดจำหรือเงินงวดระหว่างก่อสร้างก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว ในวันโอน ถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ดูหัวข้อภาษีข้างล่าง) ก็ไม่ต้องเสียอากรใบรับอีก

**ถ้าจะอ้างว่าส่วนก่อสร้างบ้านเป็นการจ้างทำของ** เพื่อให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดของสิ่งปลูกสร้าง 5 ปีตาม ป.พ.พ. ม.600 (ดูหัวข้อรับประกันหลังโอน) ส่วนนั้นอาจถูกถือเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งต้องปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะ 4 อัตรา 1 บาทต่อค่าก่อสร้างทุก 1,000 บาท ตราสารที่ต้องปิดอากรแต่ไม่ได้ปิด ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ป.รัษฎากร ม.118) — ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ว่าต้องปิดหรือไม่และชำระอย่างไร

## การจดทะเบียน / แบบที่กฎหมายกำหนด

การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 6

**⚠️ ผู้ขายที่ทำเป็นธุรกิจหรือแบ่งแปลงขายหลายแปลง ต้องตรวจก่อนใช้แม่แบบนี้**

- **การจัดสรรที่ดิน** — การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย รวมทั้งกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันครบ 10 แปลง เป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.4 ต้องได้รับอนุญาตก่อน (ม.21) และสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้จัดสรรกับผู้ซื้อ **ต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด** ส่วนที่ไม่ตรงแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ (ม.34) และผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับ (ม.63) — ในกรณีนั้นให้ใช้แบบของคณะกรรมการ ไม่ใช่แม่แบบนี้
- **ผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านกับผู้บริโภค** — ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดินและธุรกิจรับสร้างบ้านอาจอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ซึ่งกำหนดข้อที่ต้องมีและข้อที่ห้ามไว้ ให้ตรวจประกาศฉบับที่ใช้อยู่ ณ วันทำสัญญาก่อน สำหรับการรับจ้างสร้างบ้านใหม่ทั้งหลังให้ผู้บริโภค ประกาศ พ.ศ. 2559 บังคับให้งวดเงินได้สัดส่วนกับงาน รับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี และให้ผู้บริโภคแก้ เพิ่ม ลดงานได้ (ข้อ 3(4), 3(7), 3(8)) แม่แบบนี้รับหลักเหล่านั้นไว้แล้วในข้อ 2.4 ข้อ 3.4 และข้อ 9 แต่ไม่ได้ทำขึ้นเพื่อแทนแบบสัญญาที่ประกาศใดกำหนด
- **ผู้ขายรายย่อยที่สร้างบ้านขายเองหลังเดียวหรือไม่กี่หลัง** ใช้แม่แบบนี้ได้ตามปกติ
- **แบ่งขายบางส่วนของโฉนด** — ยื่นรังวัดแบ่งแยกให้เร็วที่สุด ถ้าสำนักงานที่ดินแบ่งให้ไม่ได้หรือไม่เสร็จก่อนวันโอนช้าสุด ข้อ 1.5 ให้ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยไม่มีเบี้ยปรับ

## ภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน

ข้อ 7 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน

**⚠️ บ้านที่ผู้ขายสร้างขึ้นเพื่อขาย มักต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ผู้ขายถือครองที่ดินมานาน** — ตามหลักของกรมสรรพากร การขายอาคารที่ปลูกสร้างขึ้นเพื่อขายถือเป็นการขายในทางการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยไม่ขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ ผู้ขายควรนับภาษีนี้เข้าในราคาตั้งแต่ก่อนลงนาม และสอบถามสรรพากรพื้นที่ให้แน่ชัดก่อนวันโอน

ประมาณการจากราคาประเมินที่ดินที่กรอกไว้ (ยังไม่รวมมูลค่าบ้าน):

- ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

**ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น** เมื่อบ้านสร้างเสร็จ เจ้าหน้าที่จะประเมินสิ่งปลูกสร้างรวมเข้าไปด้วย ยอดจริงจึงสูงกว่านี้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอนสอบถามราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน

ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนอาจไม่ใช่ภาษีทั้งหมด — เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าทำในทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจต้องนำไปรวมยื่นแบบภาษีเงินได้ปลายปี โดยนำภาษีที่ถูกหักไว้มาเครดิตได้ ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ผู้ขายนิติบุคคลต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติ ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนนำมาเครดิตได้ ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้มีชื่อในโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม ข้อ 7.4 จึงให้ผู้ขายรับภาระของปีที่โอน

## เงินงวดก่อนโอนไม่มีหลักประกัน — ตรวจก่อนจ่ายทุกงวด

จนกว่าจะจดทะเบียนโอน ที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขาย เงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปแล้วเป็นเพียงสิทธิเรียกให้ผู้ขายโอนหรือคืนเงิน ถ้าระหว่างสร้างผู้ขายถูกเจ้าหนี้ยึดที่ดิน ถูกฟ้องล้มละลาย หรือเสียชีวิต ผู้ซื้ออาจได้เงินคืนช้าหรือไม่ครบ

- **ก่อนจ่ายทุกงวด ให้ค้นสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน** ว่าไม่มีการยึด อายัด หรือจำนองเพิ่ม ข้อ 8.1 ห้ามผู้ขายก่อภาระเพิ่ม และข้อ 8.6 ให้ผู้ซื้อชะลอเงินงวดหรือเลิกสัญญาได้ถ้าที่ดินถูกยึด อายัด หรือบังคับจำนอง
- **อย่าจ่ายเงินสะสมเกินมูลค่างานที่เห็นเสร็จจริงบนที่ดิน** ถ่ายรูปงานทุกงวดเก็บไว้คู่กับใบรับเงิน
- ผู้ซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายบางกรณีขอให้สำนักงานที่ดินอายัดที่ดินไว้ชั่วคราวได้ ให้สอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าทำได้หรือไม่
- **ที่ดินติดจำนองกับ …** — จำนองติดไปกับที่ดิน ผู้รับจำนองบังคับเอาจากที่ดินได้แม้โอนให้ผู้อื่นแล้ว (ป.พ.พ. ม.702) ก่อนจ่ายเงินงวดให้ขอดูหลักฐานว่าผู้ขายผ่อนหนี้จำนองงวดล่าสุดแล้ว (ข้อ 8.2) ในวันโอนให้ออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้รับจำนองตามยอดปิดบัญชี และอีกใบสั่งจ่ายผู้ขายสำหรับส่วนที่เหลือ จดทะเบียนไถ่ถอนแล้วจดทะเบียนโอนต่อทันทีในวันเดียวกัน ห้ามจ่ายเงินส่วนไถ่ถอนเป็นเงินสดให้ผู้ขาย

## งวดเงิน ค่าปรับ และการตรวจงาน

- **จ่ายงวดเมื่องานเสร็จจริงเท่านั้น** — ข้อ 2.4 ให้ผู้ซื้อตรวจงานก่อนจ่ายและชะลองวดที่งานไม่ตรงแบบได้ แต่ต้องตรวจภายใน 7 วันนับแต่ได้รับหนังสือแจ้ง ถ้าไม่ตรวจหรือไม่แจ้งข้อบกพร่องเป็นหนังสือภายในกำหนด ถือว่าตรวจแล้ว
- **ค่าปรับสร้างล่าช้า** ตามข้อ 5.2 เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลลดได้ (ป.พ.พ. ม.383) ค่าปรับหยุดนับเมื่อผลตรวจร่วมตามข้อ 6.1 ยืนยันว่าบ้านเสร็จจริง แค่แจ้งว่าเสร็จไม่พอ และผู้ซื้อหักค่าปรับจากเงินงวดสุดท้ายได้
- **ผู้ขายไม่นัดโอนหรือไม่ไปโอน** เสียค่าปรับรายวันอัตราเดียวกันตามข้อ 6.5
- **รับบ้านหรือไปโอนหลังพ้นกำหนด ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง** (ส่งอีเมลหรือเขียนในบันทึกตรวจรับก็ได้) แม้ข้อ 5.3 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ (ป.พ.พ. ม.381 วรรคสาม)
- **ผู้ขายขอขยายเวลา** ต้องแจ้งเหตุพร้อมหลักฐานภายใน 15 วัน (ข้อ 5.4) ถ้าเหตุสุดวิสัยลากยาวเกิน 180 วัน ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินโดยไม่มีเบี้ยปรับ
- **ความเสี่ยงภัยก่อนโอน** — ตามกฎหมาย ทรัพย์เฉพาะสิ่งที่เสียหายโดยไม่ใช่ความผิดของลูกหนี้ตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้ (ป.พ.พ. ม.370) ข้อ 3.3 ตกลงให้ผู้ขายรับความเสี่ยงจนถึงวันโอนแทน ผู้ขายจึงควรทำประกันภัยงานก่อสร้าง
- ถ้าผู้ซื้อค้างเงินงวด ผู้ขายคิดดอกเบี้ยได้เฉพาะงวดที่ค้าง (ป.พ.พ. ม.224, 224/1) และหยุดงานได้ตามข้อ 10.2
- **สินเชื่อ** — ขอให้ธนาคารประเมินวงเงินเบื้องต้นตั้งแต่ก่อนลงนาม ถ้ากู้ไม่ผ่าน ต้องบอกเลิกเป็นหนังสือภายใน 30 วันนับแต่รู้ผลของธนาคารแห่งสุดท้าย (ข้อ 2.7) ถ้าไม่บอกเลิก ถือว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเอง

## ผิดสัญญาแล้วเกิดอะไรขึ้น

- **ผู้ซื้อผิดนัด** ผู้ขายต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือก่อน 15 วันตามข้อ 10.1 (ป.พ.พ. ม.387) แล้วจึงเลิกสัญญาได้ ริบมัดจำได้ (ม.377–378) ส่วนเงินงวดอื่นต้องคืนภายใน 30 วัน หักได้เฉพาะค่างานที่ผู้ซื้อสั่งเพิ่มซึ่งยังไม่ได้จ่าย และค่าเสียหายที่ผู้ขายพิสูจน์ได้พร้อมหลักฐาน (ข้อ 11.1)
- **ผู้ขายสร้างไม่เสร็จหรือไม่โอน** ผู้ซื้อเลือกฟ้องบังคับให้โอนพร้อมค่าปรับ หรือเลิกสัญญาแล้วได้เงินคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเท่ามัดจำ (ข้อ 11.3 · ม.380, 391) เรียกค่าเสียหายที่เกินกว่านั้นได้ถ้าพิสูจน์ได้
- เมื่อเลิกสัญญา คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนให้บวกดอกเบี้ยนับแต่วันที่รับไว้ (ม.391)
- ผู้ซื้อจะขายสิทธิตามสัญญานี้ต่อให้คนอื่นก่อนโอน (ขายดาวน์) ไม่ได้ ถ้าผู้ขายไม่ยินยอมเป็นหนังสือ (ข้อ 13.5)

## รับประกันหลังโอน

ข้อ 9 รับประกันโครงสร้าง … ปี และส่วนอื่น … ปี นับแต่วันโอน ผู้ขายไม่แก้ภายในกำหนด ผู้ซื้อจ้างคนอื่นแก้แล้วเรียกเงินคืนได้ตามข้อ 9.3 — **เก็บใบเสนอราคา ใบเสร็จ และรูปก่อนและหลังซ่อมไว้ทุกครั้ง** นอกจากสัญญา กฎหมายยังให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ในขณะซื้อขาย (ป.พ.พ. ม.472) โดยต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่พบความชำรุด (ม.474) และถ้าถือว่าส่วนก่อสร้างเป็นจ้างทำของ ความชำรุดของสิ่งปลูกสร้างที่ปรากฏภายใน 5 ปีผู้รับจ้างต้องรับผิด (ม.600) แจ้งความชำรุดเป็นหนังสือทันทีที่พบ

## ใบอนุญาตก่อสร้าง

ผู้ขายต้องขออนุญาตหรือแจ้งการก่อสร้างตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ม.21 หรือ ม.39 ทวิ) ก่อนลงมือ ข้อ 3.1 ให้ส่งสำเนาให้ผู้ซื้อ บ้านที่สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือผิดแบบ เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งระงับ ห้ามใช้ หรือให้รื้อถอนได้ (ม.40–43) ซึ่งกระทบการขอเลขที่บ้านและการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ

## เอกสารแนบท้ายสัญญา

- สำเนาโฉนดที่ดิน (หน้า–หลัง) ที่เป็นปัจจุบัน — ภาระจำยอมหรือสิทธิอื่นที่ปรากฏในสำเนานี้ถือว่าผู้ซื้อรับทราบแล้วตามข้อ 8.1
- แผนผังที่ดินแสดงตำแหน่งบ้าน และตำแหน่งส่วนที่แบ่งขาย
- แบบแปลนและรายการประกอบแบบทุกแผ่น
- รายการวัสดุอุปกรณ์ (ยี่ห้อ รุ่น ขนาด)
- หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง (ส่งก่อนวันโอนอย่างน้อย 7 วัน)
- สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

## วันลงนาม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้ารวมทั้งแบบแปลนและรายการวัสดุ ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจโฉนดตัวจริงและค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5E0781 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่ตราสารในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ โดยทั่วไปจึงไม่ต้องปิดอากรกับสัญญาฉบับนี้ และใบรับเงินมัดจำหรือเงินงวดระหว่างก่อสร้างก็ยังไม่ต้องปิดอากร เพราะใบรับที่ต้องเสียอากรตามลักษณะ 28(ข) คือใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว ในวันโอน ถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ดูหัวข้อภาษีข้างล่าง) ก็ไม่ต้องเสียอากรใบรับอีก ถ้าจะอ้างว่าส่วนก่อสร้างบ้านเป็นการจ้างทำของ เพื่อให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดของสิ่งปลูกสร้าง 5 ปีตาม ป.พ.พ. ม.600 (ดูหัวข้อรับประกันหลังโอน) ส่วนนั้นอาจถูกถือเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งต้องปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะ 4 อัตรา 1 บาทต่อค่าก่อสร้างทุก 1,000 บาท ตราสารที่ต้องปิดอากรแต่ไม่ได้ปิด ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ป.รัษฎากร ม.118) — ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ว่าต้องปิดหรือไม่และชำระอย่างไร

### สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ เสียภาษีอะไรบ้าง

ข้อ 7 กำหนดว่าใครออกอะไร ค่าธรรมเนียมโอนคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน ⚠️ บ้านที่ผู้ขายสร้างขึ้นเพื่อขาย มักต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ผู้ขายถือครองที่ดินมานาน — ตามหลักของกรมสรรพากร การขายอาคารที่ปลูกสร้างขึ้นเพื่อขายถือเป็นการขายในทางการค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยไม่ขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ใบรับ ผู้ขายควรนับภาษีนี้เข้าในราคาตั้งแต่ก่อนลงนาม และสอบถามสรรพากรพื้นที่ให้แน่ชัดก่อนวันโอน ประมาณการจากราคาประเมินที่ดินที่กรอกไว้ (ยังไม่รวมมูลค่าบ้าน): ค่าธรรมเนียมโอน ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) — ยังไม่ได้กรอกจำนวนปีที่ถือครอง ตัวเลขนี้คิดเหมือนถือครอง 1 ปี- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย (นิติบุคคล) ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ตัวเลขนี้เป็นประมาณการเท่านั้น เมื่อบ้านสร้างเสร็จ เจ้าหน้าที่จะประเมินสิ่งปลูกสร้างรวมเข้าไปด้วย ยอดจริงจึงสูงกว่านี้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันโอนสอบถามราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนราวร้อยละ 2–7 ของราคา เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณยอดจริงในวันโอน ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนอาจไม่ใช่ภาษีทั้งหมด — เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าทำในทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจต้องนำไปรวมยื่นแบบภาษีเงินได้ปลายปี โดยนำภาษีที่ถูกหักไว้มาเครดิตได้ ให้สอบถามสรรพากรพื้นที่ผู้ขายนิติบุคคลต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติ ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายในวันโอนนำมาเครดิตได้ ให้ตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง มีเป็นช่วง ๆ ตามประกาศของรัฐ ให้ตรวจว่ายังใช้อยู่ในวันโอนหรือไม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้มีชื่อในโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม ข้อ 7.4 จึงให้ผู้ขายรับภาระของปีที่โอน

### ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ตอนไหน

เจ้าของที่ดินรายย่อยสร้างบ้านขายเองทีละหลังหรือไม่กี่หลัง · ผู้ซื้อเลือกแบบบ้านแล้วให้เจ้าของที่ดินสร้างให้ก่อนโอน · แบ่งขายที่ดินบางส่วนของโฉนดพร้อมบ้านที่จะสร้างบนส่วนนั้น · ต้องการจ่ายเงินเป็นงวดตามงานที่เสร็จจริง ไม่ใช่จ่ายล่วงหน้าก้อนใหญ่

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ต้องระวังอะไร

ผู้ขายที่แบ่งที่ดินขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (รวมแปลงที่แบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี) เป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตก่อน (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ม.4, 21) · เงินงวดก่อนโอนไม่มีหลักประกัน ค้นสารบบที่ดินก่อนจ่ายทุกงวด และอย่าจ่ายเกินงานที่เห็นเสร็จจริง · ผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคาร ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นก่อนลงนาม แล้วติ๊กเงื่อนไขสินเชื่อ · รับบ้านล่าช้าแล้วให้ทำหนังสือสงวนสิทธิค่าปรับในวันรับ (ป.พ.พ. ม.381) · ที่ดินเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม (ป.พ.พ. ม.1476) · แม่แบบรองรับผู้ขายที่มีชื่อในโฉนดคนเดียว ถ้าโฉนดมีหลายชื่อ ทุกคนต้องเป็นผู้ขาย ควรปรึกษาทนาย

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้

ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจากผู้จัดสรรที่ดิน — ต้องใช้แบบสัญญาที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด · ซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีการสร้างบ้าน ให้ใช้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) · สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองโดยจ้างผู้รับเหมา ให้ใช้ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน

### สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. ม.456 วรรคหนึ่ง) สัญญาฉบับนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งฟ้องบังคับได้เพราะทำเป็นหนังสือและวางมัดจำแล้ว (ม.456 วรรคสอง) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านยังเป็นของผู้ขายจนกว่าจะจดทะเบียนโอนตามข้อ 6 ⚠️ ผู้ขายที่ทำเป็นธุรกิจหรือแบ่งแปลงขายหลายแปลง ต้องตรวจก่อนใช้แม่แบบนี้ การจัดสรรที่ดิน — การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย รวมทั้งกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันครบ 10 แปลง เป็นการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.4 ต้องได้รับอนุญาตก่อน (ม.21) และสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้จัดสรรกับผู้ซื้อ ต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ส่วนที่ไม่ตรงแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ (ม.34) และผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับ (ม.63) — ในกรณีนั้นให้ใช้แบบของคณะกรรมการ ไม่ใช่แม่แบบนี้ ผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านกับผู้บริโภค — ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดินและธุรกิจรับสร้างบ้านอาจอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ซึ่งกำหนดข้อที่ต้องมีและข้อที่ห้ามไว้ ให้ตรวจประกาศฉบับที่ใช้อยู่ ณ วันทำสัญญาก่อน สำหรับการรับจ้างสร้างบ้านใหม่ทั้งหลังให้ผู้บริโภค ประกาศ พ.ศ. 2559 บังคับให้งวดเงินได้สัดส่วนกับงาน รับประกันโครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนอื่นไม่น้อยกว่า 1 ปี และให้ผู้บริโภคแก้ เพิ่ม ลดงานได้ (ข้อ 3(4), 3(7), 3(8)) แม่แบบนี้รับหลักเหล่านั้นไว้แล้วในข้อ 2.4 ข้อ 3.4 และข้อ 9 แต่ไม่ได้ทำขึ้นเพื่อแทนแบบสัญญาที่ประกาศใดกำหนด ผู้ขายรายย่อยที่สร้างบ้านขายเองหลังเดียวหรือไม่กี่หลัง ใช้แม่แบบนี้ได้ตามปกติ แบ่งขายบางส่วนของโฉนด — ยื่นรังวัดแบ่งแยกให้เร็วที่สุด ถ้าสำนักงานที่ดินแบ่งให้ไม่ได้หรือไม่เสร็จก่อนวันโอนช้าสุด ข้อ 1.5 ให้ฝ่ายใดก็เลิกสัญญาได้ ผู้ขายคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยไม่มีเบี้ยปรับ

### ลงนามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับทุกหน้ารวมทั้งแบบแปลนและรายการวัสดุ ก่อนจ่ายมัดจำ ให้ขอตรวจโฉนดตัวจริงและค้นสารบบที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีจำนองหรืออายัดอื่นนอกจากที่ผู้ขายแจ้ง

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ผู้ขายสร้างให้ต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

สำเนาโฉนดที่ดิน (หน้า–หลัง) ที่เป็นปัจจุบัน — ภาระจำยอมหรือสิทธิอื่นที่ปรากฏในสำเนานี้ถือว่าผู้ซื้อรับทราบแล้วตามข้อ 8.1 แผนผังที่ดินแสดงตำแหน่งบ้าน และตำแหน่งส่วนที่แบ่งขาย แบบแปลนและรายการประกอบแบบทุกแผ่น รายการวัสดุอุปกรณ์ (ยี่ห้อ รุ่น ขนาด) หนังสือแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจากผู้รับจำนอง (ส่งก่อนวันโอนอย่างน้อย 7 วัน) สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของคู่สัญญา และของคู่สมรสผู้ให้ความยินยอม

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224/1

ถ้าลูกหนี้มีหน้าที่ผ่อนชำระหนี้เงินเป็นงวด และลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ในงวดใด เจ้าหนี้อาจเรียกดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดได้เฉพาะจากต้นเงินของงวดที่ลูกหนี้ผิดนัดนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 370

ถ้าสัญญาต่างตอบแทนมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการก่อให้เกิดหรือโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง และทรัพย์นั้นสูญหรือเสียหายไปด้วยเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษลูกหนี้มิได้ไซร้ ท่านว่าการสูญหรือเสียหายนั้นตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้

_บริบท: หมวด 2 ผลแห่งสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377

เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น (3) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380

ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นแทนการชำระหนี้ก็ได้ แต่ถ้าเจ้าหนี้แสดงต่อลูกหนี้ว่าจะเรียกเอาเบี้ยปรับฉะนั้นแล้ว ก็เป็นอันขาดสิทธิเรียกร้องชำระหนี้อีกต่อไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381

ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เช่นว่าไม่ชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้เป็นต้น นอกจากเรียกให้ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นอีกด้วยก็ได้

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

_บริบท: ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457

ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย

_บริบท: ส่วนที่ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472

ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 474

ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

_บริบท: ส่วนที่ 2 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 600

ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาไซร้ ท่านว่าผู้รับจ้างจะต้องรับผิดเพื่อการที่ทำชำรุดบกพร่องเพียงแต่ที่ปรากฏขึ้นภายในปีหนึ่งนับแต่วันส่งมอบ หรือที่ปรากฏขึ้นภายในห้าปี ถ้าการที่ทำนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน นอกจากเรือนโรงทำด้วยเครื่องไม้

_บริบท: ลักษณะ 7 จ้างทำของ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล

_บริบท: ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_

### พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4

ในพระราชบัญญัตินี้

_บริบท: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543_

### พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21

ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ

_บริบท: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543_

### พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 34

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องทำตามแบบที่

_บริบท: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543_

### พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 63

ผู้จัดสรรที่ดินผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 34 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท

_บริบท: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7

ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 34

คนเสมือนไร้ความสามารถนั้น ต้องได้รับความยินยอมของผู้พิทักษ์ก่อนแล้วจึงจะทำการอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ได้ (1) นำทรัพย์สินไปลงทุน (2) รับคืนทรัพย์สินที่ไปลงทุน ต้นเงินหรือทุนอย่างอื่น (3) กู้ยืมหรือให้กู้ยืมเงิน ยืมหรือให้ยืมสังหาริมทรัพย์อันมีค่า (4) รับประกันโดยประการใด ๆ อันมีผลให้ตนต้องถูกบังคับชำระหนี้ (5) เช่าหรือให้เช่าสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่าหกเดือน หรืออสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่าสามปี (6) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูป เพื่อการกุศล การสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (7) รับการให้โดยเสน่หาที่มีเงื่อนไขหรือค่าภาระติดพัน หรือไม่รับการให้โดยเสน่หา (8) ทำการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อจะได้มาหรือปล่อยไปซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือในสังหาริมทรัพย์อันมีค่า (9) ก่อสร้างหรือดัดแปลงโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือซ่อมแซมอย่างใหญ่ (10) เสนอคดีต่อศาลหรือดำเนินกระบวนพิจารณาใด ๆ เว้นแต่การร้องขอตามมาตรา 35 หรือการร้องขอถอนผู้พิทักษ์ (11) ประนีประนอมยอมความหรือมอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย

_บริบท: ความสามารถของบุคคล — ป.พ.พ. ม.19–36_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 63

เมื่อบุคคลผู้ถูกศาลสั่งให้เป็นคนสาบสูญนั้นเองหรือผู้มีส่วนได้เสียหรือพนักงานอัยการร้องขอต่อศาล และพิสูจน์ได้ว่าบุคคลผู้ถูกศาลสั่งให้เป็นคนสาบสูญนั้นยังคงมีชีวิตอยู่ก็ดี หรือว่าตายในเวลาอื่นผิดไปจากเวลาดังระบุไว้ในมาตรา 62 ก็ดี ให้ศาลสั่งถอนคำสั่งให้เป็นคนสาบสูญนั้น แต่การถอนคำสั่งนี้ย่อมไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์แห่งการทั้งหลายอันได้ทำไปโดยสุจริตในระหว่างเวลาตั้งแต่ศาลมีคำสั่งให้เป็นคนสาบสูญจนถึงเวลาถอนคำสั่งนั้น

_บริบท: สาบสูญ — ป.พ.พ. ม.48–64_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702

อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21

ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาต จากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ มาตรา 21 ทวิ การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารชนิดหรือประเภทที่ กฎกระทรวงกำหนดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบ และคำนวณส่วนต่าง ๆ ของโครงสร้างอาคาร ผู้ขอรับใบอนุญาต หรือผู้แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต้องจัดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบ และคำนวณ ดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง มาตรา 22 ผู้ใดจะรื้อถอนอาคารดังต่อไปนี้ ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ (1) อาคารที่มีส่วนสูงเกินสิบห้าเมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อย กว่าความสูงของอาคาร

_บริบท: พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับปรับปรุง 2558 ของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา)_

### พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 39

ในกรณีที่ใบอนุญาตหรือใบรับรองสูญหาย ถูกทำลาย หรือชำรุดใน

_บริบท: พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับปรับปรุง 2558 ของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 40

บุคคลธรรมดาซึ่งเป็นผู้ไม่มีที่อยู่ปกติเป็นหลักแหล่ง หรือเป็นผู้ครองชีพในการเดินทางไปมาปราศจากหลักแหล่งที่ทำการงาน พบตัวในถิ่นไหนให้ถือว่าถิ่นนั้นเป็นภูมิลำเนาของบุคคลนั้น

_บริบท: ภูมิลำเนา — ป.พ.พ. ม.37–47_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_land_house_sale

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย