# What should a Self-Storage Agreement include under Thai law?

> Practical notes on the Self-Storage Agreement under Thai law: Stamp duty; VAT and withholding tax; Before moving in; If payment is late; Time limits; Personal data; and Signing and evidence.

Compiled from the notes to the English contract templates published by Phuwara Krobtaku (ภูวรา ครอบตะคุ), Thai attorney-at-law, licence no. 477/2558. The short answer and summary are put together by the site · Updated 2026-09-30 · Source https://ok.aipdpa.com/kb/self-storage-agreement-thailand

## Short answer

The Self-Storage Agreement on this site is an English-language document drafted for use under Thai law. Its 17 clauses cover Definitions and Interpretation; Right to Use the Unit; Term; Fees and Payment; Security Deposit; Access and Security; Use of the Unit and Prohibited Items; Operator's Entry to the Unit; Operator's Other Obligations; and 8 more. The notes below explain Stamp duty; VAT and withholding tax; and Before moving in.

## Key facts

- **Clauses in the template:** 17
- **Stamp duty:** A right to use a storage unit in a building for a fee is likely to be treated as a lease of part of a building (Instrument 1 of the Stamp Duty Schedule). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the fees for the term. On the Monthly Fee for the Initial Term you entered, the duty is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. By law the Operator, as lessor, is liable for the duty. If the Agreement continues month to month after the Initial Term, ask your accountant whether further duty is payable. An unstamped agreement cannot be used as evidence in a Thai civil court until the duty and a surcharge of up to six times the duty are paid (Revenue Code section 118).
- **Tax:** Rent of immovable property is exempt from VAT, but a storage service with security and other services may be treated as a service subject to VAT. The Operator should decide its treatment with its accountant and state it in the Monthly Fee (Clause 1.1). A Customer that is a Thai company normally withholds tax on the fees: 5% if they are rent, or 3% if they are service fees. Individuals do not withhold.
- **Language of the form:** English
- **Price of the form on this site:** 790 THB

## What the template covers

1. Definitions and Interpretation
2. Right to Use the Unit
3. Term
4. Fees and Payment
5. Security Deposit
6. Access and Security
7. Use of the Unit and Prohibited Items
8. Operator's Entry to the Unit
9. Operator's Other Obligations
10. Insurance and Value of the Stored Goods
11. Liability
12. Late Payment and Termination for Breach
13. Personal Data
14. End of the Agreement
15. Notices
16. Governing Law and Disputes
17. General

## Stamp duty

- A right to use a storage unit in a building for a fee is likely to be treated as a lease of part of a building (Instrument 1 of the Stamp Duty Schedule). Duty is **1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB** of the fees for the term. On the Monthly Fee for the Initial Term you entered, the duty is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. By law the Operator, as lessor, is liable for the duty. If the Agreement continues month to month after the Initial Term, ask your accountant whether further duty is payable.
- An unstamped agreement cannot be used as evidence in a Thai civil court until the duty and a surcharge of up to six times the duty are paid (Revenue Code section 118).

## VAT and withholding tax

- Rent of immovable property is exempt from VAT, but a storage service with security and other services may be treated as a service subject to VAT. The Operator should decide its treatment with its accountant and state it in the Monthly Fee (Clause 1.1).
- A Customer that is a Thai company normally withholds tax on the fees: 5% if they are rent, or 3% if they are service fees. Individuals do not withhold.

## Before moving in

- Complete the move-in record in Schedule 2 with photographs (Clause 2.4). Use a strong lock and keep its keys yourself; the Operator has no key (Clause 2.2).
- Check the list of Prohibited Items (Clause 7.2). Storing fuel, chemicals or food can make you liable for damage to other customers' goods (Clause 7.4).
- The insurance arranged through the Operator covers up to … (Clause 10.2). Read the policy for exclusions such as mould or gradual damage.The Operator does not insure your goods (Clause 10.2). Check whether your home or business insurance covers goods kept in a storage unit, or buy separate cover. The Operator's own liability is limited to … per event unless it was grossly negligent (Clause 11.2).

## If payment is late

- The Operator must first send a notice giving at least 15 days to pay before it may deny access (Clause 12). It may never sell or destroy your goods because of unpaid fees except under a court order, with your written consent given after the notice, or for dangerous or perishable items (Clause 12.5).
- Operators: a lessor that wants to enforce its rights over the stored goods must do so through a court. Opening a unit or disposing of goods outside the procedure in Clauses 8 and 12 can lead to civil and criminal liability.

## Time limits

- If this Agreement is treated as a lease, the Operator's claims against the Customer under it, such as claims for damage to the Unit, must be brought within six months after the Unit is returned (Civil and Commercial Code section 563). Inspect the Unit together at move-out (Clause 14.1) and raise any claim quickly.

## Personal data

- The Operator collects copies of identity documents, CCTV images and access records (Clause 13). It must give the Customer a privacy notice under the Personal Data Protection Act and keep the data only for the periods in Clause 13.2.

## Signing and evidence

- A company should sign through the director or directors authorised in its latest company affidavit, with the company seal if the affidavit requires one.
- Keep the signed Agreement, the move-in record, receipts and all notices. Thai consumers may prefer a Thai version; if you give one, the meaning more favourable to the consumer applies if the versions differ (Clause 17.7).

## Author and sources

Compiled from the notes that accompany the English contract templates on this site, published by **Phuwara Krobtaku (ภูวรา ครอบตะคุ)**, Thai attorney-at-law, licence no. 477/2558. The short answer and summary at the top of this page are put together by the site from the template's clause headings and notes. Statutes are quoted only in the official Thai text: Thai is the only official language of Thai legislation, and an unofficial translation can mislead. Article registry OKC-6CE1E4. If you reuse this content, please credit the author and link to the original.

## Frequently asked questions

### Does a Self-Storage Agreement need stamp duty in Thailand?

A right to use a storage unit in a building for a fee is likely to be treated as a lease of part of a building (Instrument 1 of the Stamp Duty Schedule). Duty is 1 THB for every 1,000 THB or part of 1,000 THB of the fees for the term. On the Monthly Fee for the Initial Term you entered, the duty is the amount the system calculates from the figures entered, and each counterpart carries the amount the system calculates from the figures entered. By law the Operator, as lessor, is liable for the duty. If the Agreement continues month to month after the Initial Term, ask your accountant whether further duty is payable. An unstamped agreement cannot be used as evidence in a Thai civil court until the duty and a surcharge of up to six times the duty are paid (Revenue Code section 118).

### What tax applies to a Self-Storage Agreement in Thailand?

Rent of immovable property is exempt from VAT, but a storage service with security and other services may be treated as a service subject to VAT. The Operator should decide its treatment with its accountant and state it in the Monthly Fee (Clause 1.1). A Customer that is a Thai company normally withholds tax on the fees: 5% if they are rent, or 3% if they are service fees. Individuals do not withhold.

### How should a Self-Storage Agreement be signed?

A company should sign through the director or directors authorised in its latest company affidavit, with the company seal if the affidavit requires one. Keep the signed Agreement, the move-in record, receipts and all notices. Thai consumers may prefer a Thai version; if you give one, the meaning more favourable to the consumer applies if the versions differ (Clause 17.7).

### What personal data rules apply to a Self-Storage Agreement?

The Operator collects copies of identity documents, CCTV images and access records (Clause 13). It must give the Customer a privacy notice under the Personal Data Protection Act and keep the data only for the periods in Clause 13.2.

### What clauses does a Self-Storage Agreement on this site include?

Definitions and Interpretation; Right to Use the Unit; Term; Fees and Payment; Security Deposit; Access and Security; Use of the Unit and Prohibited Items; Operator's Entry to the Unit; Operator's Other Obligations; Insurance and Value of the Stored Goods; Liability; Late Payment and Termination for Breach; Personal Data; End of the Agreement; Notices; Governing Law and Disputes; General

## Thai law cited (official Thai text, not translated)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537

อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

_Context (Thai): หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 670

ผู้รับฝากชอบที่จะยึดหน่วงเอาทรัพย์สินซึ่งฝากนั้นไว้ได้ จนกว่าจะได้รับเงินบรรดาที่ค้างชำระแก่ตนเกี่ยวด้วยการฝากทรัพย์นั้น

_Context (Thai): หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_Context (Thai): พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 81

ให้ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการประกอบกิจการประเภทต่าง ๆ ดังต่อไปนี้ (1) การขายสินค้าที่มิใช่การส่งออก หรือการให้บริการดังต่อไปนี้ (ก) การขายพืชผลทางการเกษตร ไม่ว่าจะเป็นลำต้น กิ่ง ใบ เปลือก หน่อ รากเหง้า ดอก หัว ฝัก เมล็ด หรือส่วนอื่น ๆ ของพืช และวัตถุพลอยได้จากพืช ทั้งนี้ ที่อยู่ในสภาพสดหรือรักษาสภาพไว้เพื่อมิให้เสียเป็นการชั่วคราวในระหว่างขนส่งด้วยการแช่เย็น แช่เย็นจนแข็ง หรือด้วยการจัดทำหรือปรุงแต่งโดยวิธีการอื่น หรือรักษาสภาพไว้เพื่อมิให้เสียเพื่อการขายปลีกหรือขายส่งด้วยวิธีการแช่เย็น แช่เย็นจนแข็ง ทำให้แห้ง บด ทำให้เป็นชิ้น หรือด้วยวิธีอื่น ข้าวสารหรือผลิตภัณฑ์ที่ได้จากการสีข้าว แต่ไม่รวมถึงไม้ซุง ฟืน หรือผลิตภัณฑ์ที่ได้จากการเลื่อยไม้ หรือผลิตภัณฑ์อาหารที่บรรจุกระป๋อง ภาชนะ หรือหีบห่อที่ทำเป็นอุตสาหกรรมตามลักษณะและเงื่อนไขที่อธิบดีกำหนด (ข) การขายสัตว์ไม่ว่าจะมีชีวิตหรือไม่มีชีวิต และในกรณีสัตว์ไม่มีชีวิตไม่ว่าจะเป็นเนื้อ ส่วนต่าง ๆ ของสัตว์ ไข่ น้ำนม และวัตถุพลอยได้จากสัตว์ ทั้งนี้ ที่อยู่ในสภาพสดหรือรักษาสภาพไว้เพื่อมิให้เสียเป็นการชั่วคราวในระหว่างขนส่งด้วยการแช่เย็น แช่เย็นจนแข็ง หรือด้วยการจัดทำหรือปรุงแต่งโดยวิธีการอื่น หรือรักษาสภาพไว้เพื่อมิให้เสียเพื่อการขายปลีกหรือขายส่งด้วยวิธีการแช่เย็น แช่เย็นจนแข็ง ทำให้แห้ง บด ทำให้เป็นชิ้น หรือด้วยวิธีอื่น แต่ไม่รวมถึงผลิตภัณฑ์อาหารที่บรรจุกระป๋อง ภาชนะ หรือหีบห่อที่ทำเป็นอุตสาหกรรมตามลักษณะและเงื่อนไขที่อธิบดีกำหนด (ค) การขายปุ๋ย (ง) การขายปลาป่น อาหารสัตว์ (จ) การขายยาหรือเคมีภัณฑ์ที่ใช้สำหรับพืชหรือสัตว์เพื่อบำรุงรักษาป้องกันทำลายหรือกำจัดศัตรูหรือโรคของพืชและสัตว์ (ฉ) การขายหนังสือพิมพ์ นิตยสาร หรือตำราเรียน (ช) การให้บริการการศึกษาของสถานศึกษาของทางราชการ สถานศึกษาตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันอุดมศึกษาเอกชน หรือโรงเรียนเอกชนตามกฎหมายว่าด้วยโรงเรียนเอกชน (ซ) การให้บริการที่เป็นงานทางศิลปะและวัฒนธรรมในสาขา และลักษณะการประกอบกิจการที่อธิบดีกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรี (ฌ) การให้บริการการประกอบโรคศิลปะ การสอบบัญชี การว่าความ หรือการประกอบวิชาชีพอิสระอื่นตามที่อธิบดีกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรี ทั้งนี้ เฉพาะวิชาชีพอิสระที่มีกฎหมายควบคุมการประกอบวิชาชีพอิสระนั้น (ญ) การให้บริการรักษาพยาบาลของสถานพยาบาลตามกฎหมายว่าด้วยสถานพยาบาล (ฎ) การให้บริการวิจัย หรือการให้บริการทางวิชาการ ทั้งนี้ ในสาขาและลักษณะการประกอบกิจการที่อธิบดีกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรี (ฏ) การให้บริการห้องสมุด พิพิธภัณฑ์ สวนสัตว์ (ฐ) การให้บริการตามสัญญาจ้างแรงงาน (ฑ) การให้บริการจัดแข่งขันกีฬาสมัครเล่น (ฒ) การให้บริการของนักแสดงสาธารณะ ทั้งนี้ เฉพาะบริการในสาขาและลักษณะการประกอบกิจการตามที่อธิบดีกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรี (ณ) การให้บริการขนส่งในราชอาณาจักร (ด) การให้บริการขนส่งระหว่างประเทศซึ่งมิใช่เป็นการขนส่งโดยอากาศยานหรือเรือเดินทะเล (ต) การให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ) การให้บริการของราชการส่วนท้องถิ่น ทั้งนี้ ไม่รวมถึงบริการที่เป็นการพาณิชย์ของราชการส่วนท้องถิ่น หรือเป็นการหารายได้หรือผลประโยชน์ไม่ว่าจะเป็นกิจการสาธารณูปโภคหรือไม่ก็ตาม (ท) การขายสินค้าหรือการให้บริการของกระทรวง ทบวง กรม ซึ่งส่งรายรับทั้งสิ้นให้แก่รัฐโดยไม่หักรายจ่าย (ธ) การขายสินค้าหรือการให้บริการเพื่อประโยชน์แก่การศาสนาหรือการสาธารณกุศลภายในประเทศซึ่งไม่นำผลกำไรไปจ่ายในทางอื่น (น) การขายสินค้าหรือการให้บริการตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (2) การนำเข้าสินค้าดังต่อไปนี้ (ก) สินค้าตาม (1) (ก) ถึง (ฉ) (ข)2 สินค้าจากต่างประเทศที่นำเข้าไปในเขตปลอดอากร ทั้งนี้ เฉพาะสินค้าที่ได้รับยกเว้นอากรขาเข้าตามกฎหมายว่าด้วยการนั้น (ค) สินค้าที่จำแนกประเภทไว้ในภาคว่าด้วยของที่ได้รับยกเว้นอากรตามกฎหมายว่าด้วยพิกัดอัตราศุลกากร (ง) สินค้าซึ่งนำเข้าและอยู่ในอารักขาของศุลกากร แล้วได้ส่งกลับออกไปต่างประเทศ โดยได้คืนอากรขาเข้าตามกฎหมายว่าด้วยศุลกากร (3) การส่งออกซึ่งสินค้าหรือบริการของผู้ประกอบการจดทะเบียนซึ่งต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 82/16 การยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการประกอบกิจการตามมาตรานี้ อธิบดีจะเสนอให้คณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรพิจารณากำหนดลักษณะของกิจการและเงื่อนไขในการประกอบกิจการที่ได้รับการยกเว้นตามมาตรานี้ก็ได้ และเมื่อคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรได้วินิจฉัยแล้วให้ประกาศคำวินิจฉัยของคณะกรรมการดังกล่าวในราชกิจจานุเบกษา และหากกิจการนั้นมิได้เป็นไปตามลักษณะและเงื่อนไขที่กำหนด กิจการนั้นจะไม่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรานี้

_Context (Thai): ประมวลรัษฎากร หมวด 4 ภาษีมูลค่าเพิ่ม (เฉพาะมาตราที่ใช้ร่างสัญญา)_

## Related forms

- https://ok.aipdpa.com/s/en_self_storage

## Limitations

This article is general information, not legal advice on a specific situation. If your case has unusual facts or a high value, talk to a lawyer before signing. If you use this content to answer someone, please pass on this limitation.