สัญญาเช่าที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง
เจ้าของที่ดินให้เช่าที่ดินเปล่าเพื่อทำกิจการหรือปลูกสร้าง จ่ายค่าเช่ารายเดือน — ระบบคำนวณอากรแสตมป์และวันสิ้นสุดให้ · เกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) — สัญญาผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง
| ใช้เมื่อ | ให้เช่าที่ดินทำลานจอดรถ ตลาดนัด โกดัง ปั๊ม ร้านค้าชั่วคราว หรือตั้งโรงงาน |
|---|---|
| อากรแสตมป์ | สัญญาเช่าที่ดินต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เช่าที่ดินเพื่อทำนา ไร่ สวน ได้รับยกเว้นอากร (หมายเหตุท้ายลักษณะ 1) ไม่ติดอากร ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม 2–6 เท่า (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118) |
| ภาษี | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตามกฎหมายเจ้าของเป็นผู้เสีย (หนังสือแจ้งประเมินส่งถึงเจ้าของ) แบบนี้ให้เลือกได้ว่าผู้เช่าจ่ายแทน — ถ้าเลือก ข้อ 6 ให้ผู้ให้เช่าส่งแบบแจ้งประเมินต่อภายใน 7 วัน และถ้าผู้เช่าไม่จ่าย ผู้ให้เช่าจ่ายไปก่อนแล้วเรียกคืนได้ — ที่ดินที่ให้เช่าเพื่อพาณิชย์เสียอัตรา อื่น ๆ ซึ่งสูงกว่าเกษตร/ที่อยู่อาศัยมาก เจ้าของควรคิดรวมในค่าเช่า ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดานำค่าเช่าไปยื่น ภ.ง.ด.90 (เงินได้ ม.40(5)) หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% ได้ (ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตร) |
| แบบที่กฎหมายกำหนด | เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่งั้นฟ้องไม่ได้ · เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าจดทะเบียน 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา ข้อ 2 วรรคสองผูกให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา เมื่อเช่าเกิน 36 เดือน · ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคนละครึ่ง (ตรงกับ ม.539 ที่ให้คู่สัญญาออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่าเสมอกัน) · อากรเป็นของผู้ให้เช่า · ฝ่ายที่ไม่ยอมไปจด อีกฝ่ายบอกกล่าว 15 วันแล้วฟ้องบังคับให้จดหรือเลิกสัญญาได้ — นัดวันไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่วันลงนาม สัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน แทนการติดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีฯ เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) คำมั่นจะให้เช่าต่อ (ข้อ 5) ทำให้ระยะเวลารวมอาจเกิน 3 ปี — ถ้าเช่า 3 ปี + คำมั่นอีก 3 ปี โดยไม่จดทะเบียน คำมั่นบังคับได้ แต่การเช่าช่วงต่อก็ต้องไม่เกิน 3 ปีหรือไปจดทะเบียน · สัญญาฉบับใหม่ที่เช่าต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตามข้อ 2 วรรคสองเช่นกัน เช่ายาวแต่ไม่อยากล็อกค่าเช่าช่วงต่อเป็นตัวเลข: เว้นช่องค่าเช่าช่วงต่อ แล้วกรอก เพดานขึ้นค่าเช่าเป็นร้อยละ แทน — ผู้เช่ารู้ต้นทุนสูงสุดล่วงหน้า ผู้ให้เช่ายังปรับตามตลาดได้ ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง กลายเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) เลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งช่วงชำระค่าเช่าแต่ไม่เกิน 2 เดือน (ม.566) และต้องเสียอากรใหม่ใน 30 วัน |
| มาตราที่อ้าง | ป.พ.พ. ม.146, 383, 538, 539, 550, 553, 566, 568, 569, 570, 1410, 1476 (3) · พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.4 วรรคสาม (3) · ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118 · บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1, 23 · ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1) |
| ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้ | 249 บาท |
ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร
- ให้เช่าที่ดินทำลานจอดรถ ตลาดนัด โกดัง ปั๊ม ร้านค้าชั่วคราว หรือตั้งโรงงาน
- ให้เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคาร โดยตกลงว่าอาคารเป็นของใครเมื่อเลิกสัญญา
- ให้เช่าที่ดินพร้อมโกดัง บ้าน หรืออาคารเดิมที่มีอยู่แล้ว — ติ๊ก «ให้เช่าอาคารเดิมบนที่ดินไปด้วย»
- เช่าที่ดินทำเกษตร (ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)
จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง
- เกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) — สัญญาผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง
- ที่ดินเป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476)
- ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1/1,000 ของค่าเช่าตลอดสัญญา — ≥ 1 ล้านชำระเป็นตัวเงินที่สรรพากร
- อาคารที่ผู้เช่าสร้างไม่ได้เป็นของเจ้าของที่ดินอัตโนมัติ (ม.146) — ต้องเขียนให้ชัด
- ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% · เจ้าของเสียภาษีที่ดินอัตราพาณิชย์
กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้
- เช่าบ้าน/คอนโดอยู่อาศัย — ใช้สัญญาเช่าบ้าน
- เช่าพื้นที่ในอาคาร — ใช้สัญญาให้ใช้พื้นที่
- ให้สิทธิใช้ที่ดินระยะยาว 30 ปีขึ้นไปหรือสิทธิเหนือพื้นดิน — ต้องจดทะเบียนทรัพยสิทธิ ปรึกษาทนาย
- เช่าที่ดินพร้อมบ้าน อาคาร หรือโกดังที่มีอยู่แล้ว — ใช้ สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง · เช่าที่ดินทำเกษตร — ใช้ สัญญาเช่าที่ดินทำเกษตร
อากรแสตมป์
สัญญาเช่าที่ดินต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23)
- ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))
- เช่าที่ดินเพื่อทำนา ไร่ สวน ได้รับยกเว้นอากร (หมายเหตุท้ายลักษณะ 1)
- ไม่ติดอากร ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม 2–6 เท่า (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118)
เช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน
- เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่งั้นฟ้องไม่ได้ · เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าจดทะเบียน 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา
- ข้อ 2 วรรคสองผูกให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา เมื่อเช่าเกิน 36 เดือน · ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคนละครึ่ง (ตรงกับ ม.539 ที่ให้คู่สัญญาออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่าเสมอกัน) · อากรเป็นของผู้ให้เช่า · ฝ่ายที่ไม่ยอมไปจด อีกฝ่ายบอกกล่าว 15 วันแล้วฟ้องบังคับให้จดหรือเลิกสัญญาได้ — นัดวันไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่วันลงนาม
- สัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน แทนการติดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีฯ เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข))
- คำมั่นจะให้เช่าต่อ (ข้อ 5) ทำให้ระยะเวลารวมอาจเกิน 3 ปี — ถ้าเช่า 3 ปี + คำมั่นอีก 3 ปี โดยไม่จดทะเบียน คำมั่นบังคับได้ แต่การเช่าช่วงต่อก็ต้องไม่เกิน 3 ปีหรือไปจดทะเบียน · สัญญาฉบับใหม่ที่เช่าต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตามข้อ 2 วรรคสองเช่นกัน
- เช่ายาวแต่ไม่อยากล็อกค่าเช่าช่วงต่อเป็นตัวเลข: เว้นช่องค่าเช่าช่วงต่อ แล้วกรอก เพดานขึ้นค่าเช่าเป็นร้อยละ แทน — ผู้เช่ารู้ต้นทุนสูงสุดล่วงหน้า ผู้ให้เช่ายังปรับตามตลาดได้
- ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง กลายเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) เลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งช่วงชำระค่าเช่าแต่ไม่เกิน 2 เดือน (ม.566) และต้องเสียอากรใหม่ใน 30 วัน
ที่ดินเป็นสินสมรส — ต้องมีคู่สมรสยินยอม
ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรส เกิน 3 ปี ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส (ม.1476 (3)) ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ — ถ้าผู้ให้เช่าสมรสแล้วและที่ดินได้มาระหว่างสมรส เปิดช่องคู่สมรสยินยอมไว้เสมอ แม้เช่าไม่ถึง 3 ปีก็ลดข้อโต้แย้ง
ขายที่ดินระหว่างเช่า — สัญญาเช่าไม่ระงับ
ผู้ซื้อที่ดินรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (ม.569) ผู้เช่าอยู่ต่อได้จนครบสัญญา — แต่คำมั่นจะให้เช่าต่อและข้อตกลงพิเศษที่ไม่ใช่สาระของสัญญาเช่า ผู้รับโอนอาจไม่ผูกพัน
ภาษี
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตามกฎหมายเจ้าของเป็นผู้เสีย (หนังสือแจ้งประเมินส่งถึงเจ้าของ) แบบนี้ให้เลือกได้ว่าผู้เช่าจ่ายแทน — ถ้าเลือก ข้อ 6 ให้ผู้ให้เช่าส่งแบบแจ้งประเมินต่อภายใน 7 วัน และถ้าผู้เช่าไม่จ่าย ผู้ให้เช่าจ่ายไปก่อนแล้วเรียกคืนได้ — ที่ดินที่ให้เช่าเพื่อพาณิชย์เสียอัตรา «อื่น ๆ» ซึ่งสูงกว่าเกษตร/ที่อยู่อาศัยมาก เจ้าของควรคิดรวมในค่าเช่า
- ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT
- ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดานำค่าเช่าไปยื่น ภ.ง.ด.90 (เงินได้ ม.40(5)) หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% ได้ (ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตร)
สิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า (ข้อ 7.3)
- สิ่งปลูกสร้างจะเป็นของผู้เช่า หรือให้ผู้เช่ารื้อออก/ยกให้ผู้ให้เช่า แบบนี้ให้เลือกได้ ถ้าผู้เช่าลงทุนก่อสร้างมาก ควรเลือก «เป็นของผู้เช่า» และพิจารณาจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (ม.1410) แยกต่างหาก
- อาคารที่ปลูกบนที่ดินคนอื่นโดยได้รับอนุญาต ไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน (ม.146) จึงต้องเขียนให้ชัดว่าตอนเลิกสัญญาใครได้
- ถ้าผู้เช่าลงทุนก่อสร้างมากแล้วยกให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบสัญญา ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาอาจเป็น «สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา» ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ ทายาทเช่าต่อได้ และเกิน 3 ปีก็บังคับระหว่างคู่สัญญาได้แม้ไม่จดทะเบียน — แต่ยังต้องจดทะเบียนเพื่อให้ผูกผู้ซื้อที่ดิน และการเช่าช่วงยังต้องได้ความยินยอมตามข้อ 8 เพราะสัญญาห้ามไว้ชัด
อาคารเดิมที่ให้เช่าไปด้วย (ข้อ 7.4–7.7)
- ทำ บันทึกสภาพอาคารพร้อมภาพถ่าย ในวันส่งมอบ ลงชื่อทั้งสองฝ่าย — วันคืนอาคารจะเทียบกับบันทึกนี้ ถ้าไม่มี มักเถียงกันเรื่องหักเงินประกัน
- ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบอาคารในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว (ม.546) และรับผิดชอบซ่อมแซมที่จำเป็น (ม.550) ส่วนผู้เช่าบำรุงรักษาและซ่อมเล็กน้อย (ม.553) — สัญญาแยกตัวอย่างงานให้ชัดแล้ว
- ผู้ให้เช่าควรต่ออายุกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยอาคารให้ครอบคลุมทั้งอายุสัญญา และแจ้งบริษัทประกันว่าอาคารถูกนำไปให้เช่าใช้ทำอะไร (บางกรมธรรม์ต้องแจ้งเปลี่ยนการใช้งาน)
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดรวมทั้งที่ดินและตัวอาคาร
เอกสารแนบท้าย
- สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลัง (ดูว่าไม่ติดจำนอง ภาระจำยอม อายัด) · แผนผังแสดงขอบเขตที่ดินที่เช่า (ถ้าเช่าบางส่วน)
- สำเนาบัตรประชาชน/หนังสือรับรอง · สำเนาทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- รูปถ่ายสภาพที่ดินวันส่งมอบ
วันลงนาม
- 2 ฉบับ · พยาน 2 คน · คู่สมรสผู้ให้เช่าลงชื่อยินยอม (ถ้ามี) · ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม
- เกิน 3 ปี: นัดไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ทั้งสองฝ่ายต้องไปหรือมอบอำนาจ
ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน
เขียนและตรวจทานโดย ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-FB48FE · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าที่ดิน ต้องติดอากรแสตมป์ไหม
สัญญาเช่าที่ดินต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 · ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร ผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากรแทนการติดแสตมป์ ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เช่าที่ดินเพื่อทำนา ไร่ สวน ได้รับยกเว้นอากร (หมายเหตุท้ายลักษณะ 1) ไม่ติดอากร ใช้สัญญาเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม 2–6 เท่า (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118)
สัญญาเช่าที่ดิน เสียภาษีอะไรบ้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตามกฎหมายเจ้าของเป็นผู้เสีย (หนังสือแจ้งประเมินส่งถึงเจ้าของ) แบบนี้ให้เลือกได้ว่าผู้เช่าจ่ายแทน — ถ้าเลือก ข้อ 6 ให้ผู้ให้เช่าส่งแบบแจ้งประเมินต่อภายใน 7 วัน และถ้าผู้เช่าไม่จ่าย ผู้ให้เช่าจ่ายไปก่อนแล้วเรียกคืนได้ — ที่ดินที่ให้เช่าเพื่อพาณิชย์เสียอัตรา อื่น ๆ ซึ่งสูงกว่าเกษตร/ที่อยู่อาศัยมาก เจ้าของควรคิดรวมในค่าเช่า ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดานำค่าเช่าไปยื่น ภ.ง.ด.90 (เงินได้ ม.40(5)) หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% ได้ (ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตร)
ใช้สัญญาเช่าที่ดินตอนไหน
ให้เช่าที่ดินทำลานจอดรถ ตลาดนัด โกดัง ปั๊ม ร้านค้าชั่วคราว หรือตั้งโรงงาน · ให้เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคาร โดยตกลงว่าอาคารเป็นของใครเมื่อเลิกสัญญา · ให้เช่าที่ดินพร้อมโกดัง บ้าน หรืออาคารเดิมที่มีอยู่แล้ว — ติ๊ก ให้เช่าอาคารเดิมบนที่ดินไปด้วย · เช่าที่ดินทำเกษตร (ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)
ทำสัญญาเช่าที่ดินต้องระวังอะไร
เกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี (ม.538) — สัญญาผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง · ที่ดินเป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476) · ผู้ให้เช่าต้องติดอากรแสตมป์ 1/1,000 ของค่าเช่าตลอดสัญญา — ≥ 1 ล้านชำระเป็นตัวเงินที่สรรพากร · อาคารที่ผู้เช่าสร้างไม่ได้เป็นของเจ้าของที่ดินอัตโนมัติ (ม.146) — ต้องเขียนให้ชัด · ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% · เจ้าของเสียภาษีที่ดินอัตราพาณิชย์
กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาเช่าที่ดิน
เช่าบ้าน/คอนโดอยู่อาศัย — ใช้สัญญาเช่าบ้าน · เช่าพื้นที่ในอาคาร — ใช้สัญญาให้ใช้พื้นที่ · ให้สิทธิใช้ที่ดินระยะยาว 30 ปีขึ้นไปหรือสิทธิเหนือพื้นดิน — ต้องจดทะเบียนทรัพยสิทธิ ปรึกษาทนาย · เช่าที่ดินพร้อมบ้าน อาคาร หรือโกดังที่มีอยู่แล้ว — ใช้ สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง · เช่าที่ดินทำเกษตร — ใช้ สัญญาเช่าที่ดินทำเกษตร
สัญญาเช่าที่ดิน ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม
เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ไม่งั้นฟ้องไม่ได้ · เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าจดทะเบียน 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา ข้อ 2 วรรคสองผูกให้ไปจดทะเบียนภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา เมื่อเช่าเกิน 36 เดือน · ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคนละครึ่ง (ตรงกับ ม.539 ที่ให้คู่สัญญาออกค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่าเสมอกัน) · อากรเป็นของผู้ให้เช่า · ฝ่ายที่ไม่ยอมไปจด อีกฝ่ายบอกกล่าว 15 วันแล้วฟ้องบังคับให้จดหรือเลิกสัญญาได้ — นัดวันไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่วันลงนาม สัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน แทนการติดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีฯ เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) คำมั่นจะให้เช่าต่อ (ข้อ 5) ทำให้ระยะเวลารวมอาจเกิน 3 ปี — ถ้าเช่า 3 ปี + คำมั่นอีก 3 ปี โดยไม่จดทะเบียน คำมั่นบังคับได้ แต่การเช่าช่วงต่อก็ต้องไม่เกิน 3 ปีหรือไปจดทะเบียน · สัญญาฉบับใหม่ที่เช่าต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตามข้อ 2 วรรคสองเช่นกัน เช่ายาวแต่ไม่อยากล็อกค่าเช่าช่วงต่อเป็นตัวเลข: เว้นช่องค่าเช่าช่วงต่อ แล้วกรอก เพดานขึ้นค่าเช่าเป็นร้อยละ แทน — ผู้เช่ารู้ต้นทุนสูงสุดล่วงหน้า ผู้ให้เช่ายังปรับตามตลาดได้ ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง กลายเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลา (ม.570) เลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งช่วงชำระค่าเช่าแต่ไม่เกิน 2 เดือน (ม.566) และต้องเสียอากรใหม่ใน 30 วัน
ลงนามสัญญาเช่าที่ดินต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ
2 ฉบับ · พยาน 2 คน · คู่สมรสผู้ให้เช่าลงชื่อยินยอม (ถ้ามี) · ติดอากรและขีดฆ่าในวันลงนาม เกิน 3 ปี: นัดไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ทั้งสองฝ่ายต้องไปหรือมอบอำนาจ
ทำสัญญาเช่าที่ดินต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย
สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลัง (ดูว่าไม่ติดจำนอง ภาระจำยอม อายัด) · แผนผังแสดงขอบเขตที่ดินที่เช่า (ถ้าเช่าบางส่วน) สำเนาบัตรประชาชน/หนังสือรับรอง · สำเนาทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี) รูปถ่ายสภาพที่ดินวันส่งมอบ
กฎหมายที่อ้างถึงในบทความนี้
ถ้อยคำด้านล่างคัดจากตัวบท 16 มาตรา — ใช้อ้างอิงได้ แต่หากต้องใช้ในชั้นศาล ควรตรวจกับราชกิจจานุเบกษาฉบับทางการอีกครั้ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป
หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 539
ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่านั้น คู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย
หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550
ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง
หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553
ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566
ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568
ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วนและมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ท่านว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนที่สูญหายก็ได้
หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570
ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476
คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล
ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4
ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น
พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ประมวลรัษฎากร มาตรา 113
ตราสารใดมิได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์ ผู้มีหน้าที่เสียอากร หรือผู้ทรงตราสารหรือผู้ถือเอาประโยชน์ชอบที่จะยื่นตราสารนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอเสียอากรได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับตราสารแล้ว ให้อนุมัติให้เสียอากรภายในบังคับแห่งบทบัญญัติต่อไปนี้
บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)
ประมวลรัษฎากร มาตรา 114
โดยการตรวจสอบตามความในมาตรา 123 ก็ดี โดยการกล่าวหาแจ้งความของบุคคลใดไม่ว่าจะเป็นเจ้าพนักงานรัฐบาลหรือมิใช่ก็ดี ถ้าปรากฏว่า (1) มิได้มีการออกใบรับในกรณีที่ต้องออกใบรับตามความในมาตรา 105 หรือมาตรา 106 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอากรอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากร หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (2) ตราสารมิได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์โดย (ก) มิได้ปิดแสตมป์เลย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอากรอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากรที่ต้องเสีย หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (ข) ปิดแสตมป์น้อยกว่าอากรที่ต้องเสีย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากรที่ขาด หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (ค) ในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินเพิ่มอากร เป็นจำนวน 1 เท่าของเงินอากรที่ต้องเสีย หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)
ประมวลรัษฎากร มาตรา 118
ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114
บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)
ประมวลรัษฎากร มาตรา 40
เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (1) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (2) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (3) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์ หรือสิทธิอย่างอื่น เงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรม นิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (4) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว
ประมวลรัษฎากร — เงินได้พึงประเมิน ม.40–41
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 546
ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว
หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า