สัญญาเช่าอาคารโรงงาน ต้องมีอะไรบ้าง

ตอบสั้น

เจ้าของอาคารโรงงานให้ผู้ประกอบการเช่าอาคารพร้อมที่ดินรอบอาคารเพื่อตั้งสายการผลิต — ระบบคำนวณอากรแสตมป์และวันสิ้นสุดให้ · ก่อนเซ็นให้ตรวจผังเมืองและใบอนุญาตใช้อาคารเอง — อาคารอุตสาหกรรมเป็นอาคารควบคุมการใช้ เปลี่ยนการใช้ต้องได้รับอนุญาต (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.32, 33)

ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้
ใช้เมื่อ	เช่าโรงงานสำเร็จรูปหรือโรงงานเก่าเพื่อเดินเครื่องจักรผลิตสินค้า
อากรแสตมป์	สัญญาเช่าอาคารโรงงานเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท แห่งค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับเสีย (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) · ตัวเลขนี้คิดจากค่าเช่ารายเดือนในข้อ 4.1 คูณจำนวนเดือน — สัญญานี้มีค่าเช่าขั้นบันได ให้คำนวณใหม่จากยอดค่าเช่ารวมจริงทั้งสัญญา ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป: ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แทนการปิดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ก) และข้อ 3(1)) สัญญาที่ไม่ได้ติดอากรให้ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118) — ถ้าวันหนึ่งต้องฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหาย สัญญาที่ไม่ติดอากรจะยื่นศาลไม่ได้ ถ้าไปจดทะเบียนการเช่า สำนักงานที่ดินเก็บอากรเป็นตัวเงินในวันจดทะเบียน
ภาษี	ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ผู้ให้เช่า (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 4.1 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ถ้ามีค่าบริการแยกต่างหากอาจมี VAT ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เจ้าของตามโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม เป็นผู้เสีย ชำระภายในเดือนเมษายน (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 ซึ่งแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมแล้ว) — ถ้าเลือกให้ผู้เช่าชำระคืน ผู้ให้เช่าต้องส่งสำเนาหนังสือแจ้งประเมินและใบเสร็จ (ข้อ 12.2)
แบบที่กฎหมายกำหนด	เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี (ป.พ.พ. ม.538) — ข้อ 3.2 ของสัญญากำหนดให้ไปจดภายใน 30 วัน จดที่สำนักงานที่ดินที่โรงงานตั้งอยู่ · ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่า ถ้ามี) · สัญญานี้ให้ออกฝ่ายละครึ่ง ต่ออายุตามคำมั่นแล้วช่วงต่อหรือระยะเวลารวมเกินสามปี ข้อ 3.3 ให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มช่วงต่อ — นัดวันไว้ล่วงหน้า คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเป็นข้อตกลงพิเศษ ถ้าผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า ผู้ซื้ออาจไม่ผูกพันตามคำมั่นนี้ ผู้เช่าที่ต้องพึ่งการต่ออายุควรขอให้บันทึกคำมั่นไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน และปรึกษาทนายถ้ามีข่าวว่าจะขายโรงงาน โรงงานเป็นสินสมรสของผู้ให้เช่าและเช่าเกินสามปี ต้องให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม ไม่เช่นนั้นคู่สมรสอาจขอให้ศาลเพิกถอนได้ (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480) ผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับสิทธิและหน้าที่ไป (ม.569) · ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่ต่อโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จะกลายเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) — ต่ออายุให้ทำเป็นหนังสือ
มาตราที่อ้าง	ป.พ.พ. ม.373, 383, 425, 538, 544, 547, 550, 552, 553, 554, 560, 563, 567, 568, 569, 570, 880, 1476 (3), 1480, 193/11 · พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 ม.32, 32 ทวิ, 33 · พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม 2540 ม.4 · ประมวลรัษฎากร ม.118 · บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1, 23 · ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับที่ 37) ข้อ 2(1)(ก), 3(1) · ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 (กฎกระทรวงฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541 ตามคู่มือประชาชนใน lease.md) · ท.ป.4/2528 หัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5%
ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้	490 บาท

ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

เช่าโรงงานสำเร็จรูปหรือโรงงานเก่าเพื่อเดินเครื่องจักรผลิตสินค้า
เจ้าของมินิแฟคทอรี่หรือโรงงานในนิคม/เขตอุตสาหกรรมใช้เป็นแบบมาตรฐานกับผู้เช่า
ผู้เช่าที่ยังไม่มีใบอนุญาตโรงงานและต้องการสิทธิเลิกสัญญาถ้าขอไม่ผ่าน
เช่าอาคารพร้อมลานจอด ลานขนถ่าย และถนนภายในตามแผนที่แนบ

จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

ก่อนเซ็นให้ตรวจผังเมืองและใบอนุญาตใช้อาคารเอง — อาคารอุตสาหกรรมเป็นอาคารควบคุมการใช้ เปลี่ยนการใช้ต้องได้รับอนุญาต (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.32, 33)
เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) · ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา
ทำบันทึกสภาพสิ่งแวดล้อมและถ่ายรูปวันรับมอบให้ละเอียด — เป็นหลักฐานเดียวว่าคราบสารเคมีมีอยู่ก่อนเช่า
โรงงานติดจำนอง: ผู้เช่าต้องได้หนังสือยินยอมของผู้รับจำนองก่อนรับมอบ (ข้อ 2.5) ไม่ได้ เลิกสัญญาได้เงินคืนทั้งหมด
เงินประกันไม่ใช่ของริบ หักได้เฉพาะหนี้ที่มีหลักฐาน · ค่าปรับที่สูงเกินส่วนศาลลดได้ (ม.383)
ผู้ให้เช่าเสียอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดสัญญา · ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5%
โรงงานเป็นสินสมรสและเช่าเกิน 3 ปี ต้องให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480)

กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

เช่าเพื่อเก็บสินค้าอย่างเดียว ไม่ผลิต — ใช้ สัญญาเช่าโกดัง / คลังสินค้า
เช่าที่ดินเปล่าแล้วสร้างโรงงานเอง — ใช้ สัญญาเช่าที่ดิน
จ้างโรงงานผลิตสินค้าให้ โดยไม่ได้เช่าสถานที่ — ใช้ สัญญารับจ้างผลิตสินค้า (OEM)
ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Land and Factory Lease Agreement — สัญญาเช่าที่ดินและโรงงาน ภาษาอังกฤษ

อากรแสตมป์

สัญญาเช่าอาคารโรงงานเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท แห่งค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับเสีย (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) · ตัวเลขนี้คิดจากค่าเช่ารายเดือนในข้อ 4.1 คูณจำนวนเดือน — สัญญานี้มีค่าเช่าขั้นบันได ให้คำนวณใหม่จากยอดค่าเช่ารวมจริงทั้งสัญญา

ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป: ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แทนการปิดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ก) และข้อ 3(1))
สัญญาที่ไม่ได้ติดอากรให้ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118) — ถ้าวันหนึ่งต้องฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหาย สัญญาที่ไม่ติดอากรจะยื่นศาลไม่ได้
ถ้าไปจดทะเบียนการเช่า สำนักงานที่ดินเก็บอากรเป็นตัวเงินในวันจดทะเบียน

การจดทะเบียนการเช่า (เช่าเกิน 3 ปี)

เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี (ป.พ.พ. ม.538) — ข้อ 3.2 ของสัญญากำหนดให้ไปจดภายใน 30 วัน
จดที่สำนักงานที่ดินที่โรงงานตั้งอยู่ · ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่า ถ้ามี) · สัญญานี้ให้ออกฝ่ายละครึ่ง
ต่ออายุตามคำมั่นแล้วช่วงต่อหรือระยะเวลารวมเกินสามปี ข้อ 3.3 ให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มช่วงต่อ — นัดวันไว้ล่วงหน้า
คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเป็นข้อตกลงพิเศษ ถ้าผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า ผู้ซื้ออาจไม่ผูกพันตามคำมั่นนี้ ผู้เช่าที่ต้องพึ่งการต่ออายุควรขอให้บันทึกคำมั่นไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน และปรึกษาทนายถ้ามีข่าวว่าจะขายโรงงาน
โรงงานเป็นสินสมรสของผู้ให้เช่าและเช่าเกินสามปี ต้องให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม ไม่เช่นนั้นคู่สมรสอาจขอให้ศาลเพิกถอนได้ (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480)
ผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับสิทธิและหน้าที่ไป (ม.569) · ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่ต่อโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จะกลายเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) — ต่ออายุให้ทำเป็นหนังสือ

ใบอนุญาตโรงงานและการใช้อาคาร — ตรวจก่อนเซ็น

ผู้เช่า: ขอสำเนาโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง และใบรับรองการใช้อาคารจากผู้ให้เช่า แล้วไปถามสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดและท้องถิ่นว่าที่ตั้งนี้ตั้งโรงงานประเภทของคุณได้หรือไม่ (ผังเมือง ระยะห่างจากชุมชน ประเภทโรงงานที่ต้องขออนุญาตหรือเพียงแจ้ง)
อาคารเพื่อกิจการอุตสาหกรรมเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้ ใช้ผิดจากที่ได้รับอนุญาตไม่ได้ และการเปลี่ยนการใช้ต้องได้รับอนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.32, 33) — เช่าโกดังหรือตึกแถวมาทำโรงงานโดยไม่ขออนุญาต เจ้าของและผู้ครอบครองมีความผิดทั้งคู่
ข้อ 2.3 บังคับผู้ให้เช่าลงนามหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ภายใน 7 วัน — ส่งร่างเอกสารให้ครบในครั้งเดียว
เงื่อนไขใบอนุญาต (ข้อ 2.6): ต้องยื่นคำขอครบถ้วนภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา และเก็บหลักฐานการยื่นไว้ ไม่งั้นอ้างสิทธิเลิกสัญญาไม่ได้
เคยมีโรงงานรายเดิมในอาคารนี้: ขอหลักฐานการแจ้งเลิกประกอบกิจการของรายเดิมจากผู้ให้เช่า (ข้อ 2.2) แล้วถามสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดว่าไม่มีเรื่องค้าง
ผู้เช่า: ขอดูสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดทุกแปลง ถ้าติดจำนอง ข้อ 2.5 ให้ผู้ให้เช่านำหนังสือยินยอมของผู้รับจำนองมาให้ก่อนส่งมอบ — การเช่าที่ทำหลังจดจำนองโดยผู้รับจำนองไม่ยินยอม อาจถูกผู้รับจำนองขอให้ลบออกเมื่อบังคับจำนอง (ป.พ.พ. ม.722) ผู้เช่าเสียทั้งสถานที่และเงินลงทุนติดตั้งเครื่องจักร — ไม่ได้หนังสือยินยอม อย่ารับมอบและอย่าติดตั้งเครื่องจักร
รายละเอียดใบอนุญาตโรงงาน กฎหมายสิ่งแวดล้อม วัตถุอันตราย และความปลอดภัย ขึ้นกับประเภทและขนาดโรงงาน — ปรึกษาสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดหรือทนายก่อนลงทุนติดตั้งเครื่องจักร

สิ่งแวดล้อม — หลักฐานที่ต้องเก็บ

วันรับมอบ: เดินตรวจทุกจุดพร้อมผู้ให้เช่า ถ่ายรูปพื้น ดิน รางระบายน้ำ บ่อบำบัด และของเสียที่ค้างอยู่ ลงวันที่ แนบเป็นผนวก 2 (ข้อ 5) · โรงงานเก่าที่เคยใช้สารเคมี ควรจ้างห้องปฏิบัติการตรวจดินและน้ำไว้ก่อน — ค่าตรวจถูกกว่าค่าฟื้นฟูที่ดินที่อาจถูกเรียกตอนคืนมาก
ระหว่างเช่า: เก็บใบกำกับการขนส่งกากของเสียและผลวิเคราะห์น้ำทิ้งไว้ตลอด — ใช้ยืนยันว่าทำตามข้อ 7.1
ผลของการฝ่าฝืน: ก่อมลภาวะแล้วไม่แก้ภายใน 7 วัน ผู้ให้เช่าเข้าแก้เองและเรียกค่าใช้จ่ายได้ (ข้อ 7.3) และเป็นเหตุเลิกสัญญาตามข้อ 14.2 · นอกจากความรับผิดตามสัญญา การปล่อยมลพิษและทิ้งกากของเสียผิดวิธีมีโทษทางปกครองและทางอาญาตามกฎหมายโรงงานและกฎหมายสิ่งแวดล้อม ซึ่งผู้ประกอบกิจการต้องรับเอง · ความเสียหายต่อเพื่อนบ้านจากการกระทำของลูกจ้างในทางการที่จ้าง นายจ้างต้องร่วมรับผิด (ม.425)
วันคืน: ตรวจเทียบกับบันทึกวันรับมอบ (ข้อ 15.2) ผู้เช่ารับผิดเฉพาะส่วนที่เกิดเพิ่มระหว่างเช่า

ข้อห้ามและผลเมื่อฝ่าฝืน

เช่าช่วง โอนสิทธิ หรือให้คนอื่นใช้โรงงานโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือ (ข้อ 6.4) = ผิดสัญญา ผู้ให้เช่าบอกเลิกได้ (ป.พ.พ. ม.544, 554 และข้อ 14.2)
ใช้ผิดวัตถุประสงค์ วางเครื่องจักรเกินกำลังพื้น หรือให้คนงานพักอาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต (ข้อ 1.2, 6.3) = ผิดสัญญาและต้องรับผิดในความเสียหาย (ม.552–554)
ดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้อนุมัติแบบ (ข้อ 8.2) = ผู้ให้เช่าเรียกให้รื้อถอนคืนสภาพและค่าเสียหายได้ และอาจผิดกฎหมายควบคุมอาคาร
ค้างค่าเช่า = ผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนเลิกสัญญา (ม.560 และข้อ 14.1)

เครื่องจักร การดัดแปลง และการคืนโรงงาน

ข้อ 8.3 ตกลงว่าเครื่องจักรที่ผู้เช่าติดตั้งยังเป็นของผู้เช่า — ทำบัญชีรายการเครื่องจักรพร้อมรูปแนบไว้ตั้งแต่วันติดตั้ง จะได้ไม่เถียงกันตอนรื้อ
ทุกครั้งที่ขออนุมัติแบบ ให้หนังสืออนุมัติเขียนให้ชัดว่า ต้องรื้อคืนสภาพ หรือ คงไว้ (ข้อ 8.4)
อยู่เกินกำหนดส่งคืน เสียค่าใช้ทรัพย์เท่าค่าเช่ารายวันไปจนกว่าจะคืน บวกเบี้ยปรับอีกครึ่งเท่าของค่าเช่ารายวัน โดยเบี้ยปรับส่วนเพิ่มสูงสุดไม่เกินค่าเช่า 3 เดือน และผู้ให้เช่ายังเรียกค่าเสียหายส่วนที่เกินได้ถ้าพิสูจน์ได้ (ข้อ 15.3) · เบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนศาลลดได้ (ม.383)
ตรวจสภาพร่วมกันไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนวันคืน (ข้อ 15.2) — ผู้เช่าที่ทำให้ดินหรือน้ำปนเปื้อนต้องฟื้นฟูใน 60 วัน ไม่ทำ ผู้ให้เช่าจ้างคนอื่นทำแล้วเรียกเก็บได้ และกันเงินประกันไว้ได้เท่าประมาณการค่าฟื้นฟู
ผู้เช่า: หลังคืนโรงงาน แจ้งเลิกประกอบกิจการโรงงานกับหน่วยงานที่ออกใบอนุญาต แล้วส่งหลักฐานให้ผู้ให้เช่าใน 30 วัน (ข้อ 15.6) — ขั้นตอนและแบบฟอร์มให้ถามสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัด
ผู้ให้เช่า: รับโรงงานคืนล่าช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์ตามข้อ 15.3 ในวันที่รับคืนทุกครั้ง (ส่งอีเมลหรือเขียนในบันทึกรับคืนก็ได้) แม้สัญญาข้อ 15.5 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ
ฟ้องเรียกค่าเสียหายเรื่องทรัพย์ที่เช่าเสียหายต้องฟ้องภายใน 6 เดือนนับแต่วันรับคืน (ม.563) และเขียนในสัญญาให้ยาวกว่านี้ไม่ได้ (ม.193/11) — ตรวจรับคืนแล้วแจ้งรายการเป็นหนังสือทันที ถ้าการฟื้นฟูตามข้อ 15.2 ยังไม่เสร็จใกล้ครบ 6 เดือน ให้ปรึกษาทนายก่อนอายุความขาด

ประกันภัยและการตรวจสอบอาคาร

ขอให้บริษัทประกันใส่อีกฝ่ายเป็นผู้เอาประกันภัยร่วม หรือใส่ข้อความสละสิทธิรับช่วงตามข้อ 10.5 ตั้งแต่ขอใบเสนอราคา — ถ้าไม่มี บริษัทประกันที่จ่ายค่าเสียหายให้เจ้าของอาคารแล้วอาจไล่เบี้ยเอาจากผู้เช่าได้ (ม.880)
อาคารโรงงานบางขนาดต้องจ้างผู้ตรวจสอบอาคารและส่งรายงานต่อท้องถิ่นทุกปี (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.32 ทวิ) — ข้อ 6.5 ให้ผู้เช่าในฐานะผู้ครอบครองเป็นผู้ทำ ถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลว่าอาคารนี้เข้าเกณฑ์หรือไม่

ภาษี

ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ผู้ให้เช่า (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 4.1 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ถ้ามีค่าบริการแยกต่างหากอาจมี VAT
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เจ้าของตามโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม เป็นผู้เสีย ชำระภายในเดือนเมษายน (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 ซึ่งแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมแล้ว) — ถ้าเลือกให้ผู้เช่าชำระคืน ผู้ให้เช่าต้องส่งสำเนาหนังสือแจ้งประเมินและใบเสร็จ (ข้อ 12.2)

เอกสารแนบท้ายสัญญา

ผนวก 1 แผนที่ระบายสีแนวเขตที่ดินที่เช่า ลานจอด ลานขนถ่าย ถนนภายใน รางระบายน้ำ พร้อมผังอาคาร
ผนวก 2 บันทึกส่งมอบ: สภาพอาคาร เลขมาตรวัดไฟฟ้า/น้ำ กุญแจ สภาพสิ่งแวดล้อม รูปถ่าย และผลตรวจดิน/น้ำ (ถ้ามี)
ผนวก 3 สำเนาโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการใช้อาคาร แบบแปลนที่ระบุน้ำหนักบรรทุกพื้น
หนังสือรับรองนิติบุคคล/สำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย · ทะเบียนสมรส (ถ้าคู่สมรสลงชื่อยินยอม) · กรมธรรม์ประกันภัยตามข้อ 10

วันลงนาม

ทำสองฉบับ ลงชื่อทุกหน้า · พยานไม่บังคับแต่ควรมีสองคน · ติดอากรและขีดฆ่าก่อนหรือในวันลงนาม
ผู้ลงนามแทนนิติบุคคลต้องมีอำนาจตามหนังสือรับรอง หรือมีหนังสือมอบอำนาจ
เช่าเกินสามปี นัดวันไปสำนักงานที่ดินให้ชัดในวันลงนาม
เดินตรวจโรงงานพร้อมกันและเซ็นบันทึกส่งมอบในวันรับมอบ — ถ้าเป็นหน้าฝน ให้ดูหลังคาและรางระบายน้ำตอนฝนตกด้วย

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-40E840 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

มีแบบฟอร์มฉบับนี้ให้กรอกออนไลน์แล้วกรอกไม่กี่นาที ดูตัวอย่างเต็มฉบับก่อนจ่าย ได้ไฟล์ PDF พร้อมพิมพ์

เปิดแบบฟอร์ม · 490 บาท

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่าอาคารโรงงาน ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาเช่าอาคารโรงงานเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท แห่งค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับเสีย (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) · ตัวเลขนี้คิดจากค่าเช่ารายเดือนในข้อ 4.1 คูณจำนวนเดือน — สัญญานี้มีค่าเช่าขั้นบันได ให้คำนวณใหม่จากยอดค่าเช่ารวมจริงทั้งสัญญา ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป: ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แทนการปิดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันลงนาม (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ก) และข้อ 3(1)) สัญญาที่ไม่ได้ติดอากรให้ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118) — ถ้าวันหนึ่งต้องฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหาย สัญญาที่ไม่ติดอากรจะยื่นศาลไม่ได้ ถ้าไปจดทะเบียนการเช่า สำนักงานที่ดินเก็บอากรเป็นตัวเงินในวันจดทะเบียน

สัญญาเช่าอาคารโรงงาน เสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้ผู้ให้เช่า (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 4.1 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ถ้ามีค่าบริการแยกต่างหากอาจมี VAT ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี เจ้าของตามโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคม เป็นผู้เสีย ชำระภายในเดือนเมษายน (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 ซึ่งแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมแล้ว) — ถ้าเลือกให้ผู้เช่าชำระคืน ผู้ให้เช่าต้องส่งสำเนาหนังสือแจ้งประเมินและใบเสร็จ (ข้อ 12.2)

ใช้สัญญาเช่าอาคารโรงงานตอนไหน

เช่าโรงงานสำเร็จรูปหรือโรงงานเก่าเพื่อเดินเครื่องจักรผลิตสินค้า · เจ้าของมินิแฟคทอรี่หรือโรงงานในนิคม/เขตอุตสาหกรรมใช้เป็นแบบมาตรฐานกับผู้เช่า · ผู้เช่าที่ยังไม่มีใบอนุญาตโรงงานและต้องการสิทธิเลิกสัญญาถ้าขอไม่ผ่าน · เช่าอาคารพร้อมลานจอด ลานขนถ่าย และถนนภายในตามแผนที่แนบ

ทำสัญญาเช่าอาคารโรงงานต้องระวังอะไร

ก่อนเซ็นให้ตรวจผังเมืองและใบอนุญาตใช้อาคารเอง — อาคารอุตสาหกรรมเป็นอาคารควบคุมการใช้ เปลี่ยนการใช้ต้องได้รับอนุญาต (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.32, 33) · เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) · ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดสัญญา · ทำบันทึกสภาพสิ่งแวดล้อมและถ่ายรูปวันรับมอบให้ละเอียด — เป็นหลักฐานเดียวว่าคราบสารเคมีมีอยู่ก่อนเช่า · โรงงานติดจำนอง: ผู้เช่าต้องได้หนังสือยินยอมของผู้รับจำนองก่อนรับมอบ (ข้อ 2.5) ไม่ได้ เลิกสัญญาได้เงินคืนทั้งหมด · เงินประกันไม่ใช่ของริบ หักได้เฉพาะหนี้ที่มีหลักฐาน · ค่าปรับที่สูงเกินส่วนศาลลดได้ (ม.383) · ผู้ให้เช่าเสียอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดสัญญา · ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% · โรงงานเป็นสินสมรสและเช่าเกิน 3 ปี ต้องให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480)

กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาเช่าอาคารโรงงาน

เช่าเพื่อเก็บสินค้าอย่างเดียว ไม่ผลิต — ใช้ สัญญาเช่าโกดัง / คลังสินค้า · เช่าที่ดินเปล่าแล้วสร้างโรงงานเอง — ใช้ สัญญาเช่าที่ดิน · จ้างโรงงานผลิตสินค้าให้ โดยไม่ได้เช่าสถานที่ — ใช้ สัญญารับจ้างผลิตสินค้า (OEM) · ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Land and Factory Lease Agreement — สัญญาเช่าที่ดินและโรงงาน ภาษาอังกฤษ

สัญญาเช่าอาคารโรงงาน ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี (ป.พ.พ. ม.538) — ข้อ 3.2 ของสัญญากำหนดให้ไปจดภายใน 30 วัน จดที่สำนักงานที่ดินที่โรงงานตั้งอยู่ · ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่า ถ้ามี) · สัญญานี้ให้ออกฝ่ายละครึ่ง ต่ออายุตามคำมั่นแล้วช่วงต่อหรือระยะเวลารวมเกินสามปี ข้อ 3.3 ให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มช่วงต่อ — นัดวันไว้ล่วงหน้า คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเป็นข้อตกลงพิเศษ ถ้าผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า ผู้ซื้ออาจไม่ผูกพันตามคำมั่นนี้ ผู้เช่าที่ต้องพึ่งการต่ออายุควรขอให้บันทึกคำมั่นไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน และปรึกษาทนายถ้ามีข่าวว่าจะขายโรงงาน โรงงานเป็นสินสมรสของผู้ให้เช่าและเช่าเกินสามปี ต้องให้คู่สมรสลงชื่อยินยอม ไม่เช่นนั้นคู่สมรสอาจขอให้ศาลเพิกถอนได้ (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480) ผู้ให้เช่าขายโรงงานระหว่างเช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับสิทธิและหน้าที่ไป (ม.569) · ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่ต่อโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จะกลายเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) — ต่ออายุให้ทำเป็นหนังสือ

ลงนามสัญญาเช่าอาคารโรงงานต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับ ลงชื่อทุกหน้า · พยานไม่บังคับแต่ควรมีสองคน · ติดอากรและขีดฆ่าก่อนหรือในวันลงนาม ผู้ลงนามแทนนิติบุคคลต้องมีอำนาจตามหนังสือรับรอง หรือมีหนังสือมอบอำนาจ เช่าเกินสามปี นัดวันไปสำนักงานที่ดินให้ชัดในวันลงนาม เดินตรวจโรงงานพร้อมกันและเซ็นบันทึกส่งมอบในวันรับมอบ — ถ้าเป็นหน้าฝน ให้ดูหลังคาและรางระบายน้ำตอนฝนตกด้วย

ทำสัญญาเช่าอาคารโรงงานต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

ผนวก 1 แผนที่ระบายสีแนวเขตที่ดินที่เช่า ลานจอด ลานขนถ่าย ถนนภายใน รางระบายน้ำ พร้อมผังอาคาร ผนวก 2 บันทึกส่งมอบ: สภาพอาคาร เลขมาตรวัดไฟฟ้า/น้ำ กุญแจ สภาพสิ่งแวดล้อม รูปถ่าย และผลตรวจดิน/น้ำ (ถ้ามี) ผนวก 3 สำเนาโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการใช้อาคาร แบบแปลนที่ระบุน้ำหนักบรรทุกพื้น หนังสือรับรองนิติบุคคล/สำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย · ทะเบียนสมรส (ถ้าคู่สมรสลงชื่อยินยอม) · กรมธรรม์ประกันภัยตามข้อ 10

กฎหมายที่อ้างถึงในบทความนี้

ถ้อยคำด้านล่างคัดจากตัวบท 22 มาตรา — ใช้อ้างอิงได้ แต่หากต้องใช้ในชั้นศาล ควรตรวจกับราชกิจจานุเบกษาฉบับทางการอีกครั้ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 373

ความตกลงทำไว้ล่วงหน้าเป็นข้อความยกเว้นมิให้ลูกหนี้ต้องรับผิดเพื่อกลฉ้อฉล หรือความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของตนนั้น ท่านว่าเป็นโมฆะ

หมวด 2 ผลแห่งสัญญา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 425

นายจ้างต้องร่วมกันรับผิดกับลูกจ้างในผลแห่งละเมิด ซึ่งลูกจ้างได้กระทำไปในทางการที่จ้างนั้น

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — ลักษณะ 5 ละเมิด (มาตรา 420–437)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544

ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547

ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550

ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง

หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552

อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้ไม่