ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง ต้องมีอะไรบ้าง

• ใช้ในวันจดทะเบียนจำนองที่ดิน บ้าน หรือห้องชุด เป็นประกันเงินกู้ระหว่างบุคคลหรือระหว่างธุรกิจ
• ใช้เมื่อพ่อแม่ ญาติ หรือกรรมการนำที่ดินของตนไปจำนองประกันหนี้ของคนอื่นหรือของบริษัท
• ใช้เมื่อต้องการกำหนดเรื่องประกันอัคคีภัย การห้ามก่อภาระ และการไถ่ถอนให้ชัด
• ใช้เมื่อจำนองประกันวงเงินที่จะเบิกในอนาคตตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาที่กำหนด

• สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (ป.พ.พ. ม.714) ข้อตกลงนี้แนบไปกับแบบของสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ใช้แทน
• ผู้จำนองที่ประกันหนี้ของคนอื่นรับผิดไม่เกินราคาทรัพย์ ข้อตกลงให้รับผิดเกินหรือรับผิดอย่างผู้ค้ำประกันเป็นโมฆะ (ม.727/1) — ถ้ากรรมการจำนองประกันหนี้บริษัทและจะให้รับผิดเกินราคาทรัพย์ ต้องทำสัญญาค้ำประกันแยกต่างหาก
• ก่อนบังคับจำนองต้องบอกกล่าวลูกหนี้ให้ชำระภายในไม่น้อยกว่า 60 วัน และส่งถึงผู้จำนองที่ไม่ใช่ลูกหนี้ภายใน 15 วัน ตกลงให้สั้นกว่านี้ไม่ได้ (ม.728, 714/1)
• ทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสก่อนจำนอง (ม.1476)
• ดอกเบี้ยเงินกู้ของผู้ให้กู้ทั่วไปเกินร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้

• ยังไม่มีสัญญากู้ — ทำ สัญญากู้ยืมเงิน ก่อน แล้วใช้ข้อตกลงนี้แนบแบบจำนอง
• ใช้หุ้นบริษัทเป็นประกัน — ใช้ สัญญาจำนำหุ้น · ใช้ทอง รถ หรือสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบได้ — ใช้ สัญญาจำนำทรัพย์สิน · ใช้บุคคลค้ำประกัน — ใช้ สัญญาค้ำประกัน (บุคคลค้ำประกันหนี้ตามสัญญา)
• ลูกหนี้ผิดนัดแล้วจะบังคับจำนอง — ใช้ หนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง หรือถ้าเป็นหนี้เงินกู้ที่ต้องบอกเลิกสัญญากู้ด้วย ใช้ หนังสือบอกเลิกสัญญากู้เงินและบอกกล่าวบังคับจำนอง
• ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Mortgage Agreement Addendum (Land, Building or Machinery) — ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง ภาษาอังกฤษ

• สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ (ป.พ.พ. ม.714) ถ้าไม่จดทะเบียน การจำนองเป็นโมฆะ ข้อตกลงฉบับนี้ใช้แนบท้ายแบบสัญญาจำนองของสำนักงานที่ดิน ไม่ได้ใช้แทนแบบนั้น
• ยื่นข้อตกลงนี้พร้อมคำขอจดทะเบียน ให้เจ้าหน้าที่ลงนามและประทับตราในช่องท้ายเอกสาร และเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินหนึ่งฉบับ
• ค่าจดทะเบียนจำนอง ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท — ประมาณ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541) รัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมเป็นครั้งคราว ตรวจกับสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน · ใครเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมให้ตกลงกันก่อน
• ทรัพย์ที่เป็นสินสมรส ต้องมี หนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส หรือคู่สมรสมาลงนามด้วย (ป.พ.พ. ม.1476(1))

• ตัวสัญญาจำนองไม่มีลักษณะแห่งตราสารของตนเอง แต่ถ้าจะให้สัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย ต้องปิดอากรตาม ลักษณะ 5 ทุก 2,000 บาทของยอดเงินกู้เสีย 1 บาท สูงสุด 10,000 บาท ผู้ให้กู้เป็นผู้เสีย
• ถ้าทำสัญญากู้ยืมเงินแยกและปิดอากรครบแล้ว เจ้าหน้าที่จะตรวจอากรในสัญญากู้ก่อนรับจดทะเบียน
• จำนองประกันหนี้อย่างอื่นที่ไม่ใช่เงินกู้ เช่น ประกันการชำระค่าสินค้าหรือการทำงาน ไม่ต้องปิดอากรในส่วนนี้
• ไม่ปิดอากรครบ ตราสารใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118)

• ผู้จำนองยังเป็นเจ้าของทรัพย์ ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีเอง (ข้อ 6.1)
• ดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้ได้รับเป็นเงินได้ของผู้ให้กู้ · ผู้กู้ที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากดอกเบี้ยตามอัตราที่กฎหมายกำหนด — ตรวจอัตราปัจจุบัน
• ดอกเบี้ยเงินกู้ของผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน เกินร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้ (ป.พ.พ. ม.654) และการเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราเป็นความผิดอาญาตามกฎหมายห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา

• ผู้จำนองรับผิดไม่เกินราคาทรัพย์ที่จำนอง ไม่ต้องรับผิดส่วนที่ขาด และข้อตกลงให้รับผิดเกินหรือรับผิดอย่างผู้ค้ำประกันเป็นโมฆะ (ม.727/1)
• ผู้รับจำนองจะผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ ต้องได้ความยินยอมของผู้จำนองในขณะนั้น ไม่อย่างนั้นผู้จำนองหลุดพ้น (ม.727 ประกอบ ม.700) · ตกลงลดหนี้ต้องแจ้งผู้จำนองภายใน 60 วัน (ม.691)
• เมื่อจะบังคับจำนอง ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวถึงผู้จำนองภายใน 15 วันนับแต่ส่งถึงลูกหนี้ ถ้าส่งช้า ผู้จำนองไม่ต้องรับผิดในดอกเบี้ยและค่าเสียหายที่เกิดหลังพ้น 15 วัน (ม.728 วรรคสอง)
• ถ้ากรรมการหรือผู้มีอำนาจควบคุมบริษัทจำนองทรัพย์ของตนประกันหนี้ของบริษัท และเจ้าหนี้ต้องการให้รับผิดเกินราคาทรัพย์ ต้องทำ สัญญาค้ำประกันแยกต่างหาก จึงจะเข้าข้อยกเว้นของ ม.727/1 วรรคสอง — ข้อตกลงนี้ไม่ได้ทำหน้าที่นั้น

• ผู้รับจำนองต้องส่ง หนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ให้ลูกหนี้ชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่ลูกหนี้ได้รับ แล้วจึงฟ้องศาลให้ยึดและขายทอดตลาดได้ (ม.728) · ทรัพย์โอนไปแล้วต้องบอกกล่าวผู้รับโอนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน (ม.735) · ตกลงให้สั้นกว่านี้เป็นโมฆะ (ม.714/1)
• ผู้รับจำนองยึดทรัพย์หรือเข้าครอบครองเอง ขายเอง หรือถือเป็นเจ้าของโดยไม่ผ่านศาลไม่ได้ ข้อตกลงล่วงหน้าเช่นนั้นไม่สมบูรณ์ (ม.711) และการเข้าไปเอาทรัพย์เองอาจเป็นความผิดอาญา
• หลังหนี้ถึงกำหนด ผู้จำนองขอให้ผู้รับจำนองขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องได้ ถ้าไม่มีจำนองรายอื่น ผู้รับจำนองต้องขายภายในหนึ่งปี (ม.729/1)

• ผู้จำนองจดภาระจำยอม สิทธิอาศัย หรือเช่าเกินสามปีโดยผู้รับจำนองไม่ยินยอม (ข้อ 6.2) — สิทธินั้นไม่กระทบการจำนองและอาจถูกลบจากทะเบียนเมื่อบังคับจำนอง (ม.722) ผู้จำนองต้องรับผิดต่อผู้รับสิทธิและต่อผู้รับจำนองในความเสียหาย
• ผู้จำนองไม่ทำประกันภัย (ข้อ 5) — ผู้รับจำนองเตือน 15 วัน แล้วทำแทนและเรียกเบี้ยคืนได้
• ผู้รับจำนองไม่ไปไถ่ถอนภายใน 15 วันหลังได้รับชำระครบ (ข้อ 8) — ต้องรับผิดในความเสียหาย และผู้จำนองฟ้องบังคับให้ไถ่ถอนได้

• เมื่อชำระหนี้ครบ ทั้งสองฝ่ายไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน หรือผู้รับจำนองมอบหนังสือยินยอมให้ไถ่ถอนพร้อมเอกสาร ขอหลักฐานการรับชำระหนี้ครบเก็บไว้ทุกครั้ง
• ถ้าผู้รับจำนองเป็นบุคคลธรรมดาที่มีคู่สมรส และสิทธิจำนองนี้เป็นสินสมรส การปลดจำนองต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสของผู้รับจำนองด้วย (ม.1476(1)) — ผู้จำนองที่ชำระหนี้ครบแล้วไถ่ถอนทรัพย์ของตนเองได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากคู่สมรสของตน

• ต้นฉบับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
• นิติบุคคล: หนังสือรับรองนิติบุคคลอายุไม่เกินที่สำนักงานที่ดินกำหนด ข้อบังคับ มติกรรมการอนุมัติการจำนอง และหนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• สำเนาสัญญาหลักที่ปิดอากรแล้ว และข้อตกลงฉบับนี้สามชุด

• ลงนามต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียน ลงชื่อทุกหน้า พยานไม่บังคับตามกฎหมาย
• ข้อตกลงนี้ใช้ข้อมูลส่วนบุคคลเพื่อการจดทะเบียนและการปฏิบัติตามสัญญา ไม่ต้องขอความยินยอมแยก (พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ม.24(3))

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5B2335 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