# สัญญาเช่าช่วง ต้องมีอะไรบ้าง

> สำหรับผู้เช่าที่นำบ้าน ห้อง อาคาร หรือพื้นที่ที่ตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ บังคับแนบหนังสือยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม ให้ระยะเวลาไม่เกินสัญญาเช่าเดิม คุ้มครองเงินประกันของผู้เช่าช่วง และกำหนดผลเมื่อสัญญาเช่าเดิมเลิกก่อนกำหนด

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%A7%E0%B8%87

## ตอบสั้น

ผู้เช่าให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนต่อ โดยผู้ให้เช่าเดิมยินยอม · ต้องมีหนังสือยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม มิฉะนั้นผู้ให้เช่าเดิมเลิกสัญญาได้

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** ใช้เมื่อผู้เช่าบ้านหรือห้องชุดให้ผู้อื่นเช่าต่อระหว่างสัญญา
- **อากรแสตมป์:** สัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าโรงเรือนหรือที่ดินตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 เสียอากร 1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษ คิดได้ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้เสีย ผู้เช่าช่วงเป็นผู้ขีดฆ่า คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ตามลักษณะ 23 ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114 ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))
- **ภาษี:** ผู้เช่าช่วงที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ของค่าเช่า ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 เพราะค่าเช่าเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) ผู้เช่าช่วงที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หัก ส่วนต่างระหว่างค่าเช่าช่วงกับค่าเช่าเดิมเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าช่วง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาระของเจ้าของทรัพย์ตามกฎหมาย
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** การเช่าช่วงต้องได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม เว้นแต่สัญญาเช่าเดิมอนุญาตไว้ ผู้เช่าที่ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ให้เช่าเดิมบอกเลิกสัญญาเช่าเดิมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เมื่อเลิกแล้วผู้เช่าช่วงอยู่ต่อไม่ได้ ข้อ 1.2 จึงบังคับให้มีความยินยอมเป็นหนังสือ ผู้เช่าช่วงควรเห็นต้นฉบับหนังสือยินยอมหรือสอบถามผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงก่อนจ่ายเงิน เมื่อเช่าช่วงโดยชอบ ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม และจะยกข้อต่อสู้ว่าได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่าช่วงขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้ตามมาตรา 545 ข้อ 4.3 ออกแบบให้ผู้เช่าช่วงชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเดิมได้โดยตรงเมื่อผู้ให้เช่าช่วงค้าง เพื่อลดความเสี่ยงนี้ สิทธิของผู้เช่าช่วงยาวกว่าสิทธิของผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ ข้อ 3.1 จึงให้สัญญานี้สิ้นสุดพร้อมสัญญาเช่าเดิม ถ้าการเช่าช่วงมีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 ⚠️ ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ถ้าทรัพย์ใช้เพื่ออยู่อาศัย สัญญาอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ข้อ 5 บังคับให้ใช้ข้อสัญญาที่มีสาระตามแบบท้ายประกาศ เรื่องเงินประกัน การคืนเงินประกัน ค่าสาธารณูปโภคไม่เกินอัตราจริง ห้ามปิดกั้นหรือยึดทรัพย์ และห้ามเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสาระสำคัญ สัญญานี้รับหลักเหล่านั้นไว้ในข้อ 4.2 ข้อ 5.1 ข้อ 7.1 และข้อ 7.2 แต่ให้ตรวจเทียบแบบท้ายประกาศก่อนใช้
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.224, 538, 544, 545; พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ม.7; ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ข้อ 4, 5; ประมวลรัษฎากร ม.40(5), 113–114, 118, บัญชีอัตราอากรลักษณะ 1, 23; คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6; ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 249 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- ใช้เมื่อผู้เช่าบ้านหรือห้องชุดให้ผู้อื่นเช่าต่อระหว่างสัญญา
- ใช้เมื่อผู้เช่าอาคารพาณิชย์แบ่งพื้นที่ให้ผู้อื่นเช่า
- ใช้เมื่อผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาและหาผู้เช่าช่วงมาแทน

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- ต้องมีหนังสือยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม มิฉะนั้นผู้ให้เช่าเดิมเลิกสัญญาได้
- สิทธิของผู้เช่าช่วงยาวกว่าสัญญาเช่าเดิมไม่ได้
- ผู้เช่าช่วงรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม และอ้างค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไม่ได้
- การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ถ้าเจ้าของอาคารให้เช่าเอง ให้ใช้ [สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์)](/s/th_building_lease)
- ถ้าแบ่งพื้นที่ให้ใช้ชั่วคราวโดยไม่ใช่การเช่า ให้ใช้ [สัญญาให้ใช้พื้นที่ในห้าง ตลาด หรือโกดัง (ผู้ค้า / บูธ / มุมร้าน)](/s/th_space_use)
- สัญญาเช่าช่วงพื้นที่ธุรกิจ ภาษาอังกฤษ — ใช้ [Commercial Sublease Agreement — สัญญาเช่าช่วงพื้นที่ธุรกิจ ภาษาอังกฤษ](/s/en_commercial_sublease)
- สัญญาอยู่ร่วมและแบ่งค่าใช้จ่ายบ้านเช่า ภาษาอังกฤษ — ใช้ [Roommate and Shared Housing Agreement — สัญญาอยู่ร่วมและแบ่งค่าใช้จ่ายบ้านเช่า ภาษาอังกฤษ](/s/en_roommate)

## อากรแสตมป์

สัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าโรงเรือนหรือที่ดินตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 เสียอากร 1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษ คิดได้ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้เสีย ผู้เช่าช่วงเป็นผู้ขีดฆ่า คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ตามลักษณะ 23 ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114

- ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))

## การจดทะเบียน / แบบที่กฎหมายกำหนด

**การเช่าช่วงต้องได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม** เว้นแต่สัญญาเช่าเดิมอนุญาตไว้ ผู้เช่าที่ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ให้เช่าเดิมบอกเลิกสัญญาเช่าเดิมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เมื่อเลิกแล้วผู้เช่าช่วงอยู่ต่อไม่ได้ ข้อ 1.2 จึงบังคับให้มีความยินยอมเป็นหนังสือ ผู้เช่าช่วงควรเห็นต้นฉบับหนังสือยินยอมหรือสอบถามผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงก่อนจ่ายเงิน

เมื่อเช่าช่วงโดยชอบ ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม และจะยกข้อต่อสู้ว่าได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่าช่วงขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้ตามมาตรา 545 ข้อ 4.3 ออกแบบให้ผู้เช่าช่วงชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเดิมได้โดยตรงเมื่อผู้ให้เช่าช่วงค้าง เพื่อลดความเสี่ยงนี้

สิทธิของผู้เช่าช่วงยาวกว่าสิทธิของผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ ข้อ 3.1 จึงให้สัญญานี้สิ้นสุดพร้อมสัญญาเช่าเดิม ถ้าการเช่าช่วงมีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538

**⚠️ ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป** ถ้าทรัพย์ใช้เพื่ออยู่อาศัย สัญญาอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ข้อ 5 บังคับให้ใช้ข้อสัญญาที่มีสาระตามแบบท้ายประกาศ เรื่องเงินประกัน การคืนเงินประกัน ค่าสาธารณูปโภคไม่เกินอัตราจริง ห้ามปิดกั้นหรือยึดทรัพย์ และห้ามเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสาระสำคัญ สัญญานี้รับหลักเหล่านั้นไว้ในข้อ 4.2 ข้อ 5.1 ข้อ 7.1 และข้อ 7.2 แต่ให้ตรวจเทียบแบบท้ายประกาศก่อนใช้

## ภาษี

**ผู้เช่าช่วงที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ของค่าเช่า** ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 เพราะค่าเช่าเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) ผู้เช่าช่วงที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หัก ส่วนต่างระหว่างค่าเช่าช่วงกับค่าเช่าเดิมเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าช่วง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาระของเจ้าของทรัพย์ตามกฎหมาย

## เงินประกันเป็นของผู้เช่าช่วง

ข้อ 4.2 จำกัดการหักเงินประกันไว้เฉพาะรายการที่พิสูจน์ได้ และกำหนดวันคืน ข้อ 6.1 ให้ผู้ให้เช่าช่วงคืนเงินทั้งหมดและชดใช้ค่าขนย้ายถ้าสัญญาเช่าเดิมเลิกเพราะความผิดของตน ซึ่งเป็นความเสี่ยงหลักของผู้เช่าช่วง เงินที่คืนล่าช้าต้องเสียดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินประกันทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายจริง ศาลอาจลดลงให้เหลือเท่าความเสียหายที่แท้จริงได้ (เทียบ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 และ ป.พ.พ. มาตรา 383)

## ห้ามตัดน้ำไฟหรือเปลี่ยนกุญแจ

ข้อ 7.2 ห้ามผู้ให้เช่าช่วงใช้การปิดกั้นทรัพย์บังคับชำระเงิน การเข้าไปขนย้ายทรัพย์สินหรือเปลี่ยนกุญแจเองโดยไม่มีคำพิพากษาเสี่ยงเป็นความผิดอาญา ผู้ให้เช่าช่วงต้องบอกกล่าวและบอกเลิกตามข้อ 7.1 แล้วฟ้องขับไล่

## ให้ผู้ให้เช่าเดิมลงชื่อในสัญญานี้ด้วย

ท้ายสัญญามีช่องให้ผู้ให้เช่าเดิมลงชื่อรับทราบและยินยอม ซึ่งเป็นหลักฐานที่แน่นที่สุดว่าการเช่าช่วงนี้ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 544 และผู้ให้เช่าเดิมตกลงจะแจ้งผู้เช่าช่วงก่อนเลิกสัญญาเช่าเดิม ให้ผู้ให้เช่าเดิมลงชื่อก่อนผู้เช่าช่วงจ่ายเงินประกันสัญญานี้อาศัยหนังสือยินยอมแยกของผู้ให้เช่าเดิมตามข้อ 1.2 ถ้าทำได้ ให้ติ๊กตัวเลือกให้ผู้ให้เช่าเดิมลงชื่อรับทราบท้ายสัญญานี้ด้วย เพราะผู้เช่าช่วงจะเห็นได้ว่าผู้ให้เช่าเดิมรู้เงื่อนไขทุกข้อ

## กุญแจดิจิทัลและข้อมูลส่วนบุคคล

ห้องหรือบ้านที่ใช้กุญแจดิจิทัลหรือลายนิ้วมือ ต้องเปลี่ยนรหัสและลบข้อมูลของผู้ใช้เดิมทุกครั้งที่เปลี่ยนผู้อยู่ ข้อ 10.2 วางหน้าที่นี้ไว้ทั้งวันเริ่มเช่าและวันคืนทรัพย์ สำเนาบัตรที่แลกกันใช้ได้เพื่อสัญญานี้และส่งให้ผู้ให้เช่าเดิมหรือนิติบุคคลอาคารชุดเท่าที่จำเป็นเท่านั้นตามข้อ 10.1

### ภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเมินตามการใช้ประโยชน์ ถ้าผู้เช่าช่วงใช้บ้านหรือห้องประกอบกิจการ ภาษีอาจสูงกว่าอัตราที่อยู่อาศัย ข้อ 5.5 ให้ผู้เช่าช่วงรับเฉพาะส่วนที่เพิ่มขึ้นพร้อมหลักฐาน **เกณฑ์การประเมินให้สอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น**

### เอกสารแนบท้ายสัญญา

- สำเนาสัญญาเช่าเดิม
- หนังสือยินยอมให้เช่าช่วงของผู้ให้เช่าเดิม
- รายการทรัพย์ สิ่งอำนวยความสะดวก และภาพถ่ายสภาพวันเริ่มเช่า
- หลักฐานการรับเงินประกัน

## วันลงนาม

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ส่งสำเนาสัญญานี้ให้ผู้ให้เช่าเดิมทราบ

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-3B8279 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาเช่าช่วง ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าโรงเรือนหรือที่ดินตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 1 เสียอากร 1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษ คิดได้ ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้เสีย ผู้เช่าช่วงเป็นผู้ขีดฆ่า คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) ตามลักษณะ 23 ถ้าไม่ปิดอากรครบ สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 และ 113–114 ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท: ชำระอากรเป็นตัวเงินที่สรรพากร ก่อนลงนามหรือภายใน 15 วัน (ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))

### สัญญาเช่าช่วง เสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้เช่าช่วงที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ของค่าเช่า ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 เพราะค่าเช่าเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) ผู้เช่าช่วงที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หัก ส่วนต่างระหว่างค่าเช่าช่วงกับค่าเช่าเดิมเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าช่วง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาระของเจ้าของทรัพย์ตามกฎหมาย

### ใช้สัญญาเช่าช่วงตอนไหน

ใช้เมื่อผู้เช่าบ้านหรือห้องชุดให้ผู้อื่นเช่าต่อระหว่างสัญญา · ใช้เมื่อผู้เช่าอาคารพาณิชย์แบ่งพื้นที่ให้ผู้อื่นเช่า · ใช้เมื่อผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาและหาผู้เช่าช่วงมาแทน

### ทำสัญญาเช่าช่วงต้องระวังอะไร

ต้องมีหนังสือยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม มิฉะนั้นผู้ให้เช่าเดิมเลิกสัญญาได้ · สิทธิของผู้เช่าช่วงยาวกว่าสัญญาเช่าเดิมไม่ได้ · ผู้เช่าช่วงรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม และอ้างค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไม่ได้ · การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาเช่าช่วง

ถ้าเจ้าของอาคารให้เช่าเอง ให้ใช้ สัญญาเช่าอาคารทั้งหลัง (ตึกแถว / อาคารพาณิชย์) · ถ้าแบ่งพื้นที่ให้ใช้ชั่วคราวโดยไม่ใช่การเช่า ให้ใช้ สัญญาให้ใช้พื้นที่ในห้าง ตลาด หรือโกดัง (ผู้ค้า / บูธ / มุมร้าน) · สัญญาเช่าช่วงพื้นที่ธุรกิจ ภาษาอังกฤษ — ใช้ Commercial Sublease Agreement — สัญญาเช่าช่วงพื้นที่ธุรกิจ ภาษาอังกฤษ · สัญญาอยู่ร่วมและแบ่งค่าใช้จ่ายบ้านเช่า ภาษาอังกฤษ — ใช้ Roommate and Shared Housing Agreement — สัญญาอยู่ร่วมและแบ่งค่าใช้จ่ายบ้านเช่า ภาษาอังกฤษ

### สัญญาเช่าช่วง ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

การเช่าช่วงต้องได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม เว้นแต่สัญญาเช่าเดิมอนุญาตไว้ ผู้เช่าที่ให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ให้เช่าเดิมบอกเลิกสัญญาเช่าเดิมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เมื่อเลิกแล้วผู้เช่าช่วงอยู่ต่อไม่ได้ ข้อ 1.2 จึงบังคับให้มีความยินยอมเป็นหนังสือ ผู้เช่าช่วงควรเห็นต้นฉบับหนังสือยินยอมหรือสอบถามผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงก่อนจ่ายเงิน เมื่อเช่าช่วงโดยชอบ ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าเดิม และจะยกข้อต่อสู้ว่าได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่าช่วงขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้ตามมาตรา 545 ข้อ 4.3 ออกแบบให้ผู้เช่าช่วงชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเดิมได้โดยตรงเมื่อผู้ให้เช่าช่วงค้าง เพื่อลดความเสี่ยงนี้ สิทธิของผู้เช่าช่วงยาวกว่าสิทธิของผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ ข้อ 3.1 จึงให้สัญญานี้สิ้นสุดพร้อมสัญญาเช่าเดิม ถ้าการเช่าช่วงมีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 ⚠️ ผู้ให้เช่าช่วงเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ถ้าทรัพย์ใช้เพื่ออยู่อาศัย สัญญาอยู่ในบังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ข้อ 5 บังคับให้ใช้ข้อสัญญาที่มีสาระตามแบบท้ายประกาศ เรื่องเงินประกัน การคืนเงินประกัน ค่าสาธารณูปโภคไม่เกินอัตราจริง ห้ามปิดกั้นหรือยึดทรัพย์ และห้ามเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสาระสำคัญ สัญญานี้รับหลักเหล่านั้นไว้ในข้อ 4.2 ข้อ 5.1 ข้อ 7.1 และข้อ 7.2 แต่ให้ตรวจเทียบแบบท้ายประกาศก่อนใช้

### ลงนามสัญญาเช่าช่วงต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ ส่งสำเนาสัญญานี้ให้ผู้ให้เช่าเดิมทราบ

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544

ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545

ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7

ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 40

เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (1) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (2) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (3) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์ หรือสิทธิอย่างอื่น เงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรม นิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (4) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว

_บริบท: ประมวลรัษฎากร — เงินได้พึงประเมิน ม.40–41_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_sublease

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย