# สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย ต้องมีอะไรบ้าง

> สำหรับเจ้าของศูนย์อาหาร ฟู้ดคอร์ต คาเฟ่ หรือตลาดที่ให้ร้านอาหารเข้ามาขายโดยเก็บเป็นส่วนแบ่งยอดขาย (GP) กำหนดนิยามยอดขาย ค่าตอบแทนขั้นต่ำ จุดชำระเงินกลาง การตรวจยอดขาย ค่าไฟแก๊สตามมิเตอร์ เงินประกัน และการย้ายพื้นที่

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%9E%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%9A%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B8%A2%E0%B8%AD%E0%B8%94%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2

## ตอบสั้น

เจ้าของพื้นที่ให้ร้านอาหารเข้ามาขายในพื้นที่ของตน โดยคิดค่าตอบแทนเป็นส่วนแบ่งร้อยละของยอดขาย อาจมีค่าตอบแทนขั้นต่ำประกันไว้ · นิยามยอดขายให้ชัด โดยเฉพาะยอดผ่านแอปส่งอาหาร ก่อนลงนาม

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** ใช้เมื่อเปิดศูนย์อาหาร ฟู้ดคอร์ต หรือโซนอาหารในห้างและตลาดที่เก็บค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งยอดขาย
- **อากรแสตมป์:** การให้ใช้พื้นที่ในอาคารเพื่อขายอาหารโดยเก็บค่าตอบแทนมีลักษณะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์บางส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 จึงเข้าบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เจ้าของพื้นที่เป็นผู้เสีย ผู้ประกอบการขีดฆ่า เพราะสัญญานี้มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ อากรขั้นต่ำที่คำนวณจากค่าตอบแทนขั้นต่ำตลอดสัญญาคือ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ส่วนแบ่งยอดขายที่เกินขั้นต่ำเป็นจำนวนที่ยังไม่รู้ตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ว่าต้องเสียอากรเพิ่มอย่างไร และเพราะค่าตอบแทนรวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สำนักงานสรรพากร (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรฉบับที่ 37)เพราะสัญญานี้ไม่มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาจึงไม่รู้จำนวนตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ถึงวิธีเสียอากร โดยทั่วไปใช้ยอดประมาณการหรือเสียเมื่อรู้ยอด ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114
- **ภาษี:** ส่วนแบ่งยอดขายและค่าตอบแทนขั้นต่ำ เป็นค่าเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 40(5) ผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 ให้ตรวจอัตราปัจจุบัน ค่าสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลางตามข้อ 5 เป็นค่าบริการ ไม่ใช่ค่าเช่า ถ้าเจ้าของพื้นที่เรียกเก็บในฐานะผู้ให้บริการ หักร้อยละ 3 ตามข้อ 12/1 ต้องแยกบรรทัดในใบแจ้งหนี้ตั้งแต่ต้น ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ค่าบริการส่วนกลางไม่ได้รับยกเว้น เจ้าของพื้นที่ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องแยกคิด เพราะเจ้าของพื้นที่รับเงินค่าอาหารผ่านจุดชำระเงินกลาง ยอดขายทั้งหมดยังเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของพื้นที่ เจ้าของพื้นที่มีรายได้เฉพาะส่วนแบ่ง ต้องแยกบัญชีให้ชัด ถ้าบันทึกยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของตนจะเสียภาษีเกินจริงและทำให้ภาษีของผู้ประกอบการผิดไปด้วยเพราะผู้ประกอบการรับเงินเอง ยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ และส่วนแบ่งที่จ่ายเจ้าของพื้นที่เป็นค่าเช่าที่ผู้ประกอบการหักเป็นรายจ่ายได้
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับได้ และถ้าเช่าเกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 สัญญาศูนย์อาหารส่วนใหญ่สั้นกว่าสามปี แต่ถ้ากรอกระยะเวลาเกิน 36 เดือน ให้ไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ผู้ประกอบการต้องมีใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหาร ตาม พ.ร.บ.การสาธารณสุข พ.ศ. 2535 มาตรา 38 ซึ่งแบ่งตามขนาด — สถานที่จำหน่ายอาหารหรือสะสมอาหาร พื้นที่เกิน 200 ตารางเมตรต้องมีใบอนุญาต ไม่เกินนั้นต้องมีหนังสือรับรองการแจ้ง ทั้งสองอย่างออกโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตัวเลข 200 ตารางเมตรนับทั้งศูนย์อาหาร ไม่ใช่นับเฉพาะร้านเดียว ศูนย์อาหารเกือบทุกแห่งจึงอยู่ฝั่งที่ต้องมีใบอนุญาต ในบางพื้นที่ออกในนามเจ้าของศูนย์อาหาร บางพื้นที่ออกในนามร้าน ให้ตรวจกับท้องถิ่นก่อนเปิดร้าน · เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้ไข พักใช้ หรือเพิกถอนใบอนุญาตได้ (มาตรา 44–46 และ 59) ถ้าใบอนุญาตอยู่ในชื่อเจ้าของศูนย์ การถูกสั่งพักใช้ทำให้ทุกร้านขายไม่ได้พร้อมกัน — สัญญาควรระบุว่าร้านได้รับการลดหรือยกเว้นค่าใช้พื้นที่ในช่วงนั้น และกลิ่นควันจากครัวเป็น เหตุรำคาญ (มาตรา 25–28) ที่เพื่อนบ้านร้องได้ ถ้าขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ต้องมีใบอนุญาตขายสุราแยกต่างหาก
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.224, 383, 537, 538, 810, 811; พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.4, 7; ประมวลรัษฎากร ม.113–114, 118, บัญชีอัตราอากรลักษณะ 1, 23; ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับที่ 37); คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6, 12/1
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 349 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- ใช้เมื่อเปิดศูนย์อาหาร ฟู้ดคอร์ต หรือโซนอาหารในห้างและตลาดที่เก็บค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งยอดขาย
- ใช้เมื่อเจ้าของพื้นที่รับเงินผ่านจุดชำระเงินหรือบัตรกลางแล้วโอนคืนร้าน
- ใช้เมื่อร้านอาหารจะเข้าไปขายในพื้นที่ของคนอื่นและต้องการรู้ว่ายอดขายคิดอย่างไร

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- นิยามยอดขายให้ชัด โดยเฉพาะยอดผ่านแอปส่งอาหาร ก่อนลงนาม
- ถ้าเจ้าของพื้นที่รับเงินแทน เงินนั้นเป็นของร้านและต้องโอนตามกำหนด ถ้าเอาไปใช้ต้องเสียดอกเบี้ย
- เช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนการเช่า มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปีตาม ป.พ.พ. ม.538
- ห้ามเจ้าของพื้นที่ปิดร้าน ตัดแก๊ส หรือยึดอุปกรณ์เพื่อบังคับเก็บเงิน และห้ามริบเงินประกันทั้งจำนวนเมื่อเลิกก่อนกำหนด

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ถ้าเก็บค่าใช้พื้นที่คงที่รายเดือนไม่แบ่งยอดขาย ให้ใช้ [สัญญาให้ใช้พื้นที่ในห้าง ตลาด หรือโกดัง (ผู้ค้า / บูธ / มุมร้าน)](/s/th_space_use)
- ถ้าเป็นร้านในโรงอาหารของบริษัท โรงงาน หรือโรงเรียนที่จัดเป็นสวัสดิการ เก็บค่าเช่าคงที่และคุมราคาอาหาร ให้ใช้ [สัญญาเช่าร้านค้าขายอาหาร (โรงอาหารในสถานประกอบการ)](/s/th_canteen_shop_lease)
- ถ้าวางตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ ให้ใช้ [สัญญาให้ใช้พื้นที่ติดตั้งตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ](/s/th_vending_space_lease)
- ถ้าเป็นแพลตฟอร์มออนไลน์ที่ร้านขายผ่านระบบ ไม่ได้ใช้พื้นที่จริง ให้ใช้ [ข้อตกลงระหว่างแพลตฟอร์มกับผู้ขาย](/s/th_platform_merchant)

## อากรแสตมป์

การให้ใช้พื้นที่ในอาคารเพื่อขายอาหารโดยเก็บค่าตอบแทนมีลักษณะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์บางส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 จึงเข้าบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เจ้าของพื้นที่เป็นผู้เสีย ผู้ประกอบการขีดฆ่า

เพราะสัญญานี้มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ อากรขั้นต่ำที่คำนวณจากค่าตอบแทนขั้นต่ำตลอดสัญญาคือ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ส่วนแบ่งยอดขายที่เกินขั้นต่ำเป็นจำนวนที่ยังไม่รู้ตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ว่าต้องเสียอากรเพิ่มอย่างไร และเพราะค่าตอบแทนรวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สำนักงานสรรพากร (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรฉบับที่ 37)เพราะสัญญานี้ไม่มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาจึงไม่รู้จำนวนตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ถึงวิธีเสียอากร โดยทั่วไปใช้ยอดประมาณการหรือเสียเมื่อรู้ยอด

ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114

## การจดทะเบียน / แบบที่กฎหมายกำหนด

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับได้ และ**ถ้าเช่าเกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี** ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 สัญญาศูนย์อาหารส่วนใหญ่สั้นกว่าสามปี แต่ถ้ากรอกระยะเวลาเกิน 36 เดือน ให้ไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

ผู้ประกอบการต้องมีใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหาร ตาม **พ.ร.บ.การสาธารณสุข พ.ศ. 2535 มาตรา 38** ซึ่งแบ่งตามขนาด — สถานที่จำหน่ายอาหารหรือสะสมอาหาร **พื้นที่เกิน 200 ตารางเมตรต้องมีใบอนุญาต** ไม่เกินนั้นต้องมีหนังสือรับรองการแจ้ง ทั้งสองอย่างออกโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น **ตัวเลข 200 ตารางเมตรนับทั้งศูนย์อาหาร ไม่ใช่นับเฉพาะร้านเดียว** ศูนย์อาหารเกือบทุกแห่งจึงอยู่ฝั่งที่ต้องมีใบอนุญาต ในบางพื้นที่ออกในนามเจ้าของศูนย์อาหาร บางพื้นที่ออกในนามร้าน ให้ตรวจกับท้องถิ่นก่อนเปิดร้าน · **เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้ไข พักใช้ หรือเพิกถอนใบอนุญาตได้ (มาตรา 44–46 และ 59)** ถ้าใบอนุญาตอยู่ในชื่อเจ้าของศูนย์ การถูกสั่งพักใช้ทำให้ทุกร้านขายไม่ได้พร้อมกัน — สัญญาควรระบุว่าร้านได้รับการลดหรือยกเว้นค่าใช้พื้นที่ในช่วงนั้น และกลิ่นควันจากครัวเป็น **เหตุรำคาญ (มาตรา 25–28)** ที่เพื่อนบ้านร้องได้ ถ้าขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ต้องมีใบอนุญาตขายสุราแยกต่างหาก

## ภาษี

- **ส่วนแบ่งยอดขายและค่าตอบแทนขั้นต่ำ** เป็นค่าเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 40(5) ผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 ให้ตรวจอัตราปัจจุบัน
- **ค่าสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลางตามข้อ 5** เป็นค่าบริการ ไม่ใช่ค่าเช่า ถ้าเจ้าของพื้นที่เรียกเก็บในฐานะผู้ให้บริการ หักร้อยละ 3 ตามข้อ 12/1 ต้องแยกบรรทัดในใบแจ้งหนี้ตั้งแต่ต้น
- ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ค่าบริการส่วนกลางไม่ได้รับยกเว้น เจ้าของพื้นที่ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องแยกคิด

เพราะเจ้าของพื้นที่รับเงินค่าอาหารผ่านจุดชำระเงินกลาง **ยอดขายทั้งหมดยังเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของพื้นที่** เจ้าของพื้นที่มีรายได้เฉพาะส่วนแบ่ง ต้องแยกบัญชีให้ชัด ถ้าบันทึกยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของตนจะเสียภาษีเกินจริงและทำให้ภาษีของผู้ประกอบการผิดไปด้วยเพราะผู้ประกอบการรับเงินเอง ยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ และส่วนแบ่งที่จ่ายเจ้าของพื้นที่เป็นค่าเช่าที่ผู้ประกอบการหักเป็นรายจ่ายได้

## แบ่งยอดขาย — ตัวเลขที่ต้องนิยามก่อนเซ็น

ข้อ 3.1 บังคับให้เขียนว่ายอดขายนับจากอะไร เพราะเรื่องที่ทะเลาะกันจริงคือ**ยอดขายผ่านแอปส่งอาหาร** ร้านที่ใช้ครัวในศูนย์อาหารรับออเดอร์จากแอป เจ้าของพื้นที่ถือว่าเป็นยอดขายจากพื้นที่ ร้านถือว่าไม่ใช่ ถ้าไม่เขียนไว้ก่อนจะกลายเป็นข้อพิพาทรายเดือน

ข้อ 4.3 ให้เจ้าของพื้นที่ตรวจบันทึกการขายได้ และถือว่าการขายโดยไม่บันทึกเป็นการผิดสัญญาในสาระสำคัญ ผลคือผู้ประกอบการต้องชำระส่วนแบ่งของยอดที่ปกปิดพร้อมดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 และเจ้าของพื้นที่บอกเลิกได้ทันทีตามข้อ 11.1

ในทางกลับกัน เงินที่เจ้าของพื้นที่รับไว้แทนผู้ประกอบการผ่านจุดชำระเงินกลางเป็นของผู้ประกอบการ ต้องแยกบัญชีและโอนตามกำหนด ถ้าเอาไปใช้ก่อนต้องเสียดอกเบี้ย ซึ่งเป็นหลักเดียวกับหน้าที่ของตัวแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 810 และ 811

## ห้ามปิดร้านหรือกักเงินเพื่อต่อรอง

ข้อ 8.3 ห้ามเจ้าของพื้นที่ปิดกั้นพื้นที่ ตัดไฟหรือแก๊ส ยึดอุปกรณ์ หรือกักยอดขายเพื่อบังคับเก็บเงินที่ยังพิพาท ผลของการฝ่าฝืนคือเจ้าของพื้นที่ต้องรับผิดในรายได้ที่ผู้ประกอบการขาดไปและความเสียหายที่พิสูจน์ได้ การเข้ายึดทรัพย์สินของผู้ประกอบการโดยพลการยังอาจเป็นความผิดทางอาญาแยกจากสัญญา การบังคับเอาเงินที่ค้างต้องทำผ่านการหักเงินประกันตามข้อ 7 หรือฟ้องคดี

การริบเงินประกันทั้งจำนวนเพราะผู้ประกอบการเลิกก่อนกำหนด ข้อ 11.2 ห้ามไว้ เพราะเป็นข้อสัญญาที่ศาลลดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 และเป็นข้อสัญญาที่อาจไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 และมาตรา 7

## ข้อที่คนทำศูนย์อาหารพลาดบ่อย

- **ไม่นิยามยอดขาย** — โดยเฉพาะยอดผ่านแอปส่งอาหารและการขายแบบเหมาจัดเลี้ยงนอกพื้นที่
- **ค่าสาธารณูปโภคเหมาจ่ายไม่มีมิเตอร์** — ร้านที่ใช้แก๊สมากกับร้านที่ใช้น้อยจ่ายเท่ากัน ข้อ 5.1 ให้คิดตามมิเตอร์ย่อย
- **ย้ายร้านไปมุมอับโดยไม่มีเงื่อนไข** — ข้อ 9 จำกัดให้ย้ายได้เฉพาะเมื่อจำเป็น ต้องแจ้งล่วงหน้า และให้ร้านเลิกได้โดยได้เงินประกันคืน
- **ใช้ข้อมูลยอดขายของร้านไปเปิดร้านแข่งเอง** — ข้อ 13.1 ห้ามไว้

## เอกสารแนบท้ายสัญญา

- แผนผังพื้นที่ ขนาด และตำแหน่งมิเตอร์ย่อย
- กฎของศูนย์อาหาร เวลาเปิดปิด และมาตรฐานความสะอาด
- เมนูและราคาที่แจ้งต่อเจ้าของพื้นที่
- สำเนาใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งสถานที่จำหน่ายอาหาร
- บันทึกสภาพพื้นที่และอุปกรณ์วันส่งมอบพร้อมภาพถ่าย

## วันลงนาม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับแผนผังและบันทึกสภาพพื้นที่ ปิดอากรตามที่คำนวณไว้ด้านบน

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-54068E · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

การให้ใช้พื้นที่ในอาคารเพื่อขายอาหารโดยเก็บค่าตอบแทนมีลักษณะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์บางส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 จึงเข้าบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เจ้าของพื้นที่เป็นผู้เสีย ผู้ประกอบการขีดฆ่า เพราะสัญญานี้มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ อากรขั้นต่ำที่คำนวณจากค่าตอบแทนขั้นต่ำตลอดสัญญาคือ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ส่วนแบ่งยอดขายที่เกินขั้นต่ำเป็นจำนวนที่ยังไม่รู้ตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ว่าต้องเสียอากรเพิ่มอย่างไร และเพราะค่าตอบแทนรวมตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินที่สำนักงานสรรพากร (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรฉบับที่ 37)เพราะสัญญานี้ไม่มีค่าตอบแทนขั้นต่ำ ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาจึงไม่รู้จำนวนตอนลงนาม ให้ตรวจกับสรรพากรพื้นที่ถึงวิธีเสียอากร โดยทั่วไปใช้ยอดประมาณการหรือเสียเมื่อรู้ยอด ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114

### สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย เสียภาษีอะไรบ้าง

ส่วนแบ่งยอดขายและค่าตอบแทนขั้นต่ำ เป็นค่าเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 40(5) ผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคลหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 ให้ตรวจอัตราปัจจุบัน ค่าสาธารณูปโภคและค่าส่วนกลางตามข้อ 5 เป็นค่าบริการ ไม่ใช่ค่าเช่า ถ้าเจ้าของพื้นที่เรียกเก็บในฐานะผู้ให้บริการ หักร้อยละ 3 ตามข้อ 12/1 ต้องแยกบรรทัดในใบแจ้งหนี้ตั้งแต่ต้น ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ค่าบริการส่วนกลางไม่ได้รับยกเว้น เจ้าของพื้นที่ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มต้องแยกคิด เพราะเจ้าของพื้นที่รับเงินค่าอาหารผ่านจุดชำระเงินกลาง ยอดขายทั้งหมดยังเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของพื้นที่ เจ้าของพื้นที่มีรายได้เฉพาะส่วนแบ่ง ต้องแยกบัญชีให้ชัด ถ้าบันทึกยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของตนจะเสียภาษีเกินจริงและทำให้ภาษีของผู้ประกอบการผิดไปด้วยเพราะผู้ประกอบการรับเงินเอง ยอดขายทั้งหมดเป็นรายได้ของผู้ประกอบการ และส่วนแบ่งที่จ่ายเจ้าของพื้นที่เป็นค่าเช่าที่ผู้ประกอบการหักเป็นรายจ่ายได้

### ใช้สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขายตอนไหน

ใช้เมื่อเปิดศูนย์อาหาร ฟู้ดคอร์ต หรือโซนอาหารในห้างและตลาดที่เก็บค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งยอดขาย · ใช้เมื่อเจ้าของพื้นที่รับเงินผ่านจุดชำระเงินหรือบัตรกลางแล้วโอนคืนร้าน · ใช้เมื่อร้านอาหารจะเข้าไปขายในพื้นที่ของคนอื่นและต้องการรู้ว่ายอดขายคิดอย่างไร

### ทำสัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขายต้องระวังอะไร

นิยามยอดขายให้ชัด โดยเฉพาะยอดผ่านแอปส่งอาหาร ก่อนลงนาม · ถ้าเจ้าของพื้นที่รับเงินแทน เงินนั้นเป็นของร้านและต้องโอนตามกำหนด ถ้าเอาไปใช้ต้องเสียดอกเบี้ย · เช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนการเช่า มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปีตาม ป.พ.พ. ม.538 · ห้ามเจ้าของพื้นที่ปิดร้าน ตัดแก๊ส หรือยึดอุปกรณ์เพื่อบังคับเก็บเงิน และห้ามริบเงินประกันทั้งจำนวนเมื่อเลิกก่อนกำหนด

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย

ถ้าเก็บค่าใช้พื้นที่คงที่รายเดือนไม่แบ่งยอดขาย ให้ใช้ สัญญาให้ใช้พื้นที่ในห้าง ตลาด หรือโกดัง (ผู้ค้า / บูธ / มุมร้าน) · ถ้าเป็นร้านในโรงอาหารของบริษัท โรงงาน หรือโรงเรียนที่จัดเป็นสวัสดิการ เก็บค่าเช่าคงที่และคุมราคาอาหาร ให้ใช้ สัญญาเช่าร้านค้าขายอาหาร (โรงอาหารในสถานประกอบการ) · ถ้าวางตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ ให้ใช้ สัญญาให้ใช้พื้นที่ติดตั้งตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ · ถ้าเป็นแพลตฟอร์มออนไลน์ที่ร้านขายผ่านระบบ ไม่ได้ใช้พื้นที่จริง ให้ใช้ ข้อตกลงระหว่างแพลตฟอร์มกับผู้ขาย

### สัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขาย ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับได้ และถ้าเช่าเกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 สัญญาศูนย์อาหารส่วนใหญ่สั้นกว่าสามปี แต่ถ้ากรอกระยะเวลาเกิน 36 เดือน ให้ไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ผู้ประกอบการต้องมีใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหาร ตาม พ.ร.บ.การสาธารณสุข พ.ศ. 2535 มาตรา 38 ซึ่งแบ่งตามขนาด — สถานที่จำหน่ายอาหารหรือสะสมอาหาร พื้นที่เกิน 200 ตารางเมตรต้องมีใบอนุญาต ไม่เกินนั้นต้องมีหนังสือรับรองการแจ้ง ทั้งสองอย่างออกโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตัวเลข 200 ตารางเมตรนับทั้งศูนย์อาหาร ไม่ใช่นับเฉพาะร้านเดียว ศูนย์อาหารเกือบทุกแห่งจึงอยู่ฝั่งที่ต้องมีใบอนุญาต ในบางพื้นที่ออกในนามเจ้าของศูนย์อาหาร บางพื้นที่ออกในนามร้าน ให้ตรวจกับท้องถิ่นก่อนเปิดร้าน · เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้ไข พักใช้ หรือเพิกถอนใบอนุญาตได้ (มาตรา 44–46 และ 59) ถ้าใบอนุญาตอยู่ในชื่อเจ้าของศูนย์ การถูกสั่งพักใช้ทำให้ทุกร้านขายไม่ได้พร้อมกัน — สัญญาควรระบุว่าร้านได้รับการลดหรือยกเว้นค่าใช้พื้นที่ในช่วงนั้น และกลิ่นควันจากครัวเป็น เหตุรำคาญ (มาตรา 25–28) ที่เพื่อนบ้านร้องได้ ถ้าขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ต้องมีใบอนุญาตขายสุราแยกต่างหาก

### ลงนามสัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขายต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ลงชื่อกำกับแผนผังและบันทึกสภาพพื้นที่ ปิดอากรตามที่คำนวณไว้ด้านบน

### ทำสัญญาเช่าพื้นที่ขายอาหารแบบแบ่งยอดขายต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

แผนผังพื้นที่ ขนาด และตำแหน่งมิเตอร์ย่อย กฎของศูนย์อาหาร เวลาเปิดปิด และมาตรฐานความสะอาด เมนูและราคาที่แจ้งต่อเจ้าของพื้นที่ สำเนาใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองการแจ้งสถานที่จำหน่ายอาหาร บันทึกสภาพพื้นที่และอุปกรณ์วันส่งมอบพร้อมภาพถ่าย

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537

อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 810

เงินและทรัพย์สินอย่างอื่นบรรดาที่ตัวแทนได้รับไว้เกี่ยวด้วยการเป็นตัวแทนนั้น ท่านว่าตัวแทนต้องส่งให้แก่ตัวการจงสิ้น

_บริบท: หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของตัวแทนต่อตัวการ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 811

ถ้าตัวแทนเอาเงินซึ่งควรจะได้ส่งแก่ตัวการ หรือซึ่งควรจะใช้ในกิจของตัวการนั้นไปใช้สอยเป็นประโยชน์ตนเสีย ท่านว่าตัวแทนต้องเสียดอกเบี้ยในเงินนั้นนับแต่วันที่ได้เอาไปใช้

_บริบท: หมวด 2 หน้าที่และความรับผิดของตัวแทนต่อตัวการ_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7

ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 113

ตราสารใดมิได้ปิดแสตมป์บริบูรณ์ ผู้มีหน้าที่เสียอากร หรือผู้ทรงตราสารหรือผู้ถือเอาประโยชน์ชอบที่จะยื่นตราสารนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอเสียอากรได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับตราสารแล้ว ให้อนุมัติให้เสียอากรภายในบังคับแห่งบทบัญญัติต่อไปนี้

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### พ.ร.บ.การสาธารณสุข พ.ศ. 2535 มาตรา 38

ผู้ใดจะจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหารหรือสถานที่สะสมอาหารในอาคารหรือพื้นที่ใดซึ่ง

_บริบท: พระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535 (และที่แก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 3 พ.ศ. 2560)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 44

ภูมิลำเนาของผู้เยาว์ ได้แก่ภูมิลำเนาของผู้แทนโดยชอบธรรมซึ่งเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองหรือผู้ปกครอง

_บริบท: ภูมิลำเนา — ป.พ.พ. ม.37–47_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 25

ผู้เยาว์อาจทำพินัยกรรมได้เมื่ออายุสิบห้าปีบริบูรณ์

_บริบท: ความสามารถของบุคคล — ป.พ.พ. ม.19–36_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 40

เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (1) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (2) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (3) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์ หรือสิทธิอย่างอื่น เงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรม นิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (4) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว

_บริบท: ประมวลรัษฎากร — เงินได้พึงประเมิน ม.40–41_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_food_space_revenue_share

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย