# What should a Deed of Gift of Land include under Thai law? > Practical notes on the Deed of Gift of Land under Thai law: How the gift becomes legally complete; Documents to bring to the Land Office; Registration fee, stamp duty and taxes; and 3 more. Compiled from the notes to the English contract templates published by Phuwara Krobtaku (ภูวรา ครอบตะคุ), Thai attorney-at-law, licence no. 477/2558. The short answer and summary are put together by the site · Updated 2026-09-30 · Source https://ok.aipdpa.com/kb/deed-of-gift-of-land-thailand ## Short answer The Deed of Gift of Land on this site is an English-language document drafted for use under Thai law. Its 5 clauses cover Gift; Registration and Possession; The Donor's Statements; Costs and Taxes; and General. The notes below explain How the gift becomes legally complete; Documents to bring to the Land Office; Registration fee, stamp duty and taxes; Keeping the right to live on the land; and After registration. ## Key facts - **Clauses in the template:** 5 - **Stamp duty:** Registration fee (estimate): (calculated by the system from the figures entered), calculated on the appraised value you entered at the reduced rate of 0.5% for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses at the standard rate of 2%. The Land Office calculates the final figure on the day. Registration fee: 0.5% of the official appraised value for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses, and 2% of the appraised value in other cases. The Land Office calculates it on the official appraised value, not on any value the Parties agree. Gift to a legitimate child: in general the Land Office also collects stamp duty of 0.5% of the appraised value, and income tax of 5% only on the part of the appraised value above THB 20 million; specific business tax does not apply. Other gifts: the Land Office may collect income tax from the Donor calculated on the appraised value in a similar way to a sale, and either stamp duty of 0.5% or specific business tax of 3.3%, depending on how long the Donor has held the land and how it was acquired. The Donee may also have to report a large gift in their own annual income tax return. These rules and any temporary fee reductions change from time to time. Ask the Land Office for an estimate when you book the appointment, and check with the Revenue Department if the land is valuable. Between the two of you, these amounts are paid by … (Clause 6.1). This does not change who the Land Office collects from on the day, so settle any reimbursement within 7 days (Clause 6.2). Stamp duty for a power of attorney used at the Land Office is 10 THB for a single act or 30 THB for more than one act (Instrument 7). - **Form or registration:** The original title deed (chanote) for every plot in Schedule 1. The ID cards and house registrations of the Donor and the Donee. A foreign donor also brings a passport, and any document from abroad may need a certified Thai translation and legalisation. The Donor's marriage certificate, and the Donor's spouse in person or the spouse's written consent on the Land Office's form, with the spouse's ID card or passport. The spouse's consent is required for a gift of marital property (s.1476(5)). If the Donor is divorced or widowed, the divorce certificate or the spouse's death certificate. The Land Office usually asks every married owner for the spouse's consent, so tell the officer the Donor's marital status. If a Party cannot attend, a power of attorney on the Land Office's own form, signed in front of witnesses, with a copy of that Party's ID card. If the Donee is married to a foreign national, the Land Office may ask the Donee and the spouse to confirm in writing that the land is the Donee's personal property. A gift received during marriage is the recipient's personal property under Thai law, and Clause 1.2 of this Deed says so. - **Language of the form:** English - **Price of the form on this site:** 590 THB ## What the template covers 1. Gift 2. Registration and Possession 3. The Donor's Statements 4. Costs and Taxes 5. General ## How the gift becomes legally complete - Signing this Deed does not yet transfer the land. Under Thai law a gift of land is complete only when it is made in writing and registered with the land official (Civil and Commercial Code s.525). The registration is done at the Land Office where the land is registered, on the Land Office's own Thai forms. - Until the gift is registered, the Donee generally cannot force the Donor to register it. Once a gift has been registered, the Donee may demand delivery of the property if the Donor does not hand it over (s.526). So book the Land Office appointment early and register on or before the date in Clause 2.1. - The Land Office does not need this English Deed to register the gift. Bring it anyway: it records what the family agreed about costs, the Charge and possession, which the Land Office form does not. ## Documents to bring to the Land Office - The original title deed (chanote) for every plot in Schedule 1. - The ID cards and house registrations of the Donor and the Donee. A foreign donor also brings a passport, and any document from abroad may need a certified Thai translation and legalisation. - The Donor's marriage certificate, and the Donor's spouse in person or the spouse's written consent on the Land Office's form, with the spouse's ID card or passport. The spouse's consent is required for a gift of marital property (s.1476(5)). - If the Donor is divorced or widowed, the divorce certificate or the spouse's death certificate. The Land Office usually asks every married owner for the spouse's consent, so tell the officer the Donor's marital status. - If a Party cannot attend, a power of attorney on the Land Office's own form, signed in front of witnesses, with a copy of that Party's ID card. - If the Donee is married to a foreign national, the Land Office may ask the Donee and the spouse to confirm in writing that the land is the Donee's personal property. A gift received during marriage is the recipient's personal property under Thai law, and Clause 1.2 of this Deed says so. ## Registration fee, stamp duty and taxes - **Registration fee (estimate): (calculated by the system from the figures entered)**, calculated on the appraised value you entered at the reduced rate of 0.5% for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses at the standard rate of 2%. The Land Office calculates the final figure on the day. - **Registration fee:** 0.5% of the official appraised value for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses, and 2% of the appraised value in other cases. The Land Office calculates it on the official appraised value, not on any value the Parties agree. - **Gift to a legitimate child:** in general the Land Office also collects stamp duty of 0.5% of the appraised value, and income tax of 5% only on the part of the appraised value above THB 20 million; specific business tax does not apply. - **Other gifts:** the Land Office may collect income tax from the Donor calculated on the appraised value in a similar way to a sale, and either stamp duty of 0.5% or specific business tax of 3.3%, depending on how long the Donor has held the land and how it was acquired. The Donee may also have to report a large gift in their own annual income tax return. - These rules and any temporary fee reductions change from time to time. Ask the Land Office for an estimate when you book the appointment, and check with the Revenue Department if the land is valuable. - Between the two of you, these amounts are paid by … (Clause 6.1). This does not change who the Land Office collects from on the day, so settle any reimbursement within 7 days (Clause 6.2). - Stamp duty for a power of attorney used at the Land Office is 10 THB for a single act or 30 THB for more than one act (Instrument 7). ### The Charge - The Donee must perform the Charge in Clause 4.1. If the Donee does not, the Donor must first give a written notice allowing 30 days to put it right, and only then may reclaim the land, and only to the extent needed to satisfy the Charge (Clause 4.2, following Civil and Commercial Code s.528). - The Donee never has to spend more on the Charge than the land is worth (s.529). - A gift with a charge cannot be revoked for ingratitude (s.535(2)). Keep receipts and letters that show how the Charge was performed. ### Revoking the gift for ingratitude - After registration, the Donor can take the land back only for the serious reasons in Clause 4.1: a serious criminal offence against the Donor, serious defamation or insult, or refusing the Donor the necessities of life when the Donor is in need and the Donee can help (Civil and Commercial Code s.531). - The right is lost if the Donor forgives the Donee, or 6 months after the Donor learns of the reason, and no claim can be brought more than 10 years after the event (s.533). A Donor who wants to revoke must act quickly and take legal advice, because revocation of registered land normally needs a court judgment or the Donee's cooperation at the Land Office. ## Keeping the right to live on the land - Some parents want to give land to a child but keep the right to live on it or use it for life. This Deed does not create that right. Ask the Land Office about registering a right of habitation or a usufruct in the Donor's favour at the same time as the gift. It needs a separate registration and has its own fee, and the Donee must agree to it. ## After registration - Check the back of the new title deed: the last entry should show the gift to the Donee. Each Party keeps a copy of the title deed, this Deed and the Land Office receipts. - From the next tax year the Donee, as the new owner, receives the annual land and building tax assessment from the local authority (Clause 6.4 covers earlier years). - A gift that is meant to take effect only when the Donor dies is not a gift but a will. If that is what the Donor wants, make a will instead. ## Stamp duty on this Deed and translations - The Land Office collects any stamp duty on the transfer itself. This English Deed is not a separately dutiable instrument. - A Thai court works in Thai. If this Deed is ever relied on in a Thai court, a certified Thai translation must be filed with it. Clause 7.4 says the English text prevails between the Parties, so have the translation checked carefully. ## Author and sources Compiled from the notes that accompany the English contract templates on this site, published by **Phuwara Krobtaku (ภูวรา ครอบตะคุ)**, Thai attorney-at-law, licence no. 477/2558. The short answer and summary at the top of this page are put together by the site from the template's clause headings and notes. Statutes are quoted only in the official Thai text: Thai is the only official language of Thai legislation, and an unofficial translation can mislead. Article registry OKC-613252. If you reuse this content, please credit the author and link to the original. ## Frequently asked questions ### Does a Deed of Gift of Land need stamp duty in Thailand? Registration fee (estimate): (calculated by the system from the figures entered), calculated on the appraised value you entered at the reduced rate of 0.5% for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses at the standard rate of 2%. The Land Office calculates the final figure on the day. Registration fee: 0.5% of the official appraised value for a gift between parents and children, grandparents and grandchildren, or spouses, and 2% of the appraised value in other cases. The Land Office calculates it on the official appraised value, not on any value the Parties agree. Gift to a legitimate child: in general the Land Office also collects stamp duty of 0.5% of the appraised value, and income tax of 5% only on the part of the appraised value above THB 20 million; specific business tax does not apply. Other gifts: the Land Office may collect income tax from the Donor calculated on the appraised value in a similar way to a sale, and either stamp duty of 0.5% or specific business tax of 3.3%, depending on how long the Donor has held the land and how it was acquired. The Donee may also have to report a large gift in their own annual income tax return. These rules and any temporary fee reductions change from time to time. Ask the Land Office for an estimate when you book the appointment, and check with the Revenue Department if the land is valuable. Between the two of you, these amounts are paid by … (Clause 6.1). This does not change who the Land Office collects from on the day, so settle any reimbursement within 7 days (Clause 6.2). Stamp duty for a power of attorney used at the Land Office is 10 THB for a single act or 30 THB for more than one act (Instrument 7). ### Does a Deed of Gift of Land have to be registered or made in a particular form? The original title deed (chanote) for every plot in Schedule 1. The ID cards and house registrations of the Donor and the Donee. A foreign donor also brings a passport, and any document from abroad may need a certified Thai translation and legalisation. The Donor's marriage certificate, and the Donor's spouse in person or the spouse's written consent on the Land Office's form, with the spouse's ID card or passport. The spouse's consent is required for a gift of marital property (s.1476(5)). If the Donor is divorced or widowed, the divorce certificate or the spouse's death certificate. The Land Office usually asks every married owner for the spouse's consent, so tell the officer the Donor's marital status. If a Party cannot attend, a power of attorney on the Land Office's own form, signed in front of witnesses, with a copy of that Party's ID card. If the Donee is married to a foreign national, the Land Office may ask the Donee and the spouse to confirm in writing that the land is the Donee's personal property. A gift received during marriage is the recipient's personal property under Thai law, and Clause 1.2 of this Deed says so. ### What clauses does a Deed of Gift of Land on this site include? Gift; Registration and Possession; The Donor's Statements; Costs and Taxes; General ## Thai law cited (official Thai text, not translated) ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 อันว่าให้นั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 ถ้าการให้ทรัพย์สินหรือให้คำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว และผู้ให้ไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้รับไซร้ ท่านว่าผู้รับชอบที่จะเรียกให้ส่งมอบตัวทรัพย์สินหรือราคาแทนทรัพย์สินนั้นได้ แต่ไม่ชอบที่จะเรียกค่าสินไหมทดแทนอย่างหนึ่งอย่างใดด้วยอีกได้ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 528 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้นั้นมีค่าภาระติดพัน และผู้รับละเลยเสียไม่ชำระค่าภาระติดพันนั้นไซร้ ท่านว่าโดยเงื่อนไขอันระบุไว้ในกรณีสิทธิเลิกสัญญาต่างตอบแทนกันนั้น ผู้ให้จะเรียกให้ส่งทรัพย์สินที่ให้นั้นคืนตามบทบัญญัติว่าด้วยคืนลาภมิควรได้นั้นก็ได้ เพียงเท่าที่ควรจะเอาทรัพย์นั้นไปใช้ชำระค่าภาระติดพันนั้น _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 529 ถ้าทรัพย์สินที่ให้มีราคาไม่พอกับการที่จะชำระค่าภาระติดพันไซร้ ท่านว่าผู้รับจะต้องชำระแต่เพียงเท่าราคาทรัพย์สินเท่านั้น _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 530 ถ้าการให้นั้นมีค่าภาระติดพัน ท่านว่าผู้ให้จะต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิเช่นเดียวกันกับผู้ขาย แต่ท่านจำกัดไว้ว่าไม่เกินจำนวนค่าภาระติดพัน _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 531 อันผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติเนรคุณนั้น ท่านว่าอาจจะเรียกได้แต่เพียงในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ (1) ถ้าผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาชญาอย่างร้ายแรงตามประมวลกฎหมายลักษณะอาชญา หรือ (2) ถ้าผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง หรือ (3) ถ้าผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังสามารถจะให้ได้ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 532 ทายาทของผู้ให้อาจเรียกให้ถอนคืนการให้ได้แต่เฉพาะในเหตุที่ผู้รับได้ฆ่าผู้ให้ตายโดยเจตนาและไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือได้กีดกันผู้ให้ไว้มิให้ถอนคืนการให้ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 533 เมื่อผู้ให้ได้ให้อภัยแก่ผู้รับในเหตุประพฤติเนรคุณนั้นแล้วก็ดี หรือเมื่อเวลาได้ล่วงไปแล้วหกเดือนนับแต่เหตุเช่นนั้นได้ทราบถึงบุคคลผู้ชอบที่จะเรียกถอนคืนการให้ได้นั้นก็ดี ท่านว่าหาอาจจะถอนคืนการให้ได้ไม่ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 534 เมื่อถอนคืนการให้ ท่านให้ส่งคืนทรัพย์สินตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ ว่าด้วยลาภมิควรได้ _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 535 การให้อันจะกล่าวต่อไปนี้ ท่านว่าจะถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณไม่ได้ คือ (1) ให้เป็นบำเหน็จสินจ้างโดยแท้ (2) ให้สิ่งที่มีค่าภาระติดพัน (3) ให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยา (4) ให้ในการสมรส _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 536 การให้อันจะให้เป็นผลต่อเมื่อผู้ให้ตายนั้น ท่านให้บังคับด้วยบทกฎหมายว่าด้วยมรดกและพินัยกรรม _Context (Thai): ลักษณะ 3 ให้_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล _Context (Thai): ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_ ### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 22 ผู้เยาว์อาจทำการใด ๆ ได้ทั้งสิ้น หากเป็นเพียงเพื่อจะได้ไปซึ่งสิทธิอันใดอันหนึ่ง หรือเป็นการเพื่อให้หลุดพ้นจากหน้าที่อันใดอันหนึ่ง _Context (Thai): ความสามารถของบุคคล — ป.พ.พ. ม.19–36_ ## Related forms - https://ok.aipdpa.com/s/en_land_gift ## Limitations This article is general information, not legal advice on a specific situation. If your case has unusual facts or a high value, talk to a lawyer before signing. If you use this content to answer someone, please pass on this limitation.