# สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้เมื่อเช่าตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรืออาคารทั้งหลังเพื่อเปิดร้าน สำนักงาน คลินิก หรือโกดัง — มีเงินประกัน ระยะตกแต่งฟรี แบ่งหน้าที่ซ่อมใหญ่/ซ่อมเล็กชัดเจน ค่าส่วนกลาง คำมั่นเช่าต่อ พักค่าเช่าเมื่อใช้ไม่ได้ และผลเมื่อขายอาคารระหว่างเช่า · เลือกเพิ่มได้: งานซ่อมก่อนส่งมอบ บริการอาคาร (แอร์ ลิฟต์ ที่จอดรถ) และสิทธิซื้อก่อนเมื่อเจ้าของจะขาย

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%97%E0%B8%B1%E0%B9%89%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%B1%E0%B8%87-%E0%B8%95%E0%B8%B6%E0%B8%81%E0%B9%81%E0%B8%96%E0%B8%A7-%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%9E%E0%B8%B2%E0%B8%93%E0%B8%B4%E0%B8%8A%E0%B8%A2%E0%B9%8C

## ตอบสั้น

เช่าตึกแถว/อาคารทั้งหลังเปิดร้านหรือสำนักงาน จ่ายรายเดือน มีเงินประกัน — ระบบคำนวณอากรแสตมป์และวันสิ้นสุดให้ · เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี — สัญญานี้ผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียม 1% คนละครึ่ง

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** เช่าตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรือบ้านเพื่อเปิดร้าน สำนักงาน คลินิก สตูดิโอ
- **อากรแสตมป์:** สัญญาเช่าอาคารต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · ผู้ให้เช่าเสีย ผู้เช่าขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เช่าเกิน 3 ปีที่ไปจดทะเบียน: ไม่ติดแสตมป์ ให้ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) — อัตราเท่าเดิม 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุ ค่าบริการส่วนกลาง (ถ้ามี) ไม่ใช่ค่าเช่า ไม่อยู่ในฐานอากร — แต่ถ้าแยกไว้เพื่อลดอากรจนผิดสัดส่วน สรรพากรประเมินได้ ไม่ติดอากร ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118)
- **ภาษี:** VAT (ข้อ 5.5): ค่าเช่าอาคารไม่มี VAT แต่ค่าบริการ (ส่วนกลาง แอร์นอกเวลา) ต้องบวก VAT เฉพาะเมื่อผู้ให้เช่าจดทะเบียน VAT — ขอใบกำกับภาษีแยกจากใบเสร็จค่าเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อาคารพาณิชย์ที่ให้เช่าเสียอัตรา อื่น ๆ เจ้าของเป็นผู้เสียตามกฎหมาย — แบบนี้ให้เลือกว่าผู้เช่าจ่ายแทน ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% · ค่าบริการส่วนกลางหัก 3% · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT แต่ค่าบริการมี VAT ถ้าผู้ให้เช่าจด — แยกใบเสร็จ ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดา: ค่าเช่าเป็นเงินได้ ม.40(5) หักเหมา 30% (อาคาร)
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่าถ้ามี) + ค่าคำขอ 5 บาท ข้อ 4 วรรคสองผูกไว้แล้ว: ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ทั้งสองฝ่ายต้องไปจดภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง อากรผู้ให้เช่าเสีย · ฝ่ายไหนไม่ไป อีกฝ่ายส่งหนังสือให้ไปภายใน 15 วัน แล้วเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ — นัดวันที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่วันเซ็น เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน (นิติบุคคล: หนังสือรับรอง + มอบอำนาจ) และหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี) คำมั่นเช่าต่อ (ข้อ 6) ถ้าช่วงต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตอนต่อ (ข้อ 6 ผูกให้ใช้วิธีเดียวกับข้อ 4) · ไม่กรอกค่าเช่าช่วงต่อ = ตกลงกันใหม่ได้แต่ขึ้นไม่เกิน 10% · ผู้เช่าไม่ยอมเซ็นฉบับใหม่โดยไม่มีเหตุจนครบกำหนด คำมั่นสิ้นผล อยู่ต่อหลังครบกำหนดโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง = เช่าไม่มีกำหนดเวลา เลิกได้โดยบอกกล่าวหนึ่งช่วงค่าเช่า (ม.566, 570) อาคารเป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476 (3)) — เปิดช่องคู่สมรสไว้
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.538, 547, 550, 553, 566, 569, 570, 1476 (3) · พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.4 · ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118 · บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1, 23 · ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1), 3(1)(ข)
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 249 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- เช่าตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรือบ้านเพื่อเปิดร้าน สำนักงาน คลินิก สตูดิโอ
- เช่าอาคารสำนักงานทั้งหลังหรือทั้งชั้นจากเจ้าของโดยตรง
- เจ้าของอาคารใช้เป็นแบบมาตรฐานกับผู้เช่าทำธุรกิจ

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี — สัญญานี้ผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียม 1% คนละครึ่ง
- ผู้ให้เช่าเสียอากร 1/1,000 ของค่าเช่าตลอดสัญญา · ≥ 1 ล้านชำระเป็นตัวเงินที่สรรพากร · ถ้าจดทะเบียน ชำระที่สำนักงานที่ดินวันจด
- ตกลงในบันทึกส่งมอบว่าแอร์/อุปกรณ์อะไรมากับอาคาร — ซ่อมใหญ่เจ้าของ ซ่อมเล็กผู้เช่า
- กิจการที่จะเปิดอาจต้องขอเปลี่ยนการใช้อาคาร (คลินิก โรงงาน ร้านอาหาร) — ผู้เช่าเช็กก่อนวางเงินประกัน
- ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% ค่าเช่า · อาคารเป็นสินสมรสต้องมีคู่สมรสยินยอม

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- เช่าบ้าน/คอนโดเพื่ออยู่อาศัย — ใช้สัญญาเช่าบ้าน
- เช่าพื้นที่บางส่วนในห้าง ตลาด หรืออาคารรวม (มีค่าส่วนกลาง กฎอาคาร) — ใช้สัญญาให้ใช้พื้นที่
- เช่าที่ดินเปล่า — ใช้สัญญาเช่าที่ดิน
- เช่าห้องในอาคารสำนักงาน — ใช้ [สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร](/s/th_office_lease) · เช่าห้องหรือพื้นที่บางส่วนในอาคาร — ใช้ [สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร](/s/th_building_space_lease)
- สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ — ใช้ [Commercial Lease Agreement — สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ](/s/en_commercial_lease)

## อากรแสตมป์

สัญญาเช่าอาคารต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · **ผู้ให้เช่าเสีย ผู้เช่าขีดฆ่า** · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23)

- ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))
- **เช่าเกิน 3 ปีที่ไปจดทะเบียน**: ไม่ติดแสตมป์ ให้ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) — อัตราเท่าเดิม 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุ
- ค่าบริการส่วนกลาง (ถ้ามี) ไม่ใช่ค่าเช่า ไม่อยู่ในฐานอากร — แต่ถ้าแยกไว้เพื่อลดอากรจนผิดสัดส่วน สรรพากรประเมินได้
- ไม่ติดอากร ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118)

## เช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน

- เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่าถ้ามี) + ค่าคำขอ 5 บาท
- **ข้อ 4 วรรคสองผูกไว้แล้ว**: ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ทั้งสองฝ่ายต้องไปจดภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง อากรผู้ให้เช่าเสีย · ฝ่ายไหนไม่ไป อีกฝ่ายส่งหนังสือให้ไปภายใน 15 วัน แล้วเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ — **นัดวันที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่วันเซ็น** เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน (นิติบุคคล: หนังสือรับรอง + มอบอำนาจ) และหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- **คำมั่นเช่าต่อ (ข้อ 6)** ถ้าช่วงต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตอนต่อ (ข้อ 6 ผูกให้ใช้วิธีเดียวกับข้อ 4) · ไม่กรอกค่าเช่าช่วงต่อ = ตกลงกันใหม่ได้แต่ขึ้นไม่เกิน 10% · ผู้เช่าไม่ยอมเซ็นฉบับใหม่โดยไม่มีเหตุจนครบกำหนด คำมั่นสิ้นผล
- อยู่ต่อหลังครบกำหนดโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง = เช่าไม่มีกำหนดเวลา เลิกได้โดยบอกกล่าวหนึ่งช่วงค่าเช่า (ม.566, 570)
- อาคารเป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476 (3)) — เปิดช่องคู่สมรสไว้

## ซ่อมใหญ่ vs ซ่อมเล็ก — จุดที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุด

- กฎหมาย: ผู้ให้เช่าซ่อมใหญ่ (ม.547, 550) · ผู้เช่าซ่อมเล็กน้อยและบำรุงรักษาตามปกติ (ม.553) · ผู้ให้เช่าไม่ซ่อม ผู้เช่าซ่อมเองแล้วเรียกคืนได้ (ม.547) — ข้อ 7.4/8.3 ยึดหลักนี้และเขียนตัวอย่างให้ชัด (โครงสร้าง หลังคา ระบบหลัก = ผู้ให้เช่า)
- แอร์ที่ผู้เช่าติดเอง = ผู้เช่าดูแล · แอร์ที่มากับอาคาร = ผู้ให้เช่าซ่อมใหญ่ ผู้เช่าล้าง — ระบุในบันทึกส่งมอบ (ผนวก 3) ว่ามีอะไรมากับอาคารบ้าง

