# สัญญาจองที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง

> ใช้เมื่อผู้ซื้อวางเงินจองที่ดินไว้กับเจ้าของที่ดินก่อนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับจริง เหมาะสำหรับนายหน้า เจ้าของที่ดิน หรือผู้สนใจซื้อที่ดินที่ต้องการล็อกสิทธิ์และเงื่อนไขราคาไว้ก่อน

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99

## ตอบสั้น

ผู้ซื้อวางเงินจองที่ดินกับเจ้าของ เพื่อล็อกราคาและสิทธิไว้ก่อนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับจริง · เงินจองถูกริบถ้าผู้จองไม่มาทำสัญญาภายในกำหนด — วางเท่าที่ยอมเสียได้

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** เจอที่ดินที่ต้องการ อยากล็อกไว้ก่อนระหว่างขอสินเชื่อหรือตรวจโฉนด
- **อากรแสตมป์:** สัญญาจองที่ดิน (ข้อตกลงวางเงินมัดจำก่อนทำสัญญาซื้อขาย) ไม่ใช่ตราสารที่อยู่ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร จึงไม่ต้องติดอากรแสตมป์สำหรับสัญญาฉบับนี้ ส่วนหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน/สัญญาซื้อขายที่ดินฉบับจริงที่จะทำในภายหลัง ให้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ สำนักงานที่ดินอีกครั้ง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายคนละส่วนกับอากรแสตมป์
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** สัญญาฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่เมื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจริงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่แนบท้าย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจึงจะสมบูรณ์และฟ้องร้องบังคับคดีได้
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. มาตรา 377, 378, 383, 7, 224
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 149 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- เจอที่ดินที่ต้องการ อยากล็อกไว้ก่อนระหว่างขอสินเชื่อหรือตรวจโฉนด
- เจ้าของหรือนายหน้าต้องการเงินจองเพื่อหยุดเสนอขายคนอื่นชั่วคราว
- ยังไม่พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ตกลงราคาแล้ว

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- เงินจองถูกริบถ้าผู้จองไม่มาทำสัญญาภายในกำหนด — วางเท่าที่ยอมเสียได้
- ตรวจโฉนดตัวจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวางเงิน ว่าไม่ติดจำนอง/อายัด และผู้รับจองคือเจ้าของจริง
- ที่ดินเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของเจ้าของยินยอมด้วย
- ไม่ต้องติดอากรแสตมป์ แต่สัญญาซื้อขายจริงจะมีค่าโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- ตกลงซื้อขายและกำหนดวันโอนแล้ว — ข้ามไปทำสัญญาจะซื้อจะขายเลย
- จองคอนโด/บ้านจากโครงการ — ใช้สัญญาจองตามประกาศ สคบ. ของโครงการ
- จองซื้อบ้านหรือห้องชุด — ใช้ [สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด](/s/th_home_booking)

## อากรแสตมป์

สัญญาจองที่ดิน (ข้อตกลงวางเงินมัดจำก่อนทำสัญญาซื้อขาย) ไม่ใช่ตราสารที่อยู่ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร จึงไม่ต้องติดอากรแสตมป์สำหรับสัญญาฉบับนี้ ส่วนหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน/สัญญาซื้อขายที่ดินฉบับจริงที่จะทำในภายหลัง ให้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ สำนักงานที่ดินอีกครั้ง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายคนละส่วนกับอากรแสตมป์

## การจดทะเบียน

สัญญาฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่เมื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจริงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่แนบท้าย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจึงจะสมบูรณ์และฟ้องร้องบังคับคดีได้

## เอกสารแนบท้าย

ต้องแนบสำเนาโฉนดที่ดิน (เอกสารแนบท้ายหมายเลข 1) และแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ตกลงกันไว้ (เอกสารแนบท้ายหมายเลข 2) ไปกับสัญญาทุกฉบับ ตรวจสอบว่าเลขโฉนด เนื้อที่ และราคาตรงกันทั้งในสัญญาและเอกสารแนบท้าย

## ข้อควรทำในวันลงนาม

ทำสัญญา 2 ฉบับ ข้อความตรงกัน คู่สัญญาเก็บฝ่ายละ 1 ฉบับ ให้มีพยานลงชื่อรับรองอย่างน้อย 2 คน ลงลายมือชื่อกำกับทุกหน้า และถ่ายสำเนาบัตรประชาชนคู่สัญญาแนบไว้ด้วย

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-5DB57A · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาจองที่ดิน ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญาจองที่ดิน (ข้อตกลงวางเงินมัดจำก่อนทำสัญญาซื้อขาย) ไม่ใช่ตราสารที่อยู่ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากร จึงไม่ต้องติดอากรแสตมป์สำหรับสัญญาฉบับนี้ ส่วนหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน/สัญญาซื้อขายที่ดินฉบับจริงที่จะทำในภายหลัง ให้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ สำนักงานที่ดินอีกครั้ง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายคนละส่วนกับอากรแสตมป์

### ใช้สัญญาจองที่ดินตอนไหน

เจอที่ดินที่ต้องการ อยากล็อกไว้ก่อนระหว่างขอสินเชื่อหรือตรวจโฉนด · เจ้าของหรือนายหน้าต้องการเงินจองเพื่อหยุดเสนอขายคนอื่นชั่วคราว · ยังไม่พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ตกลงราคาแล้ว

### ทำสัญญาจองที่ดินต้องระวังอะไร

เงินจองถูกริบถ้าผู้จองไม่มาทำสัญญาภายในกำหนด — วางเท่าที่ยอมเสียได้ · ตรวจโฉนดตัวจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวางเงิน ว่าไม่ติดจำนอง/อายัด และผู้รับจองคือเจ้าของจริง · ที่ดินเป็นสินสมรส ต้องให้คู่สมรสของเจ้าของยินยอมด้วย · ไม่ต้องติดอากรแสตมป์ แต่สัญญาซื้อขายจริงจะมีค่าโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาจองที่ดิน

ตกลงซื้อขายและกำหนดวันโอนแล้ว — ข้ามไปทำสัญญาจะซื้อจะขายเลย · จองคอนโด/บ้านจากโครงการ — ใช้สัญญาจองตามประกาศ สคบ. ของโครงการ · จองซื้อบ้านหรือห้องชุด — ใช้ สัญญาจองซื้อบ้านหรือห้องชุด

### สัญญาจองที่ดิน ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

สัญญาฉบับนี้เป็นเพียงข้อตกลงก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่เมื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจริงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่แนบท้าย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจึงจะสมบูรณ์และฟ้องร้องบังคับคดีได้

### ทำสัญญาจองที่ดินต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

ต้องแนบสำเนาโฉนดที่ดิน (เอกสารแนบท้ายหมายเลข 1) และแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ตกลงกันไว้ (เอกสารแนบท้ายหมายเลข 2) ไปกับสัญญาทุกฉบับ ตรวจสอบว่าเลขโฉนด เนื้อที่ และราคาตรงกันทั้งในสัญญาและเอกสารแนบท้าย

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377

เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378

มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น (3) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7

ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละสามต่อปี

_บริบท: ลักษณะ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_land_reservation_agreement

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย