# สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้เมื่อตกลงซื้อขายที่ดินแล้ววางมัดจำก่อนไปโอน — เลือกได้ว่าซื้อบางส่วนของโฉนดคิดราคาต่อตารางวาและปรับตามรังวัด หรือซื้อทั้งแปลงในราคาเหมาไม่เรียกเพิ่ม/ลดเมื่อเนื้อที่ต่าง พร้อมคำรับรองปลอดภาระและสิทธิเลิกสัญญาของผู้จะซื้อ

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%88%E0%B8%B0%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99-%E0%B8%95%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B9%80%E0%B8%99%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88-%E0%B9%80%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%81%E0%B9%81%E0%B8%9B%E0%B8%A5%E0%B8%87

## ตอบสั้น

ผู้จะขายกับผู้จะซื้อตกลงซื้อขายที่ดิน — บางส่วนของโฉนดคิดราคาตามเนื้อที่จริงหลังรังวัด หรือทั้งแปลงราคาเหมา — วางมัดจำก่อนไปโอนที่สำนักงานที่ดิน · สัญญานี้ยังไม่ใช่การโอน — กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** ซื้อขายที่ดินที่ยังต้องรังวัดสอบเขตหรือแบ่งแยกโฉนดก่อนโอน
- **อากรแสตมป์:** สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ใช่ตราสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร (ไม่ใช่สัญญาเช่า เช่าซื้อ กู้ยืม หรือค้ำประกัน) จึงไม่ต้องติดอากรกับสัญญาฉบับนี้ อย่างไรก็ตาม เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ใบรับ (ใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 28(ข) — ยกเว้นเมื่อผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งตามข้อ 6 ของสัญญานี้กำหนดให้ผู้จะขายเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ควรสอบถามยอดที่แน่นอนจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้าก่อนวันนัดโอน
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนไปจดทะเบียนเท่านั้น ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. มาตรา 377, 378, 383, 466, 467
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 349 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- ซื้อขายที่ดินที่ยังต้องรังวัดสอบเขตหรือแบ่งแยกโฉนดก่อนโอน
- ราคาคิดต่อตารางวา ต้องปรับตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง
- ซื้อทั้งแปลงราคาเดียว ไม่อยากเถียงเรื่องเนื้อที่ขาดเกินหลังรังวัด — ติ๊ก «ซื้อทั้งแปลงในราคาเหมา»
- วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- สัญญานี้ยังไม่ใช่การโอน — กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- วันโอนมีค่าธรรมเนียม 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร — ระบบประมาณให้ แต่เจ้าหน้าที่คำนวณจริง
- ที่ดินเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสยินยอม ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้
- มัดจำสูงเกินส่วน ศาลลดการริบได้
- ตรวจโฉนดตัวจริงว่าไม่ติดจำนอง ภาระจำยอม หรืออายัด

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ซื้อขายเต็มแปลงและโอนทันที — ไปทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดินได้เลย
- ซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการจัดสรร — ใช้สัญญาตามแบบ สคบ.
- ขายฝาก — คนละสัญญาและมีกฎหมายเฉพาะ
- ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ [Agreement to Sell and Purchase Land — สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภาษาอังกฤษ](/s/en_land_sale)

## อากรแสตมป์

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ใช่ตราสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร (ไม่ใช่สัญญาเช่า เช่าซื้อ กู้ยืม หรือค้ำประกัน) จึงไม่ต้องติดอากรกับสัญญาฉบับนี้ อย่างไรก็ตาม เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ใบรับ (ใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 28(ข) — ยกเว้นเมื่อผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งตามข้อ 6 ของสัญญานี้กำหนดให้ผู้จะขายเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ควรสอบถามยอดที่แน่นอนจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้าก่อนวันนัดโอน

## การจดทะเบียน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนไปจดทะเบียนเท่านั้น ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์

### ซื้อทั้งแปลงราคาเหมา (ข้อ 4)
- ตามกฎหมาย ถ้าซื้อขายโดยระบุเนื้อที่แล้วส่งมอบขาดหรือเกิน ผู้ซื้อปฏิเสธหรือรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วนได้ (ป.พ.พ. ม.466) และต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่ส่งมอบ (ม.467) — **สัญญานี้ตกลงตัดสิทธินั้นออก** รังวัดแล้วต่างเท่าใดก็ไม่เพิ่มหรือลดราคา เว้นแต่ผู้จะขายรู้แล้วปกปิด
- ผู้จะซื้อที่ไม่แน่ใจแนวเขต ควร**ขอรังวัดสอบเขตก่อนวันนัดโอน** (ข้อ 4 วรรคสามให้สิทธิไว้ ค่าใช้จ่ายของผู้จะซื้อ) — ถ้าที่ดินขาดมาก จะรู้ก่อนจ่ายเงินส่วนที่เหลือ

## ภาระผูกพันของที่ดิน (ข้อ 1 วรรคสอง)

- ผู้จะขายรับรองว่าวันโอนที่ดินปลอดจำนอง ภาระจำยอม การเช่า และการอายัด — ถ้าติดจำนอง นัดธนาคารมาไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกับวันโอน
- ภาระที่ผู้จะซื้อยอมรับได้ (เช่น ทางเดินที่เป็นภาระจำยอมอยู่แล้ว) ต้องทำเป็นหนังสือแนบท้าย ไม่งั้นถือว่าต้องปลอดภาระทั้งหมด
- ผู้จะขายไม่ไปโอน หรือโอนให้ปลอดภาระไม่ได้ ผู้จะซื้อเลือกได้ว่าจะฟ้องบังคับให้โอน หรือบอกเลิกสัญญาแล้วเรียกเงินคืนพร้อมค่าเสียหาย (ข้อ 5)

## เอกสารแนบท้าย

ต้นฉบับอ้างถึงเอกสารแนบท้ายซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ควรเตรียมและแนบให้ครบก่อนลงนาม:
- เอกสารแนบท้ายหมายเลข 1: สำเนาโฉนดที่ดิน
- เอกสารแนบท้ายหมายเลข 2: แผนผัง/แผนที่แสดงตำแหน่งที่ดินส่วนที่ซื้อขาย

## ข้อควรทำในวันลงนาม

- ตรวจสอบโฉนดที่ดินตัวจริงกับกรมที่ดินว่าไม่ติดจำนอง ภาระจำยอม หรือข้อพิพาทใด ๆ ก่อนวางเงินมัดจำ
- ทำสัญญา 2 ฉบับ ข้อความตรงกัน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ
- ให้มีพยานลงลายมือชื่ออย่างน้อย 2 คน
- ลงชื่อกำกับทุกหน้าของสัญญาและเอกสารแนบท้าย (สำเนาโฉนด แผนผังที่ดิน)
- ถ่ายสำเนาบัตรประชาชนคู่สัญญาแนบเก็บไว้ทุกฝ่าย

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-3F8A69 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ใช่ตราสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร (ไม่ใช่สัญญาเช่า เช่าซื้อ กู้ยืม หรือค้ำประกัน) จึงไม่ต้องติดอากรกับสัญญาฉบับนี้ อย่างไรก็ตาม เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ใบรับ (ใบรับสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 28(ข) — ยกเว้นเมื่อผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งตามข้อ 6 ของสัญญานี้กำหนดให้ผู้จะขายเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ควรสอบถามยอดที่แน่นอนจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้าก่อนวันนัดโอน

### ใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)ตอนไหน

ซื้อขายที่ดินที่ยังต้องรังวัดสอบเขตหรือแบ่งแยกโฉนดก่อนโอน · ราคาคิดต่อตารางวา ต้องปรับตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง · ซื้อทั้งแปลงราคาเดียว ไม่อยากเถียงเรื่องเนื้อที่ขาดเกินหลังรังวัด — ติ๊ก ซื้อทั้งแปลงในราคาเหมา · วางมัดจำแล้วนัดโอนภายหลัง

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)ต้องระวังอะไร

สัญญานี้ยังไม่ใช่การโอน — กรรมสิทธิ์โอนเมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น · วันโอนมีค่าธรรมเนียม 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร — ระบบประมาณให้ แต่เจ้าหน้าที่คำนวณจริง · ที่ดินเป็นสินสมรสของผู้ขาย ต้องมีคู่สมรสยินยอม ไม่งั้นคู่สมรสฟ้องเพิกถอนได้ · มัดจำสูงเกินส่วน ศาลลดการริบได้ · ตรวจโฉนดตัวจริงว่าไม่ติดจำนอง ภาระจำยอม หรืออายัด

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)

ซื้อขายเต็มแปลงและโอนทันที — ไปทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดินได้เลย · ซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการจัดสรร — ใช้สัญญาตามแบบ สคบ. · ขายฝาก — คนละสัญญาและมีกฎหมายเฉพาะ · ถ้าคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือต้องการฉบับภาษาอังกฤษ ให้ใช้ Agreement to Sell and Purchase Land — สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ภาษาอังกฤษ

### สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง) ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนไปจดทะเบียนเท่านั้น ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์

### ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ตามเนื้อที่ / เหมายกแปลง)ต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

ต้นฉบับอ้างถึงเอกสารแนบท้ายซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ควรเตรียมและแนบให้ครบก่อนลงนาม: เอกสารแนบท้ายหมายเลข 1: สำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารแนบท้ายหมายเลข 2: แผนผัง/แผนที่แสดงตำแหน่งที่ดินส่วนที่ซื้อขาย

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377

เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น (3) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

_บริบท: ส่วนที่ 1 การส่งมอบ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 467

ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ

_บริบท: ส่วนที่ 1 การส่งมอบ_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_land_sale_agreement

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย