# สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่า ต้องมีอะไรบ้าง

> ผู้ลงทุนออกเงินสร้างอาคารบนที่ดินของเจ้าของ อาคารเป็นของเจ้าของที่ดิน แลกกับสิทธิเช่าที่ดินพร้อมอาคารระยะยาว — จดทะเบียนการเช่าตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง ห้ามเจ้าของขายหรือจำนองที่ดินโดยผู้รับโอนไม่ผูกพัน คืนค่าก่อสร้างตามส่วนเวลาเมื่อเลิกสัญญา และแบ่งค่าสินไหม/ค่าเวนคืนตามส่วน

ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน: ภูวรา ครอบตะคุ ทนายความใบอนุญาตเลขที่ 477/2558 · ปรับปรุง 2026-09-30 · ต้นฉบับ https://ok.aipdpa.com/kb/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%A2%E0%B8%81%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%A3%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%97%E0%B8%98%E0%B8%B4%E0%B9%8C%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B9%80%E0%B8%88%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%81%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%97%E0%B8%98%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B9%88%E0%B8%B2

## ตอบสั้น

ผู้ลงทุนสร้างอาคารบนที่ดินของเจ้าของด้วยเงินตัวเอง ยกอาคารให้เจ้าของที่ดินเมื่อเสร็จ แลกกับสิทธิเช่าที่ดินพร้อมอาคารระยะยาว · ผู้ลงทุนเสี่ยงที่สุด เพราะลงเงินสร้างอาคารที่เป็นของเจ้าของที่ดิน — ต้องไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้างตามข้อ 7 จริง ๆ และตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด

## ข้อเท็จจริงที่อ้างอิงได้

- **ใช้เมื่อ:** เจ้าของที่ดินทำเลดีแต่ไม่มีทุน ให้ผู้ลงทุนสร้างตึกแถว โกดัง ร้านค้า หรือโรงงานแล้วเช่าใช้ยาว
- **อากรแสตมป์:** สัญญานี้มีส่วนที่เป็นการเช่าที่ดินและอาคาร จึงเป็นตราสารตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าตลอดอายุการเช่า ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) เป็นผู้เสียอากร ผู้เช่า (ผู้ลงทุน) เป็นผู้ขีดฆ่า แต่ข้อ 7.1 ตกลงให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออกเงินค่าอากรที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน อากรที่ระบบคำนวณจากค่าเช่ารายเดือนคูณ … เดือน: ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) — เป็นยอดสูงสุด เพราะระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 รวมช่วงก่อสร้างซึ่งไม่มีค่าเช่า ยอดจริงคิดจากค่าเช่าที่ต้องชำระจริงนับแต่เดือนถัดจากวันส่งมอบอาคาร และตามอัตราขั้นบันไดในข้อ 6.2 — ให้ยืนยันยอดกับสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เมื่อไปจดทะเบียนการเช่าตามข้อ 7 อากรของการเช่าที่ต้องจดทะเบียนชำระเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศฉบับเดียวกัน ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) ต้องตรวจกับสำนักงานที่ดิน: มูลค่าอาคารที่ผู้ลงทุนยกให้อาจถูกนับเป็น "เงินกินเปล่า" ซึ่งรวมอยู่ในฐานอากรและฐานค่าจดทะเบียนด้วย ให้ถามเจ้าหน้าที่ก่อนวันนัดเพื่อเตรียมเงินให้พอ ไม่เสียอากร สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118)
- **ภาษี:** ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 ทุกครั้งที่จ่าย และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของที่ดิน (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 6.2 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม มูลค่าอาคารที่เจ้าของที่ดินได้รับโดยไม่ต้องจ่ายเงิน ถือเป็นเงินได้จากการให้เช่าของเจ้าของที่ดิน (ประมวลรัษฎากร ม.40(5)) ตามแนวปฏิบัติของกรมสรรพากรให้เฉลี่ยรับรู้เป็นเงินได้ตลอดอายุการเช่า ส่วนผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลตัดค่าก่อสร้างเป็นค่าใช้จ่ายตามอายุการเช่า — วางแผนภาษีก่อนลงนาม ต้องตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่: ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลอาจต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากมูลค่าอาคารที่ถือเป็นค่าเช่า และการยกอาคารให้อาจมีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่มในบางกรณี — ถามก่อนลงนามเพื่อไม่ให้มีภาษีค้างทีหลัง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสูงขึ้นเมื่อมีอาคาร ข้อ 6.3 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้จ่าย ขอให้เจ้าของที่ดินส่งใบแจ้งประเมินให้ทันทีที่ได้รับข้อ 6.3 ให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้จ่ายเอง ควรคิดรวมไว้ในค่าเช่าตั้งแต่ต้น
- **แบบที่กฎหมายกำหนด:** สำหรับการเช่าธรรมดา การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) แต่สัญญานี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ แต่ไม่ผูกผู้ซื้อที่ดินถ้ายังไม่จดทะเบียน (ดูหัวข้อถัดไป) ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ถ้าเขียนเกินจะลดลงเหลือ 30 ปี (ม.540) — ระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 นับจากวันทำสัญญาและรวมช่วงก่อสร้างแล้ว (… ถึง (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)) จึงต้องไม่เกิน 360 เดือนรวมกัน ข้อ 7.1 กำหนดให้ไปจดทะเบียนการเช่าภายใน … วันนับแต่วันทำสัญญา ก่อนเริ่มลงเงินก่อสร้าง — ระหว่างก่อสร้างผู้ลงทุนจ่ายเงินหลายล้านลงบนที่ดินของคนอื่น การเช่าที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่ยันผู้ซื้อที่ดินได้ (ม.569) ข้อ 7.1 จึงให้ผู้ลงทุนยังไม่เริ่มสร้างได้จนกว่าจะจดทะเบียนเสร็จ ระหว่างรอวันจดทะเบียน ผู้ลงทุนที่มีสิทธิฟ้องให้จดทะเบียนการเช่าอาจยื่นคำขออายัดที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.83) — การอายัดมีอายุจำกัดและมีเงื่อนไขตามกฎหมาย ให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนยื่น ขอตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด ว่าไม่มีการจำนอง ขาย ขายฝาก อายัด หรือยึดเกิดขึ้นใหม่ ถ้าพบ ให้หยุดจ่ายและปรึกษาทนายทันที ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ไปตามนัด ข้อ 7.2 ให้ผู้ลงทุนฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. ม.213) หรือเลิกสัญญาแล้วเรียกค่าชดใช้ตามข้อ 10.3 ถ้าสัญญาเลิกก่อนครบกำหนด ต้องไปจดทะเบียนเลิกการเช่าภายใน 30 วัน (ข้อ 10.6) จดทะเบียนแล้ว แม้เจ้าของที่ดินขายที่ดินไป การเช่าก็ไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับการเช่าไปด้วย (ม.569) แต่ข้อตกลงพิเศษ เช่น สิทธิเสนอเช่าต่อ หรือค่าชดใช้ตามข้อ 10 อาจไม่ผูกผู้ซื้อ ข้อ 7.4 จึงให้เจ้าของที่ดินจัดให้ผู้ซื้อยอมรับเป็นหนังสือ ห้ามตามข้อ 7.3 (ขาย จำนอง ก่อภาระในที่ดินก่อนจดทะเบียน) — ถ้าเจ้าของที่ดินฝ่าฝืนจนผู้ลงทุนเสียสิทธิการเช่า เจ้าของที่ดินต้องชดใช้ตามข้อ 10.3 แต่ผู้ลงทุนต้องไปฟ้องเอง และถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีทรัพย์อื่นก็อาจบังคับคดีไม่ได้ผล การจดทะเบียนให้เร็วที่สุดจึงเป็นการป้องกันที่ดีกว่าการฟ้องภายหลัง สัญญานี้คือ "สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" — ไม่มีชื่อนี้ในตัวบท เป็นหลักที่ศาลฎีกาวางไว้สำหรับสัญญาที่ผู้เช่าให้ประโยชน์พิเศษแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่า เช่น ผู้เช่ารื้อตึกเดิมแล้วสร้างใหม่ด้วยทุนของตนแลกกับการเช่าต่ออีก 15 ปี หรือเช่าที่ดิน 10 ปีเพื่อสร้างตึกแถว ครบสัญญายกตึกให้เจ้าของที่ดิน ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา สัญญาประเภทนี้ต่างจากการเช่าธรรมดา 3 ข้อ ดังนี้ ข้อแรก เช่าเกิน 3 ปีแม้ไม่ได้จดทะเบียน หรือตกลงกันด้วยวาจา ก็บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ ไม่ถูกตัดเหลือ 3 ปีตาม ม.538 ข้อสอง ผู้เช่าตาย สัญญาไม่ระงับ ทายาทเช่าต่อได้จนครบกำหนด (ข้อ 7.5 เขียนไว้ตรงกันแล้ว) ข้อสาม ผู้เช่านำทรัพย์ออกให้เช่าช่วงได้โดยไม่ต้องขอความยินยอม เว้นแต่สัญญาห้ามไว้ — ข้อ 6.5 จึงเขียนเรื่องเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่าไว้ชัด ให้ตกลงกันให้ตรงใจก่อนลงนาม ทั้งหมดนี้ใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาและทายาท ผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ที่ไม่รู้หรือไม่ยอมรับอาจไม่ผูกพัน — อย่าพึ่งแนวนี้แทนการจดทะเบียน เงินกินเปล่า (แป๊ะเจี๊ยะ) อย่างเดียวไม่ทำให้เป็นสัญญาประเภทนี้ ต้องเป็นการตอบแทนพิเศษ เช่น การก่อสร้างหรือปลูกต้นไม้ให้เป็นของผู้ให้เช่า ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่า บวกอากรอีกร้อยละ 0.1 ข้อ 7.1 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออก
- **มาตราที่อ้าง:** ป.พ.พ. ม.213, 224, 383, 386, 391, 428, 538, 540, 544, 567, 569, 1476 (3), 1480 · ป.ที่ดิน ม.83 (after) · พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม 2540 ม.4 · พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 ม.21 · ประมวลรัษฎากร ม.118 · บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1, 23 · ประกาศอธิบดีฯ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)(ค), ข้อ 3(1)(ข) · กฎกระทรวงค่าธรรมเนียม ข้อ 2(7)(ฐ) ค่าจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 · ท.ป.4/2528 ค่าเช่า 5%
- **ค่าใช้แบบฟอร์มบนเว็บนี้:** 490 บาท

## ใช้สัญญาฉบับนี้เมื่อไร

- เจ้าของที่ดินทำเลดีแต่ไม่มีทุน ให้ผู้ลงทุนสร้างตึกแถว โกดัง ร้านค้า หรือโรงงานแล้วเช่าใช้ยาว
- ผู้ประกอบการที่อยากได้อาคารตามแบบของตัวเองโดยไม่ต้องซื้อที่ดิน
- ตกลงค่าเช่าต่ำหรือไม่มีค่าเช่าเป็นเงิน เพราะค่าก่อสร้างคือค่าเช่าล่วงหน้า
- ผู้ลงทุนจะสร้างเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่าช่วงต่อ (เปิดสวิตช์ให้เช่าช่วงได้)

## จุดที่พลาดบ่อยและต้องระวัง

- ผู้ลงทุนเสี่ยงที่สุด เพราะลงเงินสร้างอาคารที่เป็นของเจ้าของที่ดิน — ต้องไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้างตามข้อ 7 จริง ๆ และตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด
- การเช่าธรรมดาเกิน 3 ปีไม่จดทะเบียน ฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) แต่สัญญานี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ แต่ไม่ผูกผู้ซื้อที่ดินถ้ายังไม่จด · ห้ามเช่าเกิน 30 ปีรวมช่วงก่อสร้าง (ม.540)
- ที่ดินเป็นสินสมรส การให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480) — เปิดช่องคู่สมรสลงชื่อ
- ตรวจโฉนดตัวจริงก่อนลงเงิน: ติดจำนองต้องได้หนังสือยินยอมจากธนาคารก่อนเริ่มสร้าง (ข้อ 1.4)
- ใส่มูลค่าก่อสร้างให้ใกล้ความจริง เพราะใช้คำนวณค่าชดใช้เมื่อเจ้าของที่ดินผิดสัญญาและทุนประกันภัย
- ก่อสร้างต้องได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.21)

## กรณีที่ไม่ควรใช้ฉบับนี้

- เช่าที่ดินเปล่าจ่ายค่าเช่ารายเดือนโดยไม่มีข้อตกลงยกอาคาร — ใช้ [สัญญาเช่าที่ดิน](/s/th_land_lease)
- จ้างผู้รับเหมาสร้างหรือต่อเติมบ้านโดยจ่ายค่าจ้างเป็นเงิน — ใช้ [สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน](/s/th_home_extension)
- ต้องการให้อาคารเป็นของผู้ลงทุนตลอดอายุสัญญา — ต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ปรึกษาทนาย

## อากรแสตมป์

สัญญานี้มีส่วนที่เป็นการเช่าที่ดินและอาคาร จึงเป็นตราสารตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าตลอดอายุการเช่า **ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) เป็นผู้เสียอากร ผู้เช่า (ผู้ลงทุน) เป็นผู้ขีดฆ่า** แต่ข้อ 7.1 ตกลงให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออกเงินค่าอากรที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน

- อากรที่ระบบคำนวณจากค่าเช่ารายเดือนคูณ … เดือน: ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) — **เป็นยอดสูงสุด** เพราะระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 รวมช่วงก่อสร้างซึ่งไม่มีค่าเช่า ยอดจริงคิดจากค่าเช่าที่ต้องชำระจริงนับแต่เดือนถัดจากวันส่งมอบอาคาร และตามอัตราขั้นบันไดในข้อ 6.2 — ให้ยืนยันยอดกับสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน
- ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1))
- เมื่อไปจดทะเบียนการเช่าตามข้อ 7 อากรของการเช่าที่ต้องจดทะเบียนชำระเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศฉบับเดียวกัน ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข))
- **ต้องตรวจกับสำนักงานที่ดิน:** มูลค่าอาคารที่ผู้ลงทุนยกให้อาจถูกนับเป็น "เงินกินเปล่า" ซึ่งรวมอยู่ในฐานอากรและฐานค่าจดทะเบียนด้วย ให้ถามเจ้าหน้าที่ก่อนวันนัดเพื่อเตรียมเงินให้พอ
- ไม่เสียอากร สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118)

## การจดทะเบียนการเช่า — ขั้นตอนที่ผู้ลงทุนห้ามข้าม

- สำหรับการเช่าธรรมดา การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) แต่สัญญานี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ แต่ไม่ผูกผู้ซื้อที่ดินถ้ายังไม่จดทะเบียน (ดูหัวข้อถัดไป)
- ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ถ้าเขียนเกินจะลดลงเหลือ 30 ปี (ม.540) — ระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 **นับจากวันทำสัญญาและรวมช่วงก่อสร้างแล้ว** (… ถึง (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)) จึงต้องไม่เกิน 360 เดือนรวมกัน
- **ข้อ 7.1 กำหนดให้ไปจดทะเบียนการเช่าภายใน … วันนับแต่วันทำสัญญา ก่อนเริ่มลงเงินก่อสร้าง** — ระหว่างก่อสร้างผู้ลงทุนจ่ายเงินหลายล้านลงบนที่ดินของคนอื่น การเช่าที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่ยันผู้ซื้อที่ดินได้ (ม.569) ข้อ 7.1 จึงให้ผู้ลงทุนยังไม่เริ่มสร้างได้จนกว่าจะจดทะเบียนเสร็จ
- ระหว่างรอวันจดทะเบียน ผู้ลงทุนที่มีสิทธิฟ้องให้จดทะเบียนการเช่าอาจยื่นคำขออายัดที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.83) — การอายัดมีอายุจำกัดและมีเงื่อนไขตามกฎหมาย ให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนยื่น
- **ขอตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด** ว่าไม่มีการจำนอง ขาย ขายฝาก อายัด หรือยึดเกิดขึ้นใหม่ ถ้าพบ ให้หยุดจ่ายและปรึกษาทนายทันที
- ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ไปตามนัด ข้อ 7.2 ให้ผู้ลงทุนฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. ม.213) หรือเลิกสัญญาแล้วเรียกค่าชดใช้ตามข้อ 10.3
- ถ้าสัญญาเลิกก่อนครบกำหนด ต้องไปจดทะเบียนเลิกการเช่าภายใน 30 วัน (ข้อ 10.6)
- จดทะเบียนแล้ว แม้เจ้าของที่ดินขายที่ดินไป การเช่าก็ไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับการเช่าไปด้วย (ม.569) แต่ข้อตกลงพิเศษ เช่น สิทธิเสนอเช่าต่อ หรือค่าชดใช้ตามข้อ 10 อาจไม่ผูกผู้ซื้อ ข้อ 7.4 จึงให้เจ้าของที่ดินจัดให้ผู้ซื้อยอมรับเป็นหนังสือ
- **ห้ามตามข้อ 7.3 (ขาย จำนอง ก่อภาระในที่ดินก่อนจดทะเบียน)** — ถ้าเจ้าของที่ดินฝ่าฝืนจนผู้ลงทุนเสียสิทธิการเช่า เจ้าของที่ดินต้องชดใช้ตามข้อ 10.3 แต่ผู้ลงทุนต้องไปฟ้องเอง และถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีทรัพย์อื่นก็อาจบังคับคดีไม่ได้ผล **การจดทะเบียนให้เร็วที่สุดจึงเป็นการป้องกันที่ดีกว่าการฟ้องภายหลัง**
- **สัญญานี้คือ "สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา"** — ไม่มีชื่อนี้ในตัวบท เป็นหลักที่ศาลฎีกาวางไว้สำหรับสัญญาที่ผู้เช่าให้ประโยชน์พิเศษแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่า เช่น ผู้เช่ารื้อตึกเดิมแล้วสร้างใหม่ด้วยทุนของตนแลกกับการเช่าต่ออีก 15 ปี หรือเช่าที่ดิน 10 ปีเพื่อสร้างตึกแถว ครบสัญญายกตึกให้เจ้าของที่ดิน ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา สัญญาประเภทนี้ต่างจากการเช่าธรรมดา 3 ข้อ ดังนี้
- **ข้อแรก** เช่าเกิน 3 ปีแม้ไม่ได้จดทะเบียน หรือตกลงกันด้วยวาจา ก็บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ ไม่ถูกตัดเหลือ 3 ปีตาม ม.538
- **ข้อสอง** ผู้เช่าตาย สัญญาไม่ระงับ ทายาทเช่าต่อได้จนครบกำหนด (ข้อ 7.5 เขียนไว้ตรงกันแล้ว)
- **ข้อสาม** ผู้เช่านำทรัพย์ออกให้เช่าช่วงได้โดยไม่ต้องขอความยินยอม เว้นแต่สัญญาห้ามไว้ — ข้อ 6.5 จึงเขียนเรื่องเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่าไว้ชัด ให้ตกลงกันให้ตรงใจก่อนลงนาม
- ทั้งหมดนี้ใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาและทายาท ผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ที่ไม่รู้หรือไม่ยอมรับอาจไม่ผูกพัน — **อย่าพึ่งแนวนี้แทนการจดทะเบียน**
- เงินกินเปล่า (แป๊ะเจี๊ยะ) อย่างเดียวไม่ทำให้เป็นสัญญาประเภทนี้ ต้องเป็นการตอบแทนพิเศษ เช่น การก่อสร้างหรือปลูกต้นไม้ให้เป็นของผู้ให้เช่า
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่า บวกอากรอีกร้อยละ 0.1 ข้อ 7.1 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออก

## คู่สมรสและผู้รับจำนอง

- ที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรสเป็นสินสมรส การให้เช่าเกิน 3 ปีต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส ไม่งั้นคู่สมรสขอให้ศาลเพิกถอนได้ (ป.พ.พ. ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480) สำนักงานที่ดินจะขอหนังสือยินยอมของคู่สมรสในวันจดทะเบียนด้วย
- ที่ดินติดจำนอง: ข้อ 1.4 ให้เจ้าของที่ดินนำหนังสือยินยอมของผู้รับจำนองมาให้ก่อนเริ่มสร้าง — ถ้าไม่มี และธนาคารบังคับจำนองขายทอดตลาด ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดอาจไม่ผูกพันการเช่า

## การก่อสร้าง ใบอนุญาต และความรับผิดต่อคนนอก

- ก่อสร้างอาคารต้องได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ม.21) ผู้ที่ยื่นคำขอเป็นไปตามข้อ 2.1 ส่วนค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ลงทุนออก
- ผู้ลงทุนเป็นผู้ว่าจ้างผู้รับเหมาเอง ความเสียหายที่ผู้รับเหมาก่อแก่เพื่อนบ้าน ผู้ว่าจ้างไม่ต้องรับผิดเว้นแต่ผิดในการสั่งงานหรือเลือกผู้รับจ้าง (ป.พ.พ. ม.428) แต่ข้อ 2.5 ให้ผู้ลงทุนชดใช้แทนเจ้าของที่ดินทุกกรณีที่เจ้าของที่ดินถูกเรียกร้องจากการก่อสร้าง
- **รับมอบอาคารล่าช้า ให้ทำหนังสือสงวนสิทธิเรียกค่าปรับในวันที่รับทุกครั้ง** (เขียนในบันทึกส่งมอบก็ได้) แม้ข้อ 4.3 จะเขียนสงวนสิทธิไว้แล้ว — ถ้ารับไว้โดยไม่สงวนสิทธิ อาจเสียสิทธิเรียกค่าปรับ ค่าปรับเป็นเบี้ยปรับที่ศาลลดได้ถ้าสูงเกินส่วน (ม.383)
- เก็บใบเสร็จค่าก่อสร้างทั้งหมด และลงนามยืนยันมูลค่าก่อสร้างจริงในบันทึกส่งมอบตามข้อ 3.1 — ตัวเลขนี้ใช้คิดค่าชดใช้ตามข้อ 10.3 และทุนประกันภัยตามข้อ 8

## การเลิกสัญญา

- ผิดสัญญาต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้แก้ไขไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนเลิก (ข้อ 10.1) การเลิกสัญญาทำโดยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่าย (ป.พ.พ. ม.386) และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเท่าที่ทำได้ (ม.391) — ข้อ 10.2–10.4 กำหนดไว้ล่วงหน้าแล้วว่าอาคารที่สร้างไปแล้วเป็นของใครและใครชดใช้เท่าไร
- ข้อ 10.4: ถ้าผู้ลงทุนผิดสัญญาหลังส่งมอบอาคาร สัญญาเลิกได้ แต่เจ้าของที่ดินต้องชดใช้มูลค่าก่อสร้างส่วนที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ หลังหักค่าเช่าค้าง ค่าเสียหายที่มีหลักฐาน และค่าเช่าที่ขาดระหว่างหาผู้เช่าใหม่ (ไม่เกิน 24 เดือน) — เจ้าของที่ดินไม่ต้องหาเงินก้อน ผ่อนจากค่าเช่าที่ได้จากผู้เช่ารายใหม่ได้ แต่ต้องจ่ายครบภายใน 24 เดือนนับแต่รับทรัพย์คืน · ผู้ลงทุนจึงไม่เสียเงินลงทุนทั้งก้อน แต่ควรชำระค่าเช่าและภาษีให้ตรงเวลาตลอดอายุสัญญา
- **เจ้าของที่ดิน:** ถ้าจะเลิกสัญญาตามข้อ 10.4 ให้เก็บหลักฐานค่าเสียหายและการหาผู้เช่าใหม่ไว้ และแจ้งรายการหักเป็นหนังสือภายใน 60 วันนับแต่รับทรัพย์คืน
- อาคารเสียหายเกินครึ่งช่วงท้ายสัญญา (เหลือไม่ถึง 5 ปี) หรือค่าสินไหมไม่พอสร้างใหม่ ผู้ลงทุนเลือกไม่สร้างใหม่ได้ การเช่าระงับและแบ่งค่าสินไหมตามส่วนเวลาที่เหลือ (ข้อ 8.4) · ถูกเวนคืน ค่าทดแทนที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดิน ค่าทดแทนอาคารแบ่งตามวิธีเดียวกัน (ข้อ 8.5)
- ถ้าผู้ลงทุนกู้เงินธนาคารโดยใช้สิทธิการเช่าเป็นหลักประกัน ข้อ 6.6 ให้ความยินยอมไว้แล้ว — ให้ถามธนาคารว่าต้องการเอกสารใดเพิ่มจากเจ้าของที่ดิน และแจ้งชื่อธนาคารให้เจ้าของที่ดินเป็นหนังสือ
- ค่าเช่าหรือค่าชดใช้ที่ชำระช้า เสียดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. ม.224 (ข้อ 10.5)

## ภาษี

- ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 ทุกครั้งที่จ่าย และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของที่ดิน (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 6.2 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย
- ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม
- มูลค่าอาคารที่เจ้าของที่ดินได้รับโดยไม่ต้องจ่ายเงิน ถือเป็นเงินได้จากการให้เช่าของเจ้าของที่ดิน (ประมวลรัษฎากร ม.40(5)) ตามแนวปฏิบัติของกรมสรรพากรให้เฉลี่ยรับรู้เป็นเงินได้ตลอดอายุการเช่า ส่วนผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลตัดค่าก่อสร้างเป็นค่าใช้จ่ายตามอายุการเช่า — วางแผนภาษีก่อนลงนาม
- **ต้องตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่:** ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลอาจต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากมูลค่าอาคารที่ถือเป็นค่าเช่า และการยกอาคารให้อาจมีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่มในบางกรณี — ถามก่อนลงนามเพื่อไม่ให้มีภาษีค้างทีหลัง
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสูงขึ้นเมื่อมีอาคาร ข้อ 6.3 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้จ่าย ขอให้เจ้าของที่ดินส่งใบแจ้งประเมินให้ทันทีที่ได้รับข้อ 6.3 ให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้จ่ายเอง ควรคิดรวมไว้ในค่าเช่าตั้งแต่ต้น

## เอกสารแนบท้ายสัญญา

- หมายเลข 1: สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลัง (ดูสารบัญจดทะเบียนว่าติดจำนองหรือภาระอื่นหรือไม่)
- หมายเลข 2: แบบแปลนและรายการประกอบแบบที่ลงชื่อกำกับทุกแผ่น
- สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของทั้งสองฝ่าย · หนังสือยินยอมของคู่สมรสหรือผู้รับจำนอง (ถ้ามี)
- ภายหลัง: บันทึกส่งมอบอาคาร · สำเนากรมธรรม์ประกันภัยตามข้อ 8 · สัญญาเช่าฉบับที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

## วันลงนาม

- ทำสองฉบับ ลงชื่อทุกหน้าและทุกแผ่นของแบบแปลน · พยานไม่บังคับตามกฎหมายแต่ช่วยในการพิสูจน์
- ผู้ลงนามแทนนิติบุคคลต้องมีอำนาจตามหนังสือรับรอง หรือมีหนังสือมอบอำนาจ
- ถ่ายรูปสภาพที่ดินก่อนเริ่มก่อสร้าง และถ่ายรูปอาคารในวันส่งมอบ เก็บไว้ใช้เทียบตอนส่งคืนเมื่อครบกำหนดเช่า

## ผู้เขียนและผู้ตรวจทาน

เขียนและตรวจทานโดย **ภูวรา ครอบตะคุ** ทนายความ (ใบอนุญาต 477/2558) · เนติบัณฑิตไทย · น.ม. กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาและสารสนเทศ — การเลือกประเด็น การจัดหมวด และคำอธิบายในบทความนี้เป็นงานอันมีลิขสิทธิ์ของผู้เขียน ส่วนตัวบทกฎหมายที่ยกมาไม่มีลิขสิทธิ์และตรวจกับราชกิจจานุเบกษาได้เสมอ · ทะเบียนบทความ OKC-4DC477 · หากนำไปใช้ต่อ โปรดระบุชื่อผู้เขียนและลิงก์ต้นฉบับ

## คำถามที่พบบ่อย

### สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่า ต้องติดอากรแสตมป์ไหม

สัญญานี้มีส่วนที่เป็นการเช่าที่ดินและอาคาร จึงเป็นตราสารตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะ 1 อัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าตลอดอายุการเช่า ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) เป็นผู้เสียอากร ผู้เช่า (ผู้ลงทุน) เป็นผู้ขีดฆ่า แต่ข้อ 7.1 ตกลงให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออกเงินค่าอากรที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน อากรที่ระบบคำนวณจากค่าเช่ารายเดือนคูณ … เดือน: ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก · คู่ฉบับ (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก) (ลักษณะ 23) — เป็นยอดสูงสุด เพราะระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 รวมช่วงก่อสร้างซึ่งไม่มีค่าเช่า ยอดจริงคิดจากค่าเช่าที่ต้องชำระจริงนับแต่เดือนถัดจากวันส่งมอบอาคาร และตามอัตราขั้นบันไดในข้อ 6.2 — ให้ยืนยันยอดกับสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ค่าเช่ารวมตั้งแต่ 1,000,000 บาท ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 ข้อ 2(1)) เมื่อไปจดทะเบียนการเช่าตามข้อ 7 อากรของการเช่าที่ต้องจดทะเบียนชำระเป็นตัวเงินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันจดทะเบียน (ประกาศฉบับเดียวกัน ข้อ 2(1)(ค) และข้อ 3(1)(ข)) ต้องตรวจกับสำนักงานที่ดิน: มูลค่าอาคารที่ผู้ลงทุนยกให้อาจถูกนับเป็น "เงินกินเปล่า" ซึ่งรวมอยู่ในฐานอากรและฐานค่าจดทะเบียนด้วย ให้ถามเจ้าหน้าที่ก่อนวันนัดเพื่อเตรียมเงินให้พอ ไม่เสียอากร สัญญาใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม (ประมวลรัษฎากร ม.118)

### สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่า เสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าร้อยละ 5 ทุกครั้งที่จ่าย และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของที่ดิน (ท.ป.4/2528) · ค่าเช่าในข้อ 6.2 เป็นยอดก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม มูลค่าอาคารที่เจ้าของที่ดินได้รับโดยไม่ต้องจ่ายเงิน ถือเป็นเงินได้จากการให้เช่าของเจ้าของที่ดิน (ประมวลรัษฎากร ม.40(5)) ตามแนวปฏิบัติของกรมสรรพากรให้เฉลี่ยรับรู้เป็นเงินได้ตลอดอายุการเช่า ส่วนผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลตัดค่าก่อสร้างเป็นค่าใช้จ่ายตามอายุการเช่า — วางแผนภาษีก่อนลงนาม ต้องตรวจกับผู้สอบบัญชีหรือสรรพากรพื้นที่: ผู้ลงทุนที่เป็นนิติบุคคลอาจต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากมูลค่าอาคารที่ถือเป็นค่าเช่า และการยกอาคารให้อาจมีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่มในบางกรณี — ถามก่อนลงนามเพื่อไม่ให้มีภาษีค้างทีหลัง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสูงขึ้นเมื่อมีอาคาร ข้อ 6.3 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้จ่าย ขอให้เจ้าของที่ดินส่งใบแจ้งประเมินให้ทันทีที่ได้รับข้อ 6.3 ให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้จ่ายเอง ควรคิดรวมไว้ในค่าเช่าตั้งแต่ต้น

### ใช้สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่าตอนไหน

เจ้าของที่ดินทำเลดีแต่ไม่มีทุน ให้ผู้ลงทุนสร้างตึกแถว โกดัง ร้านค้า หรือโรงงานแล้วเช่าใช้ยาว · ผู้ประกอบการที่อยากได้อาคารตามแบบของตัวเองโดยไม่ต้องซื้อที่ดิน · ตกลงค่าเช่าต่ำหรือไม่มีค่าเช่าเป็นเงิน เพราะค่าก่อสร้างคือค่าเช่าล่วงหน้า · ผู้ลงทุนจะสร้างเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่าช่วงต่อ (เปิดสวิตช์ให้เช่าช่วงได้)

### ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่าต้องระวังอะไร

ผู้ลงทุนเสี่ยงที่สุด เพราะลงเงินสร้างอาคารที่เป็นของเจ้าของที่ดิน — ต้องไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้างตามข้อ 7 จริง ๆ และตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด · การเช่าธรรมดาเกิน 3 ปีไม่จดทะเบียน ฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) แต่สัญญานี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ แต่ไม่ผูกผู้ซื้อที่ดินถ้ายังไม่จด · ห้ามเช่าเกิน 30 ปีรวมช่วงก่อสร้าง (ม.540) · ที่ดินเป็นสินสมรส การให้เช่าเกิน 3 ปีต้องมีคู่สมรสยินยอม (ม.1476 (3) ประกอบ ม.1480) — เปิดช่องคู่สมรสลงชื่อ · ตรวจโฉนดตัวจริงก่อนลงเงิน: ติดจำนองต้องได้หนังสือยินยอมจากธนาคารก่อนเริ่มสร้าง (ข้อ 1.4) · ใส่มูลค่าก่อสร้างให้ใกล้ความจริง เพราะใช้คำนวณค่าชดใช้เมื่อเจ้าของที่ดินผิดสัญญาและทุนประกันภัย · ก่อสร้างต้องได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน (พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ม.21)

### กรณีไหนที่ไม่ควรใช้สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่า

เช่าที่ดินเปล่าจ่ายค่าเช่ารายเดือนโดยไม่มีข้อตกลงยกอาคาร — ใช้ สัญญาเช่าที่ดิน · จ้างผู้รับเหมาสร้างหรือต่อเติมบ้านโดยจ่ายค่าจ้างเป็นเงิน — ใช้ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน · ต้องการให้อาคารเป็นของผู้ลงทุนตลอดอายุสัญญา — ต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ปรึกษาทนาย

### สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่า ต้องจดทะเบียนหรือทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไหม

สำหรับการเช่าธรรมดา การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) แต่สัญญานี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ แต่ไม่ผูกผู้ซื้อที่ดินถ้ายังไม่จดทะเบียน (ดูหัวข้อถัดไป) ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ถ้าเขียนเกินจะลดลงเหลือ 30 ปี (ม.540) — ระยะเวลาเช่าในข้อ 6.1 นับจากวันทำสัญญาและรวมช่วงก่อสร้างแล้ว (… ถึง (ตามที่ระบบคำนวณจากค่าที่กรอก)) จึงต้องไม่เกิน 360 เดือนรวมกัน ข้อ 7.1 กำหนดให้ไปจดทะเบียนการเช่าภายใน … วันนับแต่วันทำสัญญา ก่อนเริ่มลงเงินก่อสร้าง — ระหว่างก่อสร้างผู้ลงทุนจ่ายเงินหลายล้านลงบนที่ดินของคนอื่น การเช่าที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่ยันผู้ซื้อที่ดินได้ (ม.569) ข้อ 7.1 จึงให้ผู้ลงทุนยังไม่เริ่มสร้างได้จนกว่าจะจดทะเบียนเสร็จ ระหว่างรอวันจดทะเบียน ผู้ลงทุนที่มีสิทธิฟ้องให้จดทะเบียนการเช่าอาจยื่นคำขออายัดที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.83) — การอายัดมีอายุจำกัดและมีเงื่อนไขตามกฎหมาย ให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนยื่น ขอตรวจสารบัญจดทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนจ่ายค่าก่อสร้างทุกงวด ว่าไม่มีการจำนอง ขาย ขายฝาก อายัด หรือยึดเกิดขึ้นใหม่ ถ้าพบ ให้หยุดจ่ายและปรึกษาทนายทันที ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ไปตามนัด ข้อ 7.2 ให้ผู้ลงทุนฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. ม.213) หรือเลิกสัญญาแล้วเรียกค่าชดใช้ตามข้อ 10.3 ถ้าสัญญาเลิกก่อนครบกำหนด ต้องไปจดทะเบียนเลิกการเช่าภายใน 30 วัน (ข้อ 10.6) จดทะเบียนแล้ว แม้เจ้าของที่ดินขายที่ดินไป การเช่าก็ไม่ระงับ ผู้ซื้อต้องรับการเช่าไปด้วย (ม.569) แต่ข้อตกลงพิเศษ เช่น สิทธิเสนอเช่าต่อ หรือค่าชดใช้ตามข้อ 10 อาจไม่ผูกผู้ซื้อ ข้อ 7.4 จึงให้เจ้าของที่ดินจัดให้ผู้ซื้อยอมรับเป็นหนังสือ ห้ามตามข้อ 7.3 (ขาย จำนอง ก่อภาระในที่ดินก่อนจดทะเบียน) — ถ้าเจ้าของที่ดินฝ่าฝืนจนผู้ลงทุนเสียสิทธิการเช่า เจ้าของที่ดินต้องชดใช้ตามข้อ 10.3 แต่ผู้ลงทุนต้องไปฟ้องเอง และถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีทรัพย์อื่นก็อาจบังคับคดีไม่ได้ผล การจดทะเบียนให้เร็วที่สุดจึงเป็นการป้องกันที่ดีกว่าการฟ้องภายหลัง สัญญานี้คือ "สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" — ไม่มีชื่อนี้ในตัวบท เป็นหลักที่ศาลฎีกาวางไว้สำหรับสัญญาที่ผู้เช่าให้ประโยชน์พิเศษแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือจากค่าเช่า เช่น ผู้เช่ารื้อตึกเดิมแล้วสร้างใหม่ด้วยทุนของตนแลกกับการเช่าต่ออีก 15 ปี หรือเช่าที่ดิน 10 ปีเพื่อสร้างตึกแถว ครบสัญญายกตึกให้เจ้าของที่ดิน ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา สัญญาประเภทนี้ต่างจากการเช่าธรรมดา 3 ข้อ ดังนี้ ข้อแรก เช่าเกิน 3 ปีแม้ไม่ได้จดทะเบียน หรือตกลงกันด้วยวาจา ก็บังคับระหว่างคู่สัญญาได้ตลอดอายุ ไม่ถูกตัดเหลือ 3 ปีตาม ม.538 ข้อสอง ผู้เช่าตาย สัญญาไม่ระงับ ทายาทเช่าต่อได้จนครบกำหนด (ข้อ 7.5 เขียนไว้ตรงกันแล้ว) ข้อสาม ผู้เช่านำทรัพย์ออกให้เช่าช่วงได้โดยไม่ต้องขอความยินยอม เว้นแต่สัญญาห้ามไว้ — ข้อ 6.5 จึงเขียนเรื่องเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่าไว้ชัด ให้ตกลงกันให้ตรงใจก่อนลงนาม ทั้งหมดนี้ใช้ได้ระหว่างคู่สัญญาและทายาท ผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ที่ไม่รู้หรือไม่ยอมรับอาจไม่ผูกพัน — อย่าพึ่งแนวนี้แทนการจดทะเบียน เงินกินเปล่า (แป๊ะเจี๊ยะ) อย่างเดียวไม่ทำให้เป็นสัญญาประเภทนี้ ต้องเป็นการตอบแทนพิเศษ เช่น การก่อสร้างหรือปลูกต้นไม้ให้เป็นของผู้ให้เช่า ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่ารวมเงินกินเปล่า บวกอากรอีกร้อยละ 0.1 ข้อ 7.1 ให้ผู้ลงทุนเป็นผู้ออก

### ลงนามสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่าต้องมีพยานไหม ทำกี่ฉบับ

ทำสองฉบับ ลงชื่อทุกหน้าและทุกแผ่นของแบบแปลน · พยานไม่บังคับตามกฎหมายแต่ช่วยในการพิสูจน์ ผู้ลงนามแทนนิติบุคคลต้องมีอำนาจตามหนังสือรับรอง หรือมีหนังสือมอบอำนาจ ถ่ายรูปสภาพที่ดินก่อนเริ่มก่อสร้าง และถ่ายรูปอาคารในวันส่งมอบ เก็บไว้ใช้เทียบตอนส่งคืนเมื่อครบกำหนดเช่า

### ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินแลกสิทธิการเช่าต้องเตรียมเอกสารอะไรแนบท้าย

หมายเลข 1: สำเนาโฉนดที่ดินหน้า-หลัง (ดูสารบัญจดทะเบียนว่าติดจำนองหรือภาระอื่นหรือไม่) หมายเลข 2: แบบแปลนและรายการประกอบแบบที่ลงชื่อกำกับทุกแผ่น สำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลของทั้งสองฝ่าย · หนังสือยินยอมของคู่สมรสหรือผู้รับจำนอง (ถ้ามี) ภายหลัง: บันทึกส่งมอบอาคาร · สำเนากรมธรรม์ประกันภัยตามข้อ 8 · สัญญาเช่าฉบับที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

## กฎหมายที่อ้างถึง (ตัวบทเต็ม)

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213

ถ้าลูกหนี้ละเลยเสียไม่ชำระหนี้ของตน เจ้าหนี้จะร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ก็ได้ เว้นแต่สภาพแห่งหนี้จะไม่เปิดช่องให้ทำเช่นนั้นได้

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224

หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น

_บริบท: ส่วนที่ 1 การไม่ชำระหนี้_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

_บริบท: หมวด 3 มัดจำและกำหนดเบี้ยปรับ_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

_บริบท: หมวด 4 เลิกสัญญา_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 428

ผู้ว่าจ้างทำของไม่ต้องรับผิดเพื่อความเสียหายอันผู้รับจ้างได้ก่อให้เกิดขึ้นแก่บุคคลภายนอกในระหว่างทำการงานที่ว่าจ้าง เว้นแต่ผู้ว่าจ้างจะเป็นผู้ผิดในส่วนการงานที่สั่งให้ทำ หรือในคำสั่งที่ตนให้ไว้ หรือในการเลือกหาผู้รับจ้าง

_บริบท: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — ลักษณะ 5 ละเมิด (มาตรา 420–437)_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540

อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544

ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

_บริบท: หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 567

ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย

_บริบท: หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569

อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

_บริบท: หมวด 4 ความระงับแห่งสัญญาเช่า_

### ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476

คู่สมรสต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งในกรณี ดังต่อไปนี้ (1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้ (2) ก่อตั้งหรือกระทำให้สุดสิ้นลงทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (3) ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี (4) ให้กู้ยืมเงิน (5) ให้โดยเสน่หา เว้นแต่การให้ที่พอควรแก่ฐานานุรูปของครอบครัวเพื่อการกุศล เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยา (6) ประนีประนอมยอมความ (7) มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัย (8) นำทรัพย์สินไปเป็นประกันหรือหลักประกันต่อเจ้าพนักงานหรือศาล

_บริบท: ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา — ม.1465–1493_

### พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4

ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

_บริบท: พระราชบัญญัติ ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540_

### พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21

ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาต จากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ มาตรา 21 ทวิ การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารชนิดหรือประเภทที่ กฎกระทรวงกำหนดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบ และคำนวณส่วนต่าง ๆ ของโครงสร้างอาคาร ผู้ขอรับใบอนุญาต หรือผู้แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต้องจัดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบ และคำนวณ ดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง มาตรา 22 ผู้ใดจะรื้อถอนอาคารดังต่อไปนี้ ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ (1) อาคารที่มีส่วนสูงเกินสิบห้าเมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อย กว่าความสูงของอาคาร

_บริบท: พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ฉบับปรับปรุง 2558 ของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับ คู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้ และขีดฆ่าแล้ว แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการเสื่อมสิทธิที่จะเรียกเงินเพิ่มอากรตามมาตรา 113 และมาตรา 114

_บริบท: บทบัญญัติ (ถ้อยคำตามเว็บกรมสรรพากร)_

### ประมวลรัษฎากร มาตรา 40

เงินได้พึงประเมินนั้นคือ เงินได้ประเภทดังต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทอดใด (1) เงินได้เนื่องจากการจ้างแรงงานไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน ค่าจ้าง เบี้ยเลี้ยง โบนัส เบี้ยหวัด บำเหน็จ บำนาญ เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่นายจ้างให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่นายจ้างจ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งลูกจ้างมีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากการจ้างแรงงาน (2) เงินได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า ค่าส่วนลด เงินอุดหนุนในงานที่ทำ เบี้ยประชุม บำเหน็จ โบนัส เงินค่าเช่าบ้าน เงินที่คำนวณได้จากมูลค่าของการได้อยู่บ้านที่ผู้จ่ายเงินได้ให้อยู่โดยไม่เสียค่าเช่า เงินที่ผู้จ่ายเงินได้จ่ายชำระหนี้ใด ๆ ซึ่งผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้องชำระ และเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์ใด ๆ บรรดาที่ได้เนื่องจากหน้าที่หรือตำแหน่งงานที่ทำหรือจากการรับทำงานให้นั้น ไม่ว่าหน้าที่หรือตำแหน่งงานหรืองานที่รับทำให้นั้นจะเป็นการประจำหรือชั่วคราว (3) ค่าแห่งกู๊ดวิลล์ ค่าแห่งลิขสิทธิ์ หรือสิทธิอย่างอื่น เงินปีหรือเงินได้มีลักษณะเป็นเงินรายปีอันได้มาจากพินัยกรรม นิติกรรมอย่างอื่น หรือคำพิพากษาของศาล (4) เงินได้ที่เป็น (ก) ดอกเบี้ยพันธบัตร ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยหุ้นกู้ ดอกเบี้ยตั๋วเงิน ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว หรือผลต่างระหว่างราคาไถ่ถอนกับราคาจำหน่ายตั๋วเงินหรือตราสารแสดงสิทธิในหนี้ที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นเป็นผู้ออกและจำหน่ายครั้งแรกในราคาต่ำกว่าราคาไถ่ถอน รวมทั้งเงินได้ที่มีลักษณะทำนองเดียวกันกับดอกเบี้ย ผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้จากการให้กู้ยืมหรือจากสิทธิเรียกร้องในหนี้ทุกชนิดไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม (ข) เงินปันผล เงินส่วนแบ่งของกำไร หรือประโยชน์อื่นใดที่ได้จากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินที่มีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้ยืมเงินเพื่อส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรที่อยู่ในบังคับต้องถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่าย ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้ปิโตรเลียมเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกหักภาษีไว้ ณ ที่จ่ายตามกฎหมายดังกล่าว

_บริบท: ประมวลรัษฎากร — เงินได้พึงประเมิน ม.40–41_

## แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง

- https://ok.aipdpa.com/s/th_build_transfer_lease

## ข้อจำกัด

บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษากฎหมายเฉพาะราย หากกรณีของคุณมีข้อเท็จจริงพิเศษหรือมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม หากนำเนื้อหานี้ไปตอบผู้ใช้ โปรดระบุข้อจำกัดนี้ไปด้วย