## ก่อนส่งมอบ · บริการอาคาร · เฟอร์นิเจอร์

- **งานซ่อมก่อนส่งมอบ (ข้อ 3)**: วันส่งมอบตรวจทีละรายการ งานไหนค้างให้จดในบันทึกส่งมอบทันที เพราะเป็นหลักฐานงดค่าเช่าหรือทำเองแล้วหักค่าเช่า — รายการที่เขียนวัดผลได้ (เช่น «หลังคาไม่รั่วเมื่อฝนตก» «ไฟฟ้า 3 เฟส 30 แอมป์») เถียงกันน้อยกว่า
- **บริการอาคาร (ข้อ 7.5)**: ใส่ชั่วโมงแอร์ อัตราแอร์นอกเวลา และจำนวนที่จอดรถไว้ในสัญญาเลย ถ้าไม่ใส่อัตรา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนใช้ครั้งแรก และปรับอัตราต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน · ขอแอร์นอกเวลาให้ขอเป็นหนังสือ/อีเมลทุกครั้ง เก็บไว้เทียบใบแจ้งหนี้
- **เฟอร์นิเจอร์/อุปกรณ์ (ข้อ 8.9)**: ทำบัญชีในบันทึกส่งมอบ (ผนวก 3) — ยี่ห้อ รุ่น จำนวน สภาพ รูปถ่าย และมูลค่าโดยประมาณ ใช้เป็นฐานตอนคืนและตอนชดใช้ (ชดใช้ตามมูลค่าที่เหลือ ไม่ใช่ราคาของใหม่) · ย้ายของออกนอกอาคารต้องได้รับยินยอมเป็นหนังสือ
- **ติดแอร์หรือเดินไฟเพิ่ม (ข้อ 7.1)**: ส่งแบบและขนาดกำลังไฟให้ผู้ให้เช่าอนุมัติก่อน ถ้าผู้ให้เช่าเงียบเกิน 15 วันถือว่าอนุมัติ — ส่งทางอีเมลตามข้อ 12 จะได้มีวันที่ชัด · ของหนัก (ตู้เซฟ ชั้นเอกสารเคลื่อนที่ เครื่องจักร) เช็กน้ำหนักบรรทุกพื้นกับผู้ให้เช่าก่อน (ข้อ 8.8)

## สิทธิซื้อก่อน (ข้อ 11)

- ผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่าขายให้คนอื่นโดยไม่เสนอก่อน ผู้เช่าเรียกค่าเสียหายได้ แต่ไม่ถึงกับทำให้การขายที่จดทะเบียนแล้วเสียไป และผู้ซื้อรับโอนสัญญาเช่าไปตาม ม.569 อยู่แล้ว
- ได้รับข้อเสนอขาย ให้ตอบเป็นหนังสือภายใน 30 วัน · ถ้าจะซื้อ ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในอีก 30 วัน — เตรียมเรื่องสินเชื่อไว้ก่อน

## ภาษี

- **VAT (ข้อ 5.5)**: ค่าเช่าอาคารไม่มี VAT แต่ค่าบริการ (ส่วนกลาง แอร์นอกเวลา) ต้องบวก VAT เฉพาะเมื่อผู้ให้เช่าจดทะเบียน VAT — ขอใบกำกับภาษีแยกจากใบเสร็จค่าเช่า
- **ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง**: อาคารพาณิชย์ที่ให้เช่าเสียอัตรา «อื่น ๆ» เจ้าของเป็นผู้เสียตามกฎหมาย — แบบนี้ให้เลือกว่าผู้เช่าจ่ายแทน
- ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% · ค่าบริการส่วนกลางหัก 3% · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT แต่ค่าบริการมี VAT ถ้าผู้ให้เช่าจด — แยกใบเสร็จ
- ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดา: ค่าเช่าเป็นเงินได้ ม.40(5) หักเหมา 30% (อาคาร)

## ประกันภัยและใบอนุญาต

- ผู้ให้เช่าควรทำประกันอัคคีภัยตัวอาคาร ผู้เช่าทำประกันทรัพย์สินของตน + ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอกถ้าเปิดร้านให้คนเข้า — ประกันของเจ้าของไม่คุ้มครองของผู้เช่า
- ผู้เช่าต้องดูเองว่ากิจการต้องขอใบอนุญาตอะไร (ร้านอาหาร: สาธารณสุข · โรงงาน: ผังเมือง/โรงงาน) และอาคารใช้ผิดประเภทตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่ — เช่าตึกแถวเปิดคลินิกอาจต้องขอเปลี่ยนการใช้อาคาร
- ติดป้ายชื่อกิจการ = ภาษีป้าย ผู้เช่าเสีย

## เอกสารแนบท้าย

- รูปถ่ายทุกห้อง/ทุกด้าน + แผนผัง · สำเนาโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ (ดูชื่อเจ้าของ จำนอง อายัด) · บันทึกส่งมอบ: มิเตอร์น้ำ-ไฟเลขล่าสุด บัญชีเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่มากับอาคาร กุญแจกี่ดอก ผลตรวจงานซ่อมก่อนส่งมอบ · สำเนาบัตร/หนังสือรับรอง · ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

## สงวนสิทธิเรียกค่าปรับ

**รับงาน/ของล่าช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง** (ส่งอีเมลหรือเขียนในใบรับก็ได้) แม้สัญญาจะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ

## วันลงนาม

- 2 ฉบับ · พยาน 2 คน · ติดอากรและขีดฆ่า · ถ่ายรูปและจดเลขมิเตอร์วันส่งมอบ · เกิน 3 ปี นัดสำนักงานที่ดิน

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-2BBD6F · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาเช่าอาคารต้องเสียอากร ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก — 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1) · ผู้ให้เช่าเสีย ผู้เช่าขีดฆ่า · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เช่าเกิน 3 ปีที่ไปจดทะเบียน: ไม่ติดแสตมป์ ให้ชำระอากรเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) — อัตราเท่าเดิม 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุ ค่าบริการส่วนกลาง (ถ้ามี) ไม่ใช่ค่าเช่า ไม่อยู่ในฐานอากร — แต่ถ้าแยกไว้เพื่อลดอากรจนผิดสัดส่วน สรรพากรประเมินได้ ไม่ติดอากร ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียครบพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.113, 114, 118)

### สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) เสียภาษีอะไรบ้าง

VAT (ข้อ 5.5): ค่าเช่าอาคารไม่มี VAT แต่ค่าบริการ (ส่วนกลาง แอร์นอกเวลา) ต้องบวก VAT เฉพาะเมื่อผู้ให้เช่าจดทะเบียน VAT — ขอใบกำกับภาษีแยกจากใบเสร็จค่าเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อาคารพาณิชย์ที่ให้เช่าเสียอัตรา อื่น ๆ เจ้าของเป็นผู้เสียตามกฎหมาย — แบบนี้ให้เลือกว่าผู้เช่าจ่ายแทน ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% · ค่าบริการส่วนกลางหัก 3% · ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มี VAT แต่ค่าบริการมี VAT ถ้าผู้ให้เช่าจด — แยกใบเสร็จ ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดา: ค่าเช่าเป็นเงินได้ ม.40(5) หักเหมา 30% (อาคาร)

### ใช้สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)ตอนไหน

เช่าตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรือบ้านเพื่อเปิดร้าน สำนักงาน คลินิก สตูดิโอ · เช่าอาคารสำนักงานทั้งหลังหรือทั้งชั้นจากเจ้าของโดยตรง · เจ้าของอาคารใช้เป็นแบบมาตรฐานกับผู้เช่าทำธุรกิจ

### ทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)ต้องระวังอะไร

เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี — สัญญานี้ผูกให้ไปจดภายใน 30 วัน ค่าธรรมเนียม 1% คนละครึ่ง · ผู้ให้เช่าเสียอากร 1/1,000 ของค่าเช่าตลอดสัญญา · ≥ 1 ล้านชำระเป็นตัวเงินที่สรรพากร · ถ้าจดทะเบียน ชำระที่สำนักงานที่ดินวันจด · ตกลงในบันทึกส่งมอบว่าแอร์/อุปกรณ์อะไรมากับอาคาร — ซ่อมใหญ่เจ้าของ ซ่อมเล็กผู้เช่า · กิจการที่จะเปิดอาจต้องขอเปลี่ยนการใช้อาคาร (คลินิก โรงงาน ร้านอาหาร) — ผู้เช่าเช็กก่อนวางเงินประกัน · ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% ค่าเช่า · อาคารเป็นสินสมรสต้องมีคู่สมรสยินยอม

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)

เช่าบ้าน/คอนโดเพื่ออยู่อาศัย — ใช้สัญญาเช่าบ้าน · เช่าพื้นที่บางส่วนในห้าง ตลาด หรืออาคารรวม (มีค่าส่วนกลาง กฎอาคาร) — ใช้สัญญาให้ใช้พื้นที่ · เช่าที่ดินเปล่า — ใช้สัญญาเช่าที่ดิน · เช่าห้องในอาคารสำนักงาน — ใช้ สัญญาเช่าสำนักงานในอาคาร · เช่าห้องหรือพื้นที่บางส่วนในอาคาร — ใช้ สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคาร · สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ — ใช้ Commercial Lease Agreement — สัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจ (สำนักงาน ร้านค้า คลังสินค้า) ภาษาอังกฤษ

### สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า (รวมเงินกินเปล่าถ้ามี) + ค่าคำขอ 5 บาท ข้อ 4 วรรคสองผูกไว้แล้ว: ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ทั้งสองฝ่ายต้องไปจดภายใน 30 วันนับแต่วันทำสัญญา ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง อากรผู้ให้เช่าเสีย · ฝ่ายไหนไม่ไป อีกฝ่ายส่งหนังสือให้ไปภายใน 15 วัน แล้วเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ — นัดวันที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่วันเซ็น เตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน (นิติบุคคล: หนังสือรับรอง + มอบอำนาจ) และหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี) คำมั่นเช่าต่อ (ข้อ 6) ถ้าช่วงต่อเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนตอนต่อ (ข้อ 6 ผูกให้ใช้วิธีเดียวกับข้อ 4) · ไม่กรอกค่าเช่าช่วงต่อ = ตกลงกันใหม่ได้แต่ขึ้นไม่เกิน 10% · ผู้เช่าไม่ยอมเซ็นฉบับใหม่โดยไม่มีเหตุจนครบกำหนด คำมั่นสิ้นผล อยู่ต่อหลังครบกำหนดโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง = เช่าไม่มีกำหนดเวลา เลิกได้โดยบอกกล่าวหนึ่งช่วงค่าเช่า (ม.566, 570) อาคารเป็นสินสมรส ให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476 (3)) — เปิดช่องคู่สมรสไว้

### ลงนามสัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)ต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

2 ฉบับ · พยาน 2 คน · ติดอากรและขีดฆ่า · ถ่ายรูปและจดเลขมิเตอร์วันส่งมอบ · เกิน 3 ปี นัดสำนักงานที่ดิน

### ทำสัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)ต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

รูปถ่ายทุกห้อง/ทุกด้าน + แผนผัง · สำเนาโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ (ดูชื่อเจ้าของ จำนอง อายัด) · บันทึกส่งมอบ: มิเตอร์น้ำ-ไฟเลขล่าสุด บัญชีเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่มากับอาคาร กุญแจกี่ดอก ผลตรวจงานซ่อมก่อนส่งมอบ · สำเนาบัตร/หนังสือรับรอง · ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547

ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

_บริบท: หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550

ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง

_บริบท: หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553

ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

_บริบท: หมวด 3 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566

ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

_บริบท: หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569

อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

_บริบท: หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570

ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

_บริบท: หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล

_บริบท: ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 113

ตราสารใดมิได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์ ผู้มีหน้าที่เสียอากร หรือผู้ทรงตราสารหรือผู้ถือเอาประโยชน์ชอบที่จะยื่นตราสารนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอเสียอากรได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับตราสารแล้ว ให้อนุมัติให้เสียอากรภายในบังคับแห่งบทบัญญัติต่อไปนี้

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 114

โดยการตรวจสอบตามความในมาตรา 123 ก็ดี โดยการกล่าวหาแจ้งความของบุคคลใดไม่ว่าจะเป็นเจ้าพนักงานรัฐบาลหรือมิใช่ก็ดี ถ้าปรากฏว่า (1) มิได้มีการออกใบรับในกรณีที่ต้องออกใบรับตามความในมาตรา 105 หรือมาตรา 106 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอากรอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากร หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (2) ตราสารมิได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์โดย (ก) มิได้ปิดแสตมป์เลย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอากรอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากรที่ต้องเสีย หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (ข) ปิดแสตมป์น้อยกว่าอากรที่ต้องเสีย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินอากรจนครบ และเงินเพิ่มอีกเป็นจำนวน 6 เท่าของเงินอากรที่ขาด หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (ค) ในกรณีอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกเก็บเงินเพิ่มอากร เป็นจำนวน 1 เท่าของเงินอากรที่ต้องเสีย หรือเป็นเงิน 25 บาท แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 40

เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (1) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (2) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (3) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์ หรือสิทธิอย่างอื่น เงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรม นิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (4) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว

_บริบท: ประมวลรัษฎากร — เงินได้พึงประเมิน ม.40–41_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_building_lease

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย